Обзор рынка складской недвижимости (III квартал 2015 года, Москва)

По итогам I–III кварталов 2015 г. объем введенных в эксплуатацию качественных складских площадей составил 590 тыс. м2, что на 30% меньше аналогичного показателя прошлого года. В III квартале 2015 г. на московском рынке были закрыты сделки совокупной площадью 767,6 тыс. м2, что является рекордным квартальным показателем для  всего периода существования рынка качественной складской недвижимости. Объем сделок по итогам I–III кварталов 2015 г. составил 1 028 тыс. м2, что более чем в 2 раза выше  аналогичного показателя прошлого года. Заявляемые ставки аренды находятся на уровне  3 500–5 000 руб./м2/год для складских помещений класса А.

По состоянию на конец III квартала 2015 г. общее предложение складских площадей классов А и B в Московском регионе превысило 10 млн м2. С начала года было введено в эксплуатацию около 590 тыс. м2 складских площадей. При этом прирост в III квартале составил всего 20 тыс. м2. На данный момент наблюдается снижение девелоперской активности: большинство застройщиков готовы достраивать комплексы только «под клиента». Мы ожидаем, что в 2016 г. объем ввода в эксплуатацию новых объектов будет на 40% ниже, чем в 2015 г.

Географическая структура объектов нового строительства по итогам I–III кварталов 2015 г. распределилась следующим образом: на южные направления (юго-запад, юг, юго-восток) пришлось 74% от всего объема введенных в эксплуатацию площадей, на северо-восток – 14% новых площадей. Остальная часть – 12% – пришлась на северное, западное и восточное направления. Стоит отметить, что с января по сентябрь в эксплуатацию были введены преимущественно крупные комплексы (более 25 тыс. м2), развиваемые сетевыми  девелоперами. Мы ожидаем дальнейшего «сужения» рынка, строительство новых складских объектов будет также приходиться на крупнейших игроков.

Снижение темпов прироста нового предложения и большой объем сделок скорректировали уровень вакантных площадей в сторону понижения. Так, за июль–сентябрь 2015 г. показатель снизился на 0,7 п. п. и составил 9,7%. Стоит отметить, что на протяжении всего 2015 г. совокупный объем вакантных площадей находится на рекордном уровне: на рынке Московского региона свободно около 1 млн м2 качественных складских площадей.

III квартал 2015 г. продемонстрировал высокую активность арендаторов и покупателей складских площадей: совокупный объем сделок по покупке и аренде качественных складов Московского региона составил 767,6 тыс. м2, что более чем в 2,5 раза превысило аналогичный показатель всего I полугодия 2015 г. Совокупный объем сделок с начала текущего года составил около 1 028 тыс. м2. Стоит отметить, что указанный объем преимущественно сформирован крупными сделками с площадями более 30 тыс. м2.

Общий объем сделок на рынке складской недвижимости России по итогам I–III кварталов 2015 г. составил 1 360 тыс. м2, что в 1,6 раза превышает аналогичный показатель прошлого года. Если говорить о географическом распределении сделок, то их основная доля пришлась на Московский регион (75%). В Санкт-Петербурге было заключено 12% всех сделок, 13% составила доля всех остальных городов России.

В течение 9 месяцев текущего года наиболее активными были операторы розничной торговли (на их долю пришлось порядка 2/3 объема заключенных сделок). При этом более 30% всего объема сделок приходится на продуктовые сети. Кроме того, в III квартале 2015 г. были закрыты первые в текущем году сделки по покупке складских площадей, одной из сторон которых выступали также операторы розничной торговли. К сожалению, подобные сделки до сих пор являются единичными ввиду сложностей с получением заемного финансирования и наличием на рынке относительно дешевых предложений по аренде помещений.

Средний размер сделки увеличился в 1,7 раза – с 10,8 тыс. м2 в I–III кварталах 2014 г. до 18,1 тыс. м2 в аналогичном периоде текущего года. В отличие от кризиса 2008–2009 гг. сегодня на рынке имеется достаточное количество крупных блоков, поэтому многие компании используют появившуюся возможность и арендуют качественные складские площади на привлекательных условиях.

Коммерческие условия

С начала года наибольшее снижение заявляемых ставок аренды наблюдалось в I квартале 2015 г., когда в условиях высокой степени неопределенности и увеличения объемов вакантных площадей на рынке собственники активно пересматривали коммерческие условия. Во II–III кварталах коммерческие условия не претерпели существенных изменений. Так, на данный момент заявляемые арендные ставки в Московском регионе находятся в диапазоне 3 500–5 000 руб./м2/год для складских помещений класса А (triple net – без учета НДС , операционных расходов и коммунальных платежей). Договоры аренды заключаются преимущественно на короткий срок (3–5 лет) по ставкам аренды, номинированным в российских рублях.

Стоит отметить, что диапазон заявляемых рублевых арендных ставок сейчас очень  значителен, чего рынок не видел уже несколько лет: разница между минимальной и максимальной заявляемой арендной ставкой на складском рынке Московского региона составляет более 2 000 руб./м2/год

Прогноз

Большинство складских объектов, окончание строительства которых намечено до конца 2015 г., с высокой долей вероятности не будет введено в эксплуатацию в срок. В связи с этим мы ожидаем, что объем нового предложения по итогам года не превысит 700 тыс. м2, и это полностью совпадает с прогнозами, сделанными годом ранее в отношении 2015 г.

Высокий уровень активности, наблюдавшийся в III квартале 2015 г., наиболее вероятно, сохранится до конца года. Таким образом, объем сделок по аренде и продаже складских площадей в Московском регионе по итогам 2015 г. составит около 1,3 млн м2, что в 1,5 раза превысит аналогичный показатель прошлого года и будет сопоставим с рекордным объемом сделок, закрытых в 2013 г.

Арендные ставки в случае отсутствия серьезных колебаний макроэкономических показателей останутся на текущем уровне. Кроме этого, мы ожидаем сужения диапазона ставок аренды за счет ухода с рынка наиболее дешевых предложений. По нашим прогнозам, в ближайшие 1–2 года ставки аренды будут преимущественно номинироваться в российской валюте.

В связи с низким объемом планируемого к вводу в эксплуатацию в IV квартале 2015 г. нового предложения складских объектов и текущего уровня спроса мы ожидаем снижения уровня вакантных площадей до 9–9,5%