PRO Варшавский. Склад внутри МКАД

Непростые времена настали, неприятно осознавать, что все мы стали жить хуже, чем раньше. А ценники товаров на полках магазинов демонстрируют какие-то многозначные цифры, плохо влияющие на аппетит и настроение.  На складском рынке Московской области ведутся стратегические битвы и тактические схватки за каждого потенциального клиента, ставки аренды остановились в рублевой зоне во вполне понятных диапазонах (3500-5000 руб. за кв. м в год), а почти миллион свободных квадратных метров вызывает непроизвольное подергивание глаза у девелоперов. 

Для большинства собственников ситуация "аховая": инвесторы мучительно раздумывают, стоит ли вкладываться в новые проекты, арендаторы рады бы заключить договоры на текущих условиях, но не всегда получается. Только брокерское сообщество, улыбаясь, тихо перешептывается о крупных сделках и рекордных показателях (а этот год будет одним из лучших за всю историю рынка по объему сделок). Хотя и нам не совсем очевидно, как зарабатывать в следующем 2016 году. В следующем году финансирование останется дорогим, спрос – нестабильным, а население вряд ли будет активно тратить остатки денег, поэтому спрос на складскую недвижимость будет неоднородный и по размеру заявок, и по территориальному признаку, и по соотношению цена-качество.

Девелопмент же никогда не был простым занятием в нашей стране, а складской сегмент своим развитием, с моей точки зрения, обязан энтузиастам и оптимистам. За последние десять лет границы логистического пояса вокруг Москвы существенно расширились. Когда-то склады начиналась сразу за МКАД, теперь проекты вынесены на первую "бетонку" А-107.  В 2016 году большая часть спроса, вероятно, придется на небольшие помещения, расположенные ближе к городу (есть подозрение, что крупные заявки будут скорее исключением, чем правилом).

На рынке есть компании, требующие пополнения полок магазинов в срочном режиме, интернет-магазины, где от сроков доставки товаров зависит успех бизнеса,  а также некоторые товары, которые необходимо поставлять покупателю, скажем так, "горяченькими".  Для таких случаев склад должен быть у МКАД или внутри городской черты, максимально близко к потребителю. 

Как-то мы искали склад для издательского дома – тогда стало очевидно, что по-настоящему скоропортящимся товаром являются не овощи-фрукты-мясо-рыба, а… информация. И свежая газета "тухнет" за несколько часов: если в 8 утра она еще не доставлена, то в 11 она и не нужна. Вот для подобных  компаний есть предложения складских комплексов около города и даже внутри Москвы, об одном из таких проектов и расскажу сегодня. 

Поговорим про складской комплекс "Варшавский", расположенный между МКАД и ТТК на Дорожной улице, недалеко от метро "Южная".

Место имеет значение...

Строительство в Москве никогда не было простой задачей, а для складского направления город остается сложным регионом: цена земельного участка, стоимость подключения инженерной инфраструктуры выше, чем в области, из-за этого и ставки аренды внутри МКАД всегда были значительно – на 25-30% – выше.  Не каждая трасса выдержит размещение серьезного логистического объекта, - это еще одна причина, почему складских проектов внутри кольцевой магистрали всегда было немного, как и свободных площадей в них.

Проект "Варшавский" общей площадью 26 000 кв. м находится рядом с Варшавским шоссе на Дорожной улице.  В октябре 2010 года, когда объект был достроен, мы успешно сдали его в аренду ряду крупных компаний. До сих пор его арендаторами остаются такие компании, как LGElectronics (продлили контракт на дополнительные несколько лет), "Леди и Джентельмены", "Автотрейдинг", "Супремо". Последний не только продлил контракт, но и взял дополнительные площади, несмотря на кризис.

Время для начала реализации проекта было непростое, рынок восстанавливался после событий 2008-2009 годов; но собственник принял решение построить складской комплекс на участке в Москве, и к окончанию строительства спрос вернулся. Несмотря на московские ставки аренды, клиенты оценили как качество строительства, так и местоположение. Хотя экономический удар 2014 года не обошел стороной данный проект: на сегодня в комплексе свободно 5000 кв. м. До конца года этот объект, как я думаю, будет снят с рынка.

Девелопер строил объект с целью долгосрочного владения, чтобы минимизировать затраты на эксплуатацию качеству работ уделялось пристальное внимание.  Развивать на данном участке производство было бы странно, учитывая и высокую стоимость московской рабочей силы, и наличие более 4000 га земель в городских промышленных зонах .А неудовлетворенный спрос именно на качественные складские проекты был.  Имея опыт строительства, в том числе и в Москве, собственник реализовал редкий для города проект - складской комплекс с отличной транспортной доступностью, адекватной классу А прилегающей территорией - нормальными разворотными площадками и парковками, недалеко от жилых районов и менее чем в километре от метро, что удобно для сотрудников комплекса.

Проект выполнен с иными характеристиками, чем складские комплексы "А+". Так, шаг колонн здесь 9x24 м, а чистая высота потолков 10 м. В комплексе реализована приточно-вытяжная вентиляция, соблюдены необходимые санзоны, это недавно позволило произвести лицензирование данного склада для хранения алкогольной продукции (что вызывает дополнительный интерес у ряда компаний). 

Основной спрос, который мы наблюдаем на данный проект сейчас, идет со стороны интернет-магазинов и небольших производственных компаний, не имеющих возможности построить или купить собственный объект недвижимости, но выпускающих продукцию для продаж в Москве на чистых производственных линиях.

То, что данный проект, находящийся в Москве, является успешным, удивлять не должно. Качественное строительство небольшого (по общероссийским показателям) проекта - 26 000 кв. м - в районе с адекватной транспортной доступностью, адекватный подход к арендаторам позволяют решить проблемы с заполняемостью комплекса. 

И пусть Москве не требуется строить много складских проектов, но есть ряд компаний, которым  необходимо располагать внутри города свои складские запасы, и для них и будут работать такие комплексы, как "Варшавский". Удачи девелоперу, а мы пока пойдем поработаем над заполнением оставшихся площадей…

Вячеслав Холопов, партнер, директор по складской и индустриальной недвижимости, KnightFrankRussia & CIS