Про промзоны у воды

В настоящее время в Южной Корее реализуется грандиозный по масштабу проект реконструкции территории порта Бусан. Первый этап реализации проекта начался в 2008 году. Территория по назначению поделена на 6 функциональных зон, четыре из которых займут 152,7 га и должны быть реализованы до 2020 года: прибрежный район, с морским клубным жилым комплексом, места для размещения яхт и паромные причалы; многофункциональный портовый район с международным портом, стоянкой кораблей, торговым центром и дисконтами, конференц-центром; инновационный, медийный и выставочный район, с театром, магазинами, кинотеатрами, спортивным комплексом и для занятий экстремальными видами спорта; урбанистический район, с гостиницей, ресторанами традиционной кухни, фуд-кортами, инновационными медицинскими центрами. Кроме того, здесь планируется размещение прибрежного культурного центра, с выставочным холлом, галереей, арт-центром, парком, и коммерческого центра, с финансовыми институтами, аутлетами, торговыми центрами и офисами.  Общий объем инвестиций в амбициозный проект оценивается в 8,1 млн. долларов США.
Европа лишена возможности реализации подобных проектов из-за ограниченности территорий. Ввиду этого, проекты реновации промышленных зон становятся объектом международных тендеров, победившие архитекторы – широкоизвестными личностями, а реализованные проекты – яркими примерами урбанизации 21 века. Река становится крупной транспортной артерией, уровень пользования которой конкурирует с метро и другими транспортными сообщениями. Вдоль берега вырастают современные бизнес-центры центры, спортивные комплексы, арт-галереи, торговые центры, рестораны. Здесь размещают дорогое жилье и очень престижную офисную недвижимость. Такие центры есть в Лондоне, Голландии, Франции, Болгарии, Вене, Софии. В России такие проекты еще в стадии разработки – в Санкт-Петербурге, Ростове-на-дону, Ставрополе, Краснодаре и других городах.
В Москве береговые территории Москвы-реки составляют 180 км, и лишь треть из них освоены. Реновация промышленных территорий, примыкающих к Москве-реке – важная задача для города. Преимущество комплексного освоения прибрежных районов для девелоперов заключается в том, что неиспользуемые по назначению производственные корпуса хорошо подходят к переоборудованию их в коммерческие объекты: бизнес центры и апарт-отели, в том числе – для владельцев яхт.
На сегодняшний день реновация московских промзон у воды не обладала особой масштабностью и комплексным подходом. Достаточно удачные проекты редевелопмента прибрежных территорий заводов «Красный октябрь» и «Серп и Молот» не отвечают понятию «waterfront development» - развивающемуся направлению на рынке международного девелопмента.
Акватория российской столицы, как и других городов, обладающих большими прибрежными территориями, долгое время не получала достаточного внимания ни со стороны властей, ни со стороны девелоперов. На сегодняшний день в Москве лишь 60 км прибрежных территорий из 220 км получили некоторое развитие. Однако эти территории не отличаются удобством транспортной доступности и обладают значительной фрагментарностью и застраиваются хаотично, без единой концепции. Например, территория современного выставочного комплекса «Artplay» труднодоступна как для общественного транспорта, так и для личных а/м. При этом данный земельный участок обладает хорошими перспективами для появления создания бизнес- и деловых центров.
Грамотное освоение набережных и портовых зон позволяет создать не только новые центры притяжения благодаря появлению новых общественных пространств, офисных и торговых площадей, жилых зданий и объектов транспортной инфраструктуры, но и положительно влияет на экологию города.
Серьезные инвестиции и пристальное внимание со стороны мэрии позволяют надеяться, что в будущем появятся новые качественные проекты развития прибрежных промышленных территорий. При этом для наиболее перспективных территорий Нагатинской поймы, парка Зарядье, Лужников и бывшего завода «ЗИЛ» разработаны или уже разрабатываются концепции развития, по уровню не уступающие зарубежным.
При этом реализуемые проекты предусматривают применение самых современных технологий. Так, например, в проекте реконструкции парка «Музеон» на Крымской набережной выставочные павильоны возводятся из экологичных и энергоэффективных материалов, кроме того, применяется немецкая технология озеленения и энергосберегающие светильники.
В Санкт-Петербурге уже реализованы или реализуются знаковые проекты: строительство Парка 300-летия города в устье Невы, позволивший широко популяризировать прибрежную территорию, проект реконструкции исторического комплекса на острове Новая Голландия, проект расширения Васильевского острова «Морской фасад», в рамках которого уже построен пассажирский морской порт. Все проекты помимо объектов торгового, офисного и жилого назначения, предполагают создание социальной и транспортной инфраструктуры.
Уже на первом этапе – передаче территории под застройку девелоперу может возникнуть проблема с установлением и поиском собственников земельных участков (ЗУ), расположенных в промышленной зоне. Дело в том, что в большинстве своем территории промышленного назначения представляют собой «лоскутное одеяло» из множества ЗУ с различными собственниками, поиск которых – трудоемкий процесс, причем не гарантирующий положительного результата.
Помимо этого реновация промзон обычно требует проведения рекультивации или вывоза загрязненных различными производствами грунтов. Кстати, различные виды загрязнения требуют разной методологии очистки. В этом плане примыкающая акватория лишь осложняет очистку, так как обильные грунтовые воды значительно увеличивают площадь загрязнения.

Владимир Подколзин, руководитель ФГУП «Центральное проектное объединение» при Спецстрое России»