Что стоит учесть в проекте торгового центра?

В процессе управления торговым центром собственники могут столкнуться с проблемами, причина которых кроется в конструктивном проекте молла. Решить их сложнее всего, поскольку для этого потребуется реконструкция здания. О том, что стоит учесть на этапе проектирования торгового объекта рассказывает Виталия Львова, генеральный директор агентства маркетинговых коммуникаций PromotionRealty.

С технической точки зрения торговый центр, как и любое здание состоит из трансформируемых и несущих конструкций. И от того, насколько правильно будут размещены вторые зависит рентабельность торгового объекта. Ошибки, допущенные при проектировании, могут стать критичными. Их возможно частично скорректировать грамотной рассадкой операторов и логистикой потоков покупателей, но полностью исправит только реконструкция здания.

Чтобы не возникала задача по перестройке молла, на этапе проектирования нужно обращать внимание на следующие моменты:

Визуальная доступность магазинов

Посетители передвигаются по торговым галереям внутри торгового центра в зависимости от своих потребностей. Поэтому важно, чтобы все витрины, которые их могут заинтересовать, были в визуальной доступности. Чем больше магазинов видит покупатель, находясь в одной точке, тем грамотнее разработан проект торгового центра. Например, в США проект молла принимается только в том случае, когда из любого места в торговом центре просматриваются не менее 12-ти витрин магазинов арендаторов. В российской же практике встречаются объекты, в которых эскалаторы выводят покупателей в глухую стену, и чтобы пройти в торговую галерею тем приходится делать крюк.

Максимальный шаг колонн и гибкость планировок

Возможность трансформации пространства торгового центра – одно из обязательных требований современного рынка торговли. При обсуждении проекта с командой архитекторов важно предусмотреть максимальное число вариантов рассадки арендаторов на одной и той же площади. Как будет выглядеть торговый центр, если на этаже будет размещен магазин размером 2000 кв.м, как – при размещении там же 3-х операторов по 650 кв.м., 10-ти по 200 кв.м? Проработка всех вариантов повлияет на расстановку колонн, проходов и на возможность дальнейшего управления этими площадями и их трансформации в случае необходимости. Сегодня мы наблюдаем тенденцию к сокращению торговых площадей на одного оператора. Если раньше арендаторы снимали помещения по 1500-2000 кв. метров, сейчас – по 600-800 кв. м, в будущем, возможно, произойдет сокращение до 350 кв.м.

Высота потолков

Еще один параметр, который нужно закладывать в проект с учетом среднесрочных прогнозов – это высота потолков. Требования, которые сегодня предъявляют операторы – это 6-8 метров. Многие торговые центры, построенные в 2008-2012 годах, даже при хорошем трафике и выгодной локации сегодня не могут привлечь арендаторов, только потому, что по техническим параметрам они не подходят под их требования.

Расположение эскалаторов

Наиболее эффективное расположение эскалаторов – крест на крест. Это удобно, как с точки зрения эксплуатации, так и маркетинга – с эскалаторов, расположенных таким образом, открывается вид на разные зоны торговой галереи. Кроме того, эскалаторная группа, смещенная вглубь молла, приносит большую выручку арендаторам, чем та, что стоит на центральном входе.

Освещение

Свет – основа торговли. Если нет возможности обеспечить естественное освещение, интерьер торгового центра лучше всего делать в светлых тонах. Темный – «съедает» очень много света и утяжеляет пространство.

Зона разгрузки

На этапе проекта важно предусмотреть где будет расположена зона разгрузки, одна она будет или несколько. В процессе эксплуатации и управления торговым центром может возникнуть необходимость перенарезки торговых площадей и перерассадке якорных операторов. Также нужно учитывать, что некоторые операторы могут выдвигать условия по отдельному выходу на разгрузку.

Безбарьерная среда

Доступная среда – это базовое требование при разработке любого проекта жилого или коммерческого здания. В случае с торговым объектом важно обращать внимание на наличие раздвижных дверей, больших лифтов для комфортного проезда с колясками, отсутствие ступенек на входных группах.

Проектируя торговый центр и принимая его проект к реализации, обязательно нужно опираться на среднесрочные прогнозы развития рынка торговой недвижимости. Правильное расположение основных конструктивных элементов здания определит будущее торгового центра на 10 лет вперед.

Виталия Львова, генеральный директор агентства маркетинговых коммуникаций PromotionRealty