Инвестиции в недвижимость. I полугодие 2018 года

По предварительным данным, в I полугодии 2018 года объем инвестиций в недвижимость России составил 60 млрд. руб., что на 41% ниже, чем в аналогичном периоде прошлого года. В долларах США объем инвестиций составил $1 млрд.

В первой половине 2018 года инвесторы преимущественно находились в выжидательной позиции в связи с рядом важных событий, которые формируют сентимент: выборы президента, чемпионат мира по футболу, проходящий на территории РФ, а также расширение санкционного списка, что несомненно повлияло на быстроту принятия решения и возросшую осторожность инвесторов.

Немаловажным фактором, оказавшим влияние на результаты I полугодия 2018 года стало ослабление российского рубля, несмотря на рост цен на нефть, и падение биржевых индексов после оглашения нового санкционного списка. В результате чего, прогнозы в отношении динамики ключевых макроэкономических показателей были пересмотрены.

При этом активность инвесторов сохранилась и количество игроков осталось на том же уровне. Доля иностранного капитала также сопоставима с уровнем I полугодия прошлого года -  34% от общего объема сделок, при этом в денежном значении сократилась и в основном была сформирована двумя сделками, на сегодняшний момент ставшими крупнейшими в 2018 году: покупка французской Leroy Merlin магазинов торговой сети K-Rauta, а также совместная сделка по приобретению офисного здания комплекса «Метрополис» американским фондом Hines и чешским PPFReal Estate.

В первой половине 2018 г. в структуре инвестиций в недвижимость наибольшая доля ожидаемо пришлась на сегмент жилой недвижимости (31%). Сделки по покупке участков для строительства, а также проектов жилых комплексов в Москве и Санкт-Петербурге продолжают сохранять значительную долю в объеме инвестиций уже на протяжении нескольких лет, что объясняется желанием девелоперов успеть приобрести и согласовать проект строительства до вступления в силу изменений в законодательстве о долевом строительстве. В свою очередь, доля сегментов офисной и торговой недвижимости составила 29% и 25% соответственно (против 34% и 32% в I полугодии 2017 года). Доля сделок по покупке объектов складской недвижимости в объеме инвестиций по итогам I полугодия 2018 г. составила 10%.

Московский регион - традиционно наиболее интересный для инвесторов, однако доля инвестиций в недвижимость Санкт-Петербурга, постепенно увеличившаяся с 2015 года, впервые за историю развития рынка недвижимости России превысила долю столичного региона, составив 48%. Сдержанные настроения инвесторов отразились на всех регионах, при этом в Санкт-Петербурге произошла крупная сделка по продаже магазинов торговой сети K-Rauta, на фоне чего значительно увеличилась доля инвестиций в Санкт-Петербург, а Московский регион занял вторую позицию с долей в 46%.

Ставки капитализации на премиальные активы во всех сегментах коммерческой недвижимости по итогам II квартала 2018 г. остались без изменения. Центральный Банк РФ пересмотрел планы по переходу к нейтральной денежно-кредитной политике и прогноз по уровню инфляции в 2018 г. и на очередном заседании в июне сохранил ключевую ставку на уровне 7,25% после продолжительного цикла понижения. Таким образом, ставки капитализации в Москве по состоянию на конец II квартала 2018 г. составляют 9,0-9,5% для премиальных бизнес-центров, 9,00-9,75% для премиальных торговых центров и 11,25-11,75% для складских объектов.

После позитивных итогов 2017 года, когда объем инвестиций в недвижимость достиг максимума за 3 года года, рынок ожидал дальнейшего роста, однако ввиду ключевых геополитических событий объем инвестиций является труднорогнозируемым. Инвесторы не торопились принимать решения в I полугодии, но мы сохраняем надежду на то, что основания для положительного сентимента укрепятся и конвертируются в сопоставимый с прошлым годом объем инвестиций за счет более активного II полугодия.