Объем сделок с офисами в «Москва-Сити» сократился более чем на 20%

Офисы в гораздо большей степени почувствовали удар «пандемического» кризиса, чем жилая недвижимость. Последняя получила ощутимую государственную поддержку. Тем компаниям, которые владеют или управляют бизнес-центрами, пришлось самостоятельно искать сценарии стабилизации. Флагман отрасли ММДЦ «Москва-Сити» в этот раз уверенно преодолел наиболее трудный период, но и он понес ощутимые потери в спросе. Портал Arendator.ru обратился к лидерам консалтинга в сфере коммерческой недвижимости, чтобы узнать, как они оценивают последствия кризиса на данном субрынке.

«Деловой центр «Москва-Сити» наиболее остро переживал предыдущие кризисы на рынке офисной недвижимости относительно других деловых районов, однако текущие экономические последствия коронавируса не окажут серьезного давления на ставки и объем свободных площадей в деловом районе», – уверена Клавдия Чистова, руководитель направления бизнес аналитики CBRE. Одним из факторов стабильности, по словам экспертов JLL, выступает присутствие в пуле арендаторов правительственных структур и компаний из госсектора. Кризис на них не повлиял, и они сохранили свои резиденции.

Тем не менее, ММДЦ не удалось избежать ухудшения ряда ключевых показателей. Согласно подсчетам Cushman & Wakefield, уровень вакансии в июле достиг отметки 10,5%, что на 3 процентных пункта выше, чем год назад. «Это произошