Почему сегодня – самый подходящий день, чтобы купить склад?

Пандемия коронавируса и кризис, который она вызвала, подкосили рынок коммерческой недвижимости, признают эксперты. Спрос на офисы упал, гостиницы и торговые центры столкнулись с колоссальными убытками, стрит-ритейл лихорадит. Пожалуй, единственным сегментом, которому COVID-19 пошел на пользу, оказались склады. В Москве, Петербурге и других крупных городах их всегда не хватало, а после того, как тысячи ритейлеров стали переходить в онлайн, хороший склад стал не просто необходимостью, но и выгодным направлением для инвестиций.

Между тем, купить склад сегодня - не самая легкая задача. Уровень вакансии в среднем по стране в настоящий момент составляет всего лишь 2,3%, а до конца 2020 года этот показатель снизится до 2,1%. Когда предложение столь ограниченно, сделать выбор не так-то просто. Портал коммерческой недвижимости Arendator.ru собрал всю актуальную информацию о состоянии складского рынка, чтобы вам помочь.

Какой склад купить?

Наиболее востребованными сегодня являются:

• Склады и крупные распределительные центры класса А+ и А с большой парковкой и возможностью одновременно грузиться большому количеству машин в последней миле.
• Небольшие помещения складского назначения в городской черте.

На последнем пункте остановимся подробнее. Эксперты отмечают, что поиск объектов площадью порядка 200 кв. м для размещения пунктов оперативной доставки или самовывоза сегодня активно ведут как крупные сети, так и собственники небольших интернет-магазинов. При этом потенциальные арендаторы не предъявляют жестких требований к помещениям. Рассматриваются варианты на цокольных, первых и вторых этажах, не важна высота потолка, наличие витринных окон, зоны погрузки и выгрузки.

Под склады последней мили и пункты самовывоза можно перепрофилировать освобождающиеся помещения заведений торговли, сферы услуг и общественного питания, а также ранее неликвидные коммерческие площади. Популярность в ближайшие годы будет набирать формат DarkStore – магазин-склад без покупателей, в котором профессиональные комплектовщики собирают онлайн-заказы. Под такие проекты можно перепрофилировать неудачно работающие торговые центры и не очень ликвидные стрит-ритейл помещения.

Растет спрос и на склады хранения личных вещей в крупных городах. Этот сегмент начинает активно развиваться, особенно в районах плотной жилой застройкой. Уменьшение площади квартир в бюджетных проектах создает потребность в кладовых для хранения личных вещей: велосипедов, снаряжения для охоты и путешествий, зимней одежды. Эта ниша очень перспективна и пока ждет инвесторов, которые смогут приобретать небольшие цокольные помещения и пересдавать их в аренду в нарезку в качестве кладовых.

Предложение ограниченно и в сегменте низкотемпературных складов, спрос на которые формируют продуктовые ритейлеры и производители продуктов питания – они меньше всего пострадали от последствий пандемии. Еще одно направление складской недвижимости с высоким потенциалом для роста – это агрологистика. С одной стороны, в России в последние годы стабильно растут объемы сельскохозяйственного производства и спрос покупателей на натуральные отечественные продукты. С другой, сегодня наблюдается острый дефицит качественных площадей для хранения и переработки сельхозпродукции общим объемом в 3 миллиона тонн.

Разумеется, самые востребованные локации для складов любого типа расположены в непосредственной близости от крупных городов и агломераций. Лидером в этом отношении является Московский регион.

Склад в Москве и Подмосковье

В Москве и Подмосковье свободных складских площадей остается все меньше, уровень ввода за последние месяцы упал на 53%, объем нового строительства сокращается – порядка 30% складских площадей, запланированных ранее к вводу, так и не выйдут на рынок в этом году. Окрестности столицы остро ощущают нехватку качественных складских помещений. Купить склад в Москве не так чтобы невозможно, но совсем непросто – дефицит качественных площадей под логистические центры в пределах МКАД эксперты оценивают в 2 миллионов квадратных метров, а объектов формата Light Industrial в 5 миллионов.

По-прежнему самым востребованным и активно развивающимся направлением остается юг региона, где доля вакантных площадей в среднем составляет 3,2%. Самая высокая вакансия наблюдается на западе Московской области – примерно 5% от общего предложения складских помещений в этом направлении. Самая низкая – на северо-западе (менее 1%).

Средняя ставка аренды на складские помещения класса А сейчас составляет 3950 руб. за кв. м в год. К концу года она достигнет 4000 руб. за кв. м в год. В наиболее востребованном направлении, юге Московского региона, средняя ставка аренды составила 4200 руб. за кв. м в год. Наименьшая средняя ставка зафиксирована на юго-востоке – 3700 руб. за кв. м в год.

