Российский футбол и девелопмент: пять самых известных кейсов

Профессиональный футбол давно стал большим бизнесом и составной частью грандиозной индустрии зрелищ. Сами по себе матчи – всего лишь конечный продукт работы комплекса из десятков элементов. Инфраструктура здесь играет не менее важную роль, чем подбор игроков или тренерские концепции. Это создает предпосылки для взаимодействия футбольных клубов с девелоперскими компаниями. К возобновлению сезона Arendator.ru разобрал самые яркие примеры коллаборации футбольного и строительного бизнеса.

В мировой практике представители крупного девелопмента нередко принимают участие в управлении футбольными клубами. Классический случай  – испанская ACS Group. В ее портфолио представлены плотина Алькуэва на реке Гвадиана в Португалии, Дворец искусств королевы Софии в Валенсии (спроектированный, между прочим, Сантьяго Калатравой), небоскреб «Агбар» в Барселоне, башни Torre Cepsa и Torre de Cristal в Мадриде, солнечная электростанция Crescent Dunes в Неваде. Пост CEOACS Group занимает Флорентино Перес – президент мадридского «Реала». С недвижимостью связаны бизнес-интересы и Хосе Кастро Кармоны, президента другого популярного испанского клуба «Севилья». Эта сфера была нечуждой и для покойного владельца «Ромы» Франко Сенси.

Подобные примеры есть и в Английской Премьер-лиге. Достаточно вспомнить «Брайтон энд Хоув», возглавляемый Тони Блумом. The Telegraph и другие СМИ поначалу указывали в качестве основы его состояния успешные инвестиционные проекты, которые касались сделок с недвижимостью. Однако позднее выяснилось, что большую часть доходов ему приносит букмекерский бизнес. К тому же Блум известен как профессиональный игрок в покер. 50% акций «Борнмута» долгое время принадлежали Эдди Митчеллу, главе  Seven Developments – компании, которая занимается строительством, планировкой территории, отделочными работами и составлением дизайнерских проектов. Среди клиентов Seven Developments был и российский бизнесмен Максим Демин, акционер «Татнефти» и банка «Зенит», для которого она построила виллу на полуострове Сэндбэнкс. Стоимость работ оценивается в 5 млн фунтов. Еще столько же Демин заплатил за сам участок с домовладением. Именно с подачи Митчелла он в 2011 году стал совладельцем «Борнмута». Тогда это обошлось Демину всего в 850 тыс. фунтов, то есть почти в 12 раза дешевле особняка. Два года спустя россиянин выкупит у Митчелла его часть пакета. Но из-за строительства стадиона в 2015 году 25% акций пришлось продать инвестиционной группе из США PEAK6 Investments.

За пределами Европы застройщики также проявляют интерес к футболу. Наибольшую известность получил кейс Evergrande Group и клуба «Гуанчжоу Эвергранд Таобао». Evergrande Group – это один из тяжеловесов на китайском строительном рынке. На ее счету 800 проектов различного класса в сегментах жилой, торговой и офисной недвижимостью. Evergrande Group строит в Гуанчжоу, Гонконге, Чунцыне, Нанкине, Ухане (да-да, в том самом) и еще почти в трех сотнях городов. Капитализация группы даже после резкого падения, вызванного эпидемией коронавируса  COVID-19, в 4,3 раза превышает показатели ГК «ПИК». В 2015 году «Гуанчжоу Эвергранд Таобао» второй раз выиграл азиатскую «Лигу чемпионов», а через год был признан самым дорогим футбольным клубом в мире. В настоящее время его тренирует обладатель «Золотого мяча» Фабио Каннаваро, предшественниками которого были Марчелло Липпи и Луис Фелипе Сколари.

Российский девелопмент также находится в русле этих тенденций, но его влияние на развитие футбола в стране остается спорным.

