Обновление "депрессивных" зон Северной Столицы

Все чаще мы сталкиваемся с такими понятиями, как "редевелопмент промышленных территорий" и "депрессивная зона".

"Редевелопмент" – это в первую очередь реконцепция устаревших и изношенных более чем на 60 % промышленных территорий. Санкт-Петербург постепенно меняет свой облик в направлении современного крупного промышленного центра.

Если обратиться к статистике, то на 2014 год 13,5 % от всей площади города - это территории промышленной и коммунально-складской застройки. За последние 10 лет общая площадь промышленных территорий сократилась примерно на 9 %. В основном это произошло за счет интенсивного процесса редевелопмента территорий промышленных предприятий.

Одновременно с этим в категорию "промышленных" были переведены несколько сотен гектар земель для сельскохозяйственного использования. Это дало возможность разместить новые производственные комплексы. За период с 2008 года по 2014 год было построено 68 новых предприятий общей площадью 840 тысяч квадратных метров.

На сегодняшний день Правительством города созданы 34 зоны развития промышленного производства общей площадью более 6 тысяч гектар, включая особые экономические зоны "Новоорловская" и "Нойндорф".

Согласно положению Генерального плана до 2025 года, на территории Санкт-Петербурга сокращению общей площади территорий, занимаемых объектами производственного назначения, а также объектами инженерной инфраструктуры и железнодорожного транспорта подлежит около 5 тысяч гектар, в том числе около 2,5 тысяч гектар за счет перебазирования промышленных предприятий из центра Санкт-Петербурга.

Географию перспективных площадок под редевелопмент можно обозначить следующими зонами:

• Набережные правого берега Невы в границах Калининского и Невского районов;
• Территории, прилегающие к проспекту Обуховской обороны;
• Территории, прилегающие к Обводному каналу;
• "Измайловская перспектива" (между Митрофаньевским шоссе и Московским проспектов);
• Северо-восточная часть Васильевского острова.

В основном преобразуемые промышленные территории используются под реализацию проектов общественно-деловой застройки. Более 60 % от всего объема построенной недвижимости это офисные и многофункциональные деловые центры.

Не депрессивные примеры

Поскольку мы видим определенный потенциал в таких локациях, то стремимся к развитию проектах редевелопмента на бывших промзонах. В качестве примеров можно привести жилой комплекс Omega House, который реализуется на площадке бывшего завода с названием "Красное Знамя".  

В плане коммерческой недвижимости - это строительство бизнес-центра класса "А" "Авеню" и комплекса аппартаментов "Авеню-Апарт" на территории бывшего завода "Электрик". Здесь же группа ЛСР реализует проект жилого комплекса бизнес-класса на проспекте Медиков.

При грамотном подходе с продуманной архитектурной концепцией такие проекты отлично вписываются в уже существующую застройку, обеспечивая комфортное проживание и сохранение видовых характеристик. Также подобные проекты редевелопмента создают новую городскую среду, которая создает точки притяжение для горожан и туристов.

Позитивной можно отметить реновацию фабрики "Невской ниточной мануфактуры и Прядильно-ниточного комбината им. Кирова" как пример нового использования объектов наследия промышленной архитектуры, сохранив при этом их первозданных исторический облик.

Интересным решением стала реконструкция здания бывшей "Прядильно-ткацкой фабрики им. Петра Анисимова" и создание на месте заброшенного промышленного комплекса современного креативного пространства "Ткачи" группой компаний "Овентал".

Трудности перевода

Одним из примеров проблемных территорий для редевелопмента является площадка предприятия "Красный Треугольник" на Обводном канале общей площадью 34 гектара и наличием 70 промышленных зданий. Сегодня площадка проходит частичный редевелопмент. Наличие большого количества собственников, еще с 2000-х годов размещенных на территории, и действующих мелких производств и арендаторов тормозят процесс реновации в целом.

Инвесторам и девелоперам зачастую сложно, а иногда и невозможно заранее определить объем будущих затрат на рекультивацию бывших территорий промышленных предприятий. Такой участок может оказаться реальным "котом в мешке". Поэтому рассматривают освоение такой площадки с большой осторожностью. Сроки окупаемости также сложно определить, ведь сроки строительства на таких площадках, включая все этапы согласований, в среднем составляют 5 лет.

Каждый раз при рассмотрении площадки девелопер сталкивается со следующими рисками:

- экологическая очистка территории – в случае зараженности земли в результате размещенного на ней производства;

- ветхость инженерных коммуникаций и зданий, вследствие этого невозможность их дальнейшего использования;

- наличие памятников истории и архитектуры;

- противодействие городских властей переводу промышленных территорий;

- снижение инвестиционной активности в связи с изменением экономических условий. 

От общего к частному

Правительство города постоянно говорит о создании единой концепции для развития таких территорий и поиске механизма для реализации проектов редевелопмента. Думаю, поддержка проектов со стороны Правительства города должна выражаться в создании инженерной и транспортной инфраструктуры. Отсутствие такой помощи вынуждает инвесторов на дополнительные затраты, которые влекут за собой удорожание и увеличение сроков реализации проектов. Тем не менее, интерес таким территориям всегда был и остается.

И реализация проектов редевелопмента – это исключительно инициатива бизнеса.

Алла Сидоренко, руководитель направления индустриальной недвижимости, ООО "БЕСТ. Коммерческая недвижимость"