Эксплуатация энергоэффективных бизнес-центров: теория и практика

В Европе энергоэффективное строительство и применение новейших технологий по управлению зданиями давно стало устоявшейся нормой. Во многих странах девелоперу не дают разрешение на строительство, если он не планирует использовать энергосберегающие технологии. Помимо кнута европейские власти используют и пряник в виде налоговых льгот и других преференций. В России же о зеленом строительстве много говорят, но мало делают. В результате российские проекты, которые строятся с масштабным применением энергоэффективных технологий, можно пересчитать по пальцам.
За внедрение энергоэффективных решений не то что не получишь от государства никаких преференций, но и обретешь массу сложностей, особенно связанных с согласованиями. Чиновники из контролирующих и проверяющих органов зачастую боятся нового и неизведанного, опасаются действовать самостоятельно в ситуациях, для которых еще не прописаны правила и не утверждены стандарты. В результате девелопер здания, которое отапливается и охлаждается с применением альтернативных источников энергии и не зависит от городских сетей теплоснабжения, все равно вынужден к ним подключиться, чтобы пройти согласование строительства. И, поверьте, это не выдуманный пример.
То же касается и арендаторов. Крупные западные компании при аренде площадей едва ли не в первую очередь запрашивают наличие эко-сертификатов LEED и BREAM. В Москве (заметьте – одном из самых «продвинутых» российских городов) из общения с брокерами становится ясно, что отечественные арендаторы не задают вопрос об энергосбережении никогда!
Между тем, энергоэффективность и технологичность – это ведь не просто «фишки», а совершенно реальные и вполне ощутимые преимущества для арендатора.
Во-первых, прямая экономия. Если, например, говорить о геотермальной системе отопления, то на обогреве и охлаждении здания арендаторы могут сэкономить 70-80% по сравнению с затратами в аналогичных бизнес-центрах, которые используют традиционные источники энергии. Общая экономия на коммунальных платежах в офисных зданиях, построенных с применением полного спектра энергосберегающих решений, может составить около 40%.
Во-вторых, в технологичных зданиях снижаются риски аварийных ситуаций, а эти ситуации могут стоить до 90% месячного эксплуатационного бюджета. Здесь речь не столько об энергоэффективных решениях, сколько об автоматизации систем управления помещением, которые сводят к минимуму степень влияния человеческого фактора. Ведь именно человеческие ошибки являются одной из основных причин аварий и роста ущерба от них. Приведу реальный пример. В одном бизнес-центре ночью прорвало трубу. С сантехником была договоренность о срочном вызове в случае аварии. Однако вечером он выпил и крепко заснул – так, что до него не смогли быстро дозвониться. В результате трубу перекрыли только через 2-3 часа, за которые внутренней отделке был нанесен значительный ущерб. Ремонт стоил управляющей компании 2,8 млн рублей за 500 кв.м площади. В «умном» здании в такой ситуации труба была бы перекрыта не вручную, а автоматически сразу после поступления сигнала.
К сожалению, вопросы безопасности и экономии редко волнуют девелоперов. Дело в том, что большинство из них строят бизнес-центры на продажу, поэтому эффектная внешняя «картинка» для них зачастую намного важнее внутреннего содержания. Быстро можно продать только не очень дорого, жертвовать собственной прибылью компании не готовы, поэтому приходится на чем-то экономить. По этой причине в такие здания обычно не закладывают качественную и дорогую инженерную «начинку».
Когда девелопер строит для того, чтобы владеть и управлять зданием в 10-20-30-летней перспективе, стоимость последующей эксплуатации обязательно учитывается в финансовой модели. Поэтому, даже если строительство энергоэффективного здания с применением новых технологий автоматизации обойдется на 20-30% дороже, последующая экономия все равно окажется больше. Это «длинные» инвестиции, которые окупаются в среднем в 15-летнем горизонте.
К сожалению, сейчас тяжело прогнозировать глобальные изменения в ближайшем будущем. Пока в России дорогие деньги при дешевых ресурсах, компаниям выгоднее строить под продажу, чтобы быстрее расплатиться по привлеченным кредитам. Да и особого смысла в экономии на коммунальных платежах не видят даже арендаторы. Поэтому для российского строительного бизнеса необходим какой-то внешний стимул в виде государственной поддержки или налоговых льгот.

Елена Семенихина, директор по развитию компании «ГЕМА Инвест»