«Спартак», стадион и «Стадион Спартак»

Едва ли не самой успешной историей взаимодействия футбольного и жилищного девелопмента считается кейс спартаковского стадиона «Открытие Арена» и комплекса «Город на реке Тушино – 2018». Они образуют целостную «экосистему», которая регулярно пополняется новыми элементами – объектами инфраструктуры и жилыми корпусами. Проект, создававшийся фактически на пустом месте, удаленном от центра Москвы, смог заручиться доверием массового потребителя. Сегодня это один из самых кассовых жилых комплексов в границах МКАД.  Структура Леонида Федуна, возглавляемая его младшим братом Андреем (военный врач по образованию), только в сезоне 2019 года заработала на продажах квартир 10,6 млрд рублей. Для сравнения строительство домашней арены «Спартака» обошлось в 14,5 млрд рублей. Оно, хотя и закончилось «хэппи эндом», выдалось очень долгим и сопровождалось постоянными нарушениями обязательств, что раз за разом давало лишние поводы для злорадства многочисленным хейтерам «Спартака». Летом прошлого года Леонид Федун объявил, что в 2023 году и клуб, и стадион перейдут под управление некоммерческой организации – предполагается, что ее участниками станут болельщики, приоритет будет отдаваться владельцам абонементов. На сегодняшний день можно констатировать, что в девелопменте структуры «Спартака» преуспели больше, чем в спорте. Даже недавнее и долгожданное чемпионство не может компенсировать череду разочарований и болезненных неудач. Зато продажи жилья исправно пополняют корпоративный бюджет миллиардами рублей.

ВТБ, «Динамо» и Hyatt                                       

Если у Федуна есть, по крайней мере, топовый жилой комплекс, который ежегодно генерирует по 600-800 сделок, то группе ВТБ, владеющей московским «Динамо», не удалось создать столь же мощную точку притяжения. «ВТБ Арена Парк» ни в коем случае нельзя назвать провальным проектом. Но ресурсы и статус инвестора, а также достоинства локации (Петровский парк, две станции метро, развитая инфраструктура, престижный Ленинградский проспект, ближние подступы к центру) позволяли рассчитывать на куда более выдающиеся результаты. В прошлом году по этому адресу было продано 86 лотов на 1,9 млрд рублей. Но главный порок апарт-комплекса эксперты видят не в объемах сделок, а в отсутствии связности с «динамовским» стадионом и остальным инфраструктурным комплексом. Карьера самой «ВТБ Арены» также складывается не настолько блестяще, как ожидалось. Проект реконструкции разрабатывался с учетом, что стадион примет матчи Чемпионата мира. Однако впоследствии он был исключен из заявки, а его площадь сократилась вдвое. Но даже в уменьшенном варианте сдача арены состоялась только в ноябре 2018 года, а проблемы с газоном отложили официальное открытие до мая 2019 года. Причем свой первый матч на новом стадионе «Динамо» проиграло. Завершением проекта руководил Андрей Лугинин (ранее входил в совет директоров застройщика «Галс-Девелопмент»), который сменил на посту генерального директора УК «Динамо» Андрея Перегудова (старший вице-президент ВТБ). В актив управленческой команды, безусловно, следует занести появление на территории комплекса отеля Hyatt Regency Moscow Petrovsky Park, располагающего 298 номерами.

«Инград», «Торпедо» и мечты о чем-то большем

После сдачи стадионов, принадлежащих «Спартаку» и «Динамо», в Москве остался только один клуб с большой историей, но без современной арены – это «Торпедо». «Торпедо» был выкуплен «Инградом» еще в 2016 году вместе с другими активами компании ОПИН. В апреле 2018 года было объявлено о том, что застройщик станет титульным спонсором команды. После этого стало ясно: опция закрыта, формат «комплекс у стадиона» получит свое завершение. Застройщик обязался не только поддерживать клуб, но и реконструировать домашний стадион вместе с прилегающей инфраструктурой. Между спортивным комплексом и берегом Москвы-реки начал формироваться большой жилой массив, который будет дополнен социальными и коммерческими объектами, а также получит благоустроенное общественное пространство – Симоновскую набережную. В рамках освоения этой территории на рынок был выведен ЖК RiverSky. Он стал одной из самых заметных премьер прошлого года, собрав в первый же свой сезон 6,2 млрд рублей. Главным отличием проекта «Инграда» от его аналогов в Тушино и Петровском парке является то, что его реализация проходит вне контекста подготовки к Чемпионату мира. К тому же «Торпедо» нельзя назвать топ-клубом даже в сравнении с «Динамо». У него есть своя легенда, есть имя Эдуарда Стрельцова, но последний раз он брал медали двадцать лет назад, а последнее чемпионство было оформлено в 1976 году. Впрочем, первые лица «Инграда» Роман Авдеев и Павел Поселенов, которые теперь позиционируют себя как болельщики «Торпедо», настроены оптимистично. В их планах построить «лучший стадион Москвы», в котором «будет абсолютно все для победы в домашних играх». Между тем клуб показывает противоречивые результаты: пока что он идет на втором месте в ФНЛ, уступая лидеру всего одно очко – это дает хорошие шансы на выход в Премьер-Лигу, но вместе с тем из последних пяти матчей «Торпедо» выиграл только один при минимальном отрыве от ближайших конкурентов. Необходимо учитывать, что с повышением класса и команды, и турнира, в котором она соревнуется, повышаются к ее финансовой стабильности и управленческим компетенциям. На фоне дефицита высокопрофессиональных менеджерских кадров в российском футболе это создает большие риски.

Fort Group, «Тосно» и как такое вообще возможно

История клуба «Тосно» выдалась короткой, печальной и вызывающей недоумение. Он был ликвидирован через месяц после того, как выиграл Кубок России и получил право на участие в «Лиге Европы». Но, несмотря на столь громкий успех и несомненный прогресс (за четыре года команда поднялась из третьего по силе дивизиона в первый), владельцы «Тосно» – инвестиционная компания Fort Group – потеряли к нему интерес. Причем настолько, что образовалась огромная задолженность по зарплате перед игроками, которые устроили открытую забастовку. Бюджет клуба изначально был определен в 700 млн рублей. Но Fort Group внесла только половину этой суммы. Управляющий партнер компании Максим Левченко объяснил это тем, что у него были надежды на финансовую поддержку со стороны «других партнеров и спонсоров», но «потенциальные союзники не слишком торопились с выполнением обязательств», а «тянуть все расходы» в одиночку Fort Group не может. К тому моменту структура Левенко развернула активную экспансию на столичном рынке коммерческой недвижимости. Обширный пул петербургских торговых и торгово-развлекательных комплекс был дополнен пятью московскими флагманами – три «Золотых Вавилона», «Гудзон» и «Пятая авеню». Закрытие сделки потребовало привлечения кредита в размере 901 млн евро. По словам Левченко, условия соглашения со Сбербанком запрещают любые внеоперационные расходы, включая спонсорскую помощь. По всей видимости, была еще одна причина, по которой Fort Group решила отказаться от своего футбольного проекта. Компания рассчитывала получить участок в Кудрово, где предполагалось разместить не только стадион, но и кластер из коммерческих объектов. Администрация Ленинградской области готова была согласовать только строительство спортивной инфраструктуры, что не устраивало инвестора. В итоге за весь период существования «Тосно» так и не получил ни стадиона, ни базы, перебираясь из одного города в другой. А затем его и вовсе ликвидировали как обременительный непрофильный актив. 

Группа ЛСР, «Ленинградец» и все-все-все

Когда стало понятно, что «Тосно» не спасти, по инициативе регионального руководства было решено основать новый футбольный клуб, который получил оригинальное название «Ленинградец». Он управляется через акционерное общество, учредителем которого выступила Группа ЛСР. Должность генерального директора занял Игорь Левит, член совета директоров и один из основателей Группы ЛСР. Однако в число акционером планировалось привлечь и других представителей крупного бизнеса, в том числе застройщиков – десять компаний, у каждой из которых будет по 9%, оставшиеся 10% принадлежат Ленинградской области. В настоящее время, помимо ЛСР, в качестве партнеров клуба указаны такие известные девелоперы, как ГК «ЦДС», «Строительный трест» и «Отделстрой». Бюджет «Ленинградца» заявлен в размере 100 млн рублей – мизерная цифра по меркам топ-клубов (это зарплата Артема Дзюбы за пять месяцев), но весьма солидные деньги команд из Профессиональной футбольной лиги. Его учредители подчеркивают, то в отличие от владельцев «Тосно» намерены развивать клубную инфраструктуру с расчетом на длительную перспективу и стратегическое развитие. При этом Игорь Левит признает, что на текущем этапе новый клуб не является бизнес-проектом: «Я пока не вижу ни одного пути, при котором футбольный бизнес на уровне второй лиги российского футбола может стать самоокупаемым».

Евгений Ляпин