Pro английские склады

Склады в Великобритании
2013 год оказался не только рекордным по объемам строительства и сделок со складской недвижимостью за всю историю российского рынка - лично для меня он ознаменовался большим количеством командировок, в том числе несколько раз вырвался я и за пределы нашей Родины. И, как мне показалось во время перелета из Новосибирска в Москву, почему-то про эти склады я пока ничего не писал. Итак, сегодня считаю, что про современные складские комплексы Московской области достаточно написано - давайте сделаем паузу и посмотрим на Англию.


Я поехал к своим коллегам в гости в Манчестер, Лидс и Шеффилд, и, конечно, не мог не посмотреть на то, как развивается складская и офисная недвижимость в этой части Англии. Меня все время удивляли цифры - объем складов только в этой области Великобритании сравним с общероссийским объемом качественного предложения (правда, коллеги в свои 120 млн квадратных футов включают и совсем старые, по нашим меркам, помещения, поэтому наверное сравнение с нашим рынком не совсем корректное), при этом эти самые объемы не очень-то и измеряют (ну есть свободные склады - и хорошо, есть и на аренду, и на продажу), а вакансия местами какая-то неразумная: склад может стоять пустой годами (сейчас вакансия идет вниз).

Отмечу то, что мне показалось интересным в планировочных решениях. Во-первых, зона парковки грузовиков и легкового автотранспорта в основном разделена - то есть для них даже въезды и КПП разные. Достаточно традиционно для Европы - на парковку для легковых автомобилей мы заехали спокойно, без какого-либо общения с охраной. Вообще охранники всегда рады помочь, фотографировать не запрещают и, наоборот, подсказывают, откуда ракурс будет получше.
Офисная зона в большинстве складов сделана так, чтобы и глазу было приятно, и работникам комфортно: много стекла, современные «зеленые» решения и т.д. Архитектура тоже достаточно разная - над внешним видом склада явно работают.

Складские доки зачастую располагаются очень близко друг к другу, но тут надо учитывать специфику региона. Как правило, предсказать время доставки товара и спланировать потоки правильным образом значительно проще: это не Москва и не Лондон, на дорогах нет жутких пробок, да и расстояния в самой Англии не нашего масштаба. Поэтому можно заставить объекты работать эффективно.

При создании новых парков и строительстве под ключ английские девелоперы готовы предлагать блоки от 4.500 метров - все как у нас. Сначала прокладывают инфраструктуру. Ранее, буквально два года назад, государство помогало девелоперам тем, что, если построенное здание пустовало, с него не требовались налоги: таким образом, девелопер мог строить «впрок». Теперь таких поблажек нет.
При этом в аренду и на продажу предлагаются и старые, и новые складские комплексы. Например, это здание построено порядка 9 лет назад - и уже год ждет своего клиента.
Проезжаем по улицам города - вижу один из складов self-storage. Довольно крупное здание, тысяч на 25-30  квадратных метров.
В Англии последние пять лет спекулятивного строительства практически не наблюдалось: сказывалось состояние экономики, девелоперы предпочитали работать под ключ. Только в 2013 году началось оживление, и сейчас во всех городах коллеги-брокеры жалуются на недостаток свободных складов.


(Один из складов, построенный под клиента, сейчас свободен на рынке)
Вообще местные девелоперы, по-английски флегматичны: из того, что я услышал, доходность порядка 5% никого особенно не пугает.
Строятся и крупные объекты, и небольшие отдельно стоящие здания.

Архитектура складов очень даже разная. Например, склад Адидас вообще на склад не очень-то и похож, прежде всего, наверное, потому, что не обнесен плотным забором с колючей проволокой выше человеческого роста? (Склад Kellog’s и ND Logistics оформлен более традиционно)

Одна из промышленных зон известна своими современными предприятиями - в том числе инновационным производством Rolls Royce. Так, на заметку - на плоских продуваемых территориях «ветряки» расположены во многих местах.
Рядом с промзонами такого типа создают и дома для того, чтобы привлечь рабочую силу. Со слов моих сопровождающих, они недорогие (меня больше всего удивила скученность - никакой своей площадки у дома с лужайкой все-таки не получается, но, возможно, для снижения цены это необходимо). То есть региональные власти подходят к развитию территорий с точки зрения стратегического планирования роста районов.

 Еще в таких промзонах можно найти и небольшие помещения в аренду для легкого производства - это похоже на то, что у нас происходит в нескольких индустриальных парках (правда, у нас преимущественно на базе старых зданий и строений). Здесь в здании расположено три или четыре фирмы. Кстати, на фото опять видны «ветряки»!

Ну, и наконец, покажу один из крупных складов, построенных три года назад и до сих пор не заселенных арендаторами. Его площадь составляет почти 40.000 квадратных метров, готов к въезду.


Меня сначала удивила такая конфигурация здания: погрузочные доки отнесены в сторону от офисной части. Причем стоят достаточно плотно друг к другу, и только в одной части этого здания.
Но удивляться пришлось и на входе в офисную часть. Итак, вход в офисную часть оборудован двумя автоматическими дверями с датчиками движения. Это как у нас в офисе класса А в Москве…

При этом первое, что я увидел, войдя в здание - счетчик электроэнергии, выработанной солнечными панелями на крыше здания. Энергосберегающие технологии используются в новых зданиях практически везде. (Ну «ветряк» рядом со зданием я тут показывать не буду, но он тоже тут есть)

Шаг колонн предстоит еще пересчитать в метры (я жду бриф из Англии с параметрами этого здания), но пролеты явно больше, чем 12*24.

Причина, почему склад стоит пустой, стала очевидной после того, как я взглянул на здание изнутри. Ведь это здание нельзя побить на части для нескольких арендаторов, это здание - для одного клиента. Вот, например, фото офисной вставки - ее нельзя никак разделить на нескольких арендаторов! То есть, в данном случае, девелопер построил его - замечу, спекулятивно - и приготовился ждать арендатора, кому подойдет именно такое здание. Кстати, зарядных комнат тут нигде не предусмотрено - за здравствуют гелиевые и литий-ионные батареи!…

Что же касается офисной части, то она уже отделана и тоже готова к въезду. Интересно и то, что и на складе, и в офисе уже установлены датчики движения, энергосберегающие светильники и прочие средства экономии электроэнергии. Со слов моих коллег, удорожание незначительное, а экономия на операционных издержках и «зеленость» здания имеют важное значение для арендаторов.
В офисную зону ведет не только лестница, но и лифт. Согласно последним изменениям в строительном законодательстве, здания должны быть оборудованы лифтами на случай, если на предприятии будут работать люди с ограниченной мобильностью (да, прием инвалидов на работу - часть социальной политики компаний, практикуемый повсеместно).
Сейчас по аренде этого склада ведутся переговоры - нашелся резидент, кому может подойти здание целиком.
Мой коллега из Leeds был достаточно сильно удивлен предложением сделать склад подходящим для деления на несколько арендаторов - с его слов, местные компании предпочитают иметь отдельно стоящее здание для собственных операций. Наверное, мы просто по-разному относимся к складскому хозяйству и возможности работать совместно под одной крышей. Так, самолет уже направляется на посадку, пора заканчивать. Пока подумаю, какой еще склад описать.

На этот раз завершу фотографией офиса Knight Frank в Лондоне, на Baker Street, 55, недалеко от музея Шерлока Холмса.