Склад в Петербурге

По итогам первого полугодия 2020 года на рынке качественной складской недвижимости Петербурга было введено в эксплуатацию 12 тыс. кв. м. новых площадей, из них около 60% были построены для собственных нужд компаний.В настоящий момент в Санкт-Петербурге осталось всего 1,3% свободных складов, и суммарный уровень вакантных площадей продолжает снижаться. По причине неопределенности, связанной с пандемией, а также на фоне снизившейся ликвидности рубля, аналитики ожидают, что ввод многих складских комплексов будет перенесен на следующий год. В основном это коснется проектов, которые находятся на ранней стадии строительства.

При этом спрос на качественные складские комплексы и производственные помещения остается стабильно высоким. Объём сделок аренды и продажи за последние полгода вырос на 8%, на 30% увеличилось количество сделок по аренде и продаже готовых объектов. Количество запросов от предпринимателей на поиск складских площадей за последнее время увеличилось на 15%. При этом 85% компаний ищут сухой и отапливаемый склад, остальные заинтересованы в холодильных или морозильных комплексах. Самый популярный запрашиваемый диапазон площади склада составил 2 000-5 000 кв. м. Наиболее дефицитным продуктом являются помещения и площадки для пищевого производства.

Более 67% компаний, которые ищут с клад в Петербурге, рассматривают южное направление города и пригородных территорий. При этом 38% клиентов готовы к высоким арендным ставкам, при условии выгодной локации и подходящих параметров склада. 

На уровне низкого объема ввода и вакансии тренд на повышение арендных ставок укрепляется. Так, складские комплексы класса А номинируют ставки аренды в диапазоне 500-580 рублей за квадратный метр в месяц с учетом НДС и эксплуатационных расходов, без учета стоимости коммунальных услуг. Складские комплексы класса В – 420-450 рублей за квадратный метр в месяц, качественные производственные помещения – 430-500 рублей за квадратный метр в месяц.

Как выбрать склад

Цены на склады и ликвидность таких объектов уверенно растут: именно поэтому эксперты считают складскую недвижимость хорошим инструментом для консервативного инвестора – сегодня потерять деньги в этом сегменте практически невозможно. Но к выбору объекта необходимо подойти максимально тщательно.

Перед тем, как приступать к поиску, нужно составить четкий план и определить 4 самые важные характеристики будущего склада: назначение помещения, площадь склада, месторасположение и бюджет. А для этого, в свою очередь, необходимо хорошо изучить состояние рынка, чтобы понять – кто будет будущим арендатором вашего склада: аптеки, продуктовые магазины или мебельные ритейлеры. У каждого арендатора свои требования к складу, свои предпочтения и свой бюджет.

И не забывайте, что стоимость склада и расходы на него – не одно и то же. В число дополнительных платежей могут входить затраты на водо- и электроснабжение, уборку, охрану здания и многое другое. Впрочем, эти расходы, как правило, ложатся на плечи арендаторов.

Чтобы представить, сколько может стоить склад в Москве, зайдите сюда. Изучая объявления и выезжая на просмотры, обращайте внимание на такие факторы как: конструкция помещения (склады бывают открытыми, закрытыми и полузакрытыми), состояние помещения (оцените пол, стены и, главное, крышу, а также степень износа стеллажей и полок, работу складского оборудования, систем вентиляции и отопления, качество освещения), транспортная доступность и состояние подъездных путей, наличие специального оборудования, уровень безопасности хранения товаров (в том числе, от посторонних лиц) и противопожарная система, наличие административных, санитарных и подсобных помещений.

Также, как и бизнес-центры, склады подразделяются на классы: «А+», «А», «B+», «B», «C» и «D». Склады более высокого уровня:

• размещаются в специально построенных зданиях, выгодно расположенных относительно транспортных магистралей,
• имеют более высокие потолки,
• ровные полы со специальным антипылевым покрытием,
• современное подъемно-транспортное оборудование,
• регулируемый температурный режим, системы вентиляции, пожаротушения, сигнализации и видеонаблюдения,
• широкую сеть не только служебных, но и офисных помещений
• и т.д.

Все эти «бонусы», естественно, влияют на стоимость. Поэтому выбор складского помещения все-таки стоит начинать с определения своего бюджета и изучения рынка. В этом вам поможет наш сервис по бесплатному подбору складов в Москве и Подмосковья от проверенных собственников.

Читайте также: Инвестиции в коммерческую недвижимость: как заработать во время кризиса