Арендные каникулы: как получить?

В связи с пандемией коронавируса и ограничениями, введенными для борьбы с ней, многие российские предприниматели казались в непростой и даже чрезвычайной ситуации. Торговать нельзя ничем, кроме предметов первой необходимости, рестораны и кафе закрыты, гостиницы и отели остались без посетителей. Большинство таких заведений располагаются в съемных помещениях, за которые нужно вносить арендную плату. Поэтому неудивительно, что тысячи бизнесменов сегодня задумались о том, как получить арендные каникулы.

Арендные каникулы – снижение размера арендных платежей или полное освобождение от исполнения обязательств по оплате на определенный срок.

Согласно распоряжению правительства РФ от 19.03.2020 №670-р российские компании и индивидуальные предприниматели имеют право на отсрочку платежей, если они:

• арендуют государственную (федеральную или муниципальную) недвижимость,
• являются субъектами малого или среднего бизнеса.

Порядок предоставления отсрочки определяется на местах. Как правило, получить льготы по арендным платежам могут компании из наиболее пострадавших от пандемии областей – это гостиничные услуги, общепит и туризм, а также предприятия из сферы образования, культуры, спорта и т.д.

Снижение платежей для арендаторов коммерческой недвижимости периодически фигурирует в официальных выступлениях чиновников, однако конкретные меры, призванные облегчить жизнь предпринимателям, пока не приняты. Поэтому в большинстве своем бизнесмены вынуждены договариваться с владельцами коммерческих объектов самостоятельно.

Увы, но последние далеко не всегда готовы предоставлять арендные каникулы в связи с коронавирусом без официального предписания властей. По оценкам экспертов, 70% торговых центров и 30% арендодателей в сфере стрит-ритейла не хотят предоставлять скидки и, тем более, полностью отказаться от получения арендных платежей на время пандемии.

В ближайшее время федеральные власти могут обязать собственников предоставить арендные каникулы из-за коронавируса предпринимателям из наиболее пострадавших отраслей. Одним из возможных вариантов является снижение налога на имущество для собственников коммерческих объектов, которые согласятся сделать послабления своим арендаторам.

На совещании с главами регионов 8 апреля президент РФ Владимир Путин анонсировал новые решения по поддержке малого и среднего бизнеса. В их числе – 6-месячная отсрочка по уплате страховых взносов в соцфонды, а также программу дополнительной поддержки предпринимателей, которая должна быть представлена в течение 5 дней. Помогать предполагается прежде всего тем компаниям, которые сохранили занятость. Однако попадут ли в эту программу арендные каникулы в связи с коронавирусом, пока неизвестно.

Порядок действий для получения арендных каникул

А пока чиновники обсуждают вопросы государственной важности, бизнес пытается выживать самостоятельно. Предприниматели совместно с юристами уже сформировали определенный порядок действий для получения арендных каникул.
В первую очередь, необходимо внимательно изучить договор аренды. Если в нем есть положения о форс-мажоре, можно написать личное и коллективное письмо владельцу объекта недвижимости с просьбой снизить арендную ставку или отсрочить платежи, ссылаясь на эти пункты. Однако больших надежд на отзывчивость арендодателя возлагать не стоит – эпидемия коронавируса не считается форс-мажором до тех пор, пока не введен карантин.

Если в договоре нет положений о форс-мажоре, можно предложить арендодателю заключить дополнительное соглашение об арендных каникулах в соответствии со ст. 401 ГК РФ, в которой прописана т.н. непреодолимая сила:

«Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств».

Однако тут тоже придется положиться на совесть арендодателя – законы РФ трактуют обстоятельства непреодолимой силы весьма вольно, и хотя эпидемия, безусловно, входит в их число, до введения карантина на государственном уровне собственник помещения не обязан идти навстречу арендаторам.

Получить арендные каникулы в связи с коронавирусом также можно, сославшись на ст. 451 ГК РФ:

«Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях».

Но как бы то ни было, последнее слово останется за арендодателем. По крайней мере, до тех пор, пока власти не выпустят официальных предписаний по предоставлению арендных льгот.

Если арендатор категорически уверен в своей правоте, он может обратиться в суд. Весьма велика вероятность, что тот отнесется к ситуации с пониманием и существенно снизит размер штрафных санкций. Однако для этого придется подождать, пока Арбитражные суды начнут работать в обычном режиме.