Pro Внуково Логистик и Почту России

Складской комплекс  Внуково Логистик (девелопер LogisticsPartners)

Мои коллеги из маркетинга регулярно просят меня написать о складском проекте, успешном и важном для рынка, а я (редиска) никак не успеваю: нет мне оправдания,  и рыночные условия тут ни при чем… Поэтому извиняюсь за долгое отсутствие!

Рынок складской недвижимости в прошлом году порадовал нас многими интересными сделками, да и вообще оказался рекордным сразу и по общему объему сделок (1.6 млн. кв.м, это рекорд рекордов, и сейчас вообще непонятно, когда мы увидим больше сделок, чем в 2013), и по объему сделок в региональных центрах (доля Московской области в 2013 осталась той же, что и ранее, но в количественном отношении мы радостно зафиксировали активный рост в городах-миллионниках, где современные складские проекты стали строить не только федеральные, но прежде всего местные девелоперские компании)по общему объему покупок - как конечными потребителями, так и инвестиционных (группа БИН приобрела складские комплексы МЛП и практически сравнялась по объемам находящихся в собственности складских квадратных метров с общероссийским лидером, инвестиционным фондом RavenRussia), да и мы, наконец, поставили рекорд среди компаний-консультантов: 560.000 кв.м современных складских помещений помогли реализовать эксперты KnightFrank… 

И про одну из знаковых сделок я и хотел рассказать сегодня - о Внуково Логистик, первая фаза которого не только была успешно построена и заполнена арендаторами, но и в рамках тендера выбрана для покупки Почтой России в 2013 году.    Такой сделки на нашем рынке до этого не было.

Юго-Запад, Новая Москва и прочие удовольствия

Про расстановку сил на Киевском шоссе я уже некоторое время назад писал.  Здесь долгое время было довольно мало складов: самым крупным комплексом на данном направлении традиционно был логистический парк Крекшино, находящийся за аэропортом Внуково между Киевским и Минским шоссе.  За последние несколько лет на данном направлении появились такие проекты, как склад компании Carlo Pazolini (22.000 кв.м), офисно-складской комплекс компании Bork (24.000 кв.м), логистический парк «PNK-Внуково» (300.000 кв.м), а также проект Внуково Логистик (65.300 кв.м), успешно сданный в аренду.  Сейчас на этом направлении идет активное строительство нашего коэсклюзивного проекта компании CPDGroup - Киевское 22 (114.100 кв.м), а также идет активное строительство второй фазы проекта LogisticsPartners (280.000 кв.м), где в аренду и на продажу предлагаются блоки от 12 тыс. кв. м. Эти два проекта развиваются на территории Новой Москвы, кроме того, PNKGroup начинает развитие второй площадки на Киевском шоссе - речь о «PNK-Бекасово» (160.000 кв.м, первый контракт в этом проекте уже подписан - опять сотрудники KnightFrank постарались…). 

Развитие проектов в новой Москве (Новомосковский административный округ) - очень непростое занятие: согласование проектов существенно труднее, чем в МО, земля стоит недешево (и подходящих для складской логистики земельных участков немного), но транспортная доступность Киевского и Боровского шоссе привлекает клиентов. На это и был расчет при развитии проектов Внуково Логистик и «PNK-Внуково» - и он оправдался.

Изначально складской комплекс Внуково Логистик развивался на территории площадью 12,7 га, его общая площадь составляла 65 300 тыс. кв. м.   Проект склада класса А, от обычных требований отличался повышенными требованиями к полам - они выдерживают нагрузку в 9 тонн на кв. м, а также были усилены грузовые мезонины, чтобы выдерживать до 3 тонн на кв. м.  Из-за особенностей рельефа здание разбито на блоки-«ступеньки», соединенные между собой.

Собственник проекта, компания LogisticsPartners,  изначально планировала сдачу в долгосрочную аренду складских помещений во Внуково Логистик.  Первая фаза в связи с этим успешно заполнялась арендаторами, среди которых были такие компании как Алютех, Obuv.com,  и т.д.   

Комплекс успешно заполнялся, при этом по данному проекту работали сразу все крупные агентства на рынке, занимающиеся складской недвижимостью.  У части арендаторов была двухсторонняя опция по досрочному расторжению договора, что является не совсем обычной практикой для рынка складской недвижимости МО.  Управлением комплекса занималась собственная УК - как и на другом проекте LogisticsPartners, складском комплексе «Нахабино» (общая площадь 117.000 кв.м).

Все шло довольно обыденным образом: современный складской комплекс успешно заполняется арендаторами, управляющая компания оказывает услуги, собственник получает арендный поток, а клиенты занимаются собственной логистикой…  Однако в апреле 2013 года на московском авиаузле случился запомнившийся многим почтовый коллапс, когда поступающие почтовые отправления не обрабатывались, что привело к потерям, порче посылок - а в самом авиаузле, через который проходило порядка 40% всей пересылаемой по стране почты, скопилось критическое количество посылок со всех стран мира. После этого федеральные власти потребовали от ФГУП Почта России найти место под новый терминал для обработки почтовых отправлений - недалеко от аэропорта Внуково.  И тут…

Когда мы узнали о тендере Почты России на поиск помещений, задача выглядела практически нерешаемой: найти или построить в кратчайшие сроки объект для ФГУП на Киевском шоссе - непростая задача.  После анализа существующих на приемлемом удалении от Внуково подходящих по размеру складских комплексов, KnightFrank предложил их собственникам участвовать в государственном тендере Почты России на приобретение здания… Так уж получается, что мы зачастую занимаемся поиском нестандартных решений: никто из крупных девелоперов складских помещений в МО еще ничего госструктуре не продавал и подобного рода тендере не участвовал, да и что уж говорить - скепсиса у наших партнеров было много, некоторые компании просто отказались работать по данной заявке.  Но владельцы LogisticsPartners были одними из тех, кто заинтересовался проектом и согласились принять участие в тендере.  Несколько месяцев сбора документов ото всех игроков - и затем ожидание результатов тендера, после чего непростое согласование контракта на приобретение здания, приведение склада в соответствие с требованиями покупателя, расторжение краткосрочных контрактов аренды - тяжелая и неблагодарная работа, но в результате комплекс был успешно продан.  

Впервые в современной истории ФГУП приобрел коммерческий объект складского назначения подобного размера.  Впервые девелопер логистической недвижимости совершил сделку с ФГУП. Впервые консалтинговая компания выступила в роли консультанта для ФГУП по подбору помещения для открытия терминала международного почтового обмена.  Не просто терминала - а первого в стране многофункционального логистического центра, в котором таможенное оформление международных почтовых отправлений совмещено с их автоматизированной сортировкой по направлениям доставки. 

Я люблю необычные сделки.  И мне нравится, что в большом количестве проектов, где что-то случается в первый раз, «замешан» KnightFrank.  Извините, но этой сделкой нашего департамента я буду и дальше заслуженно гордиться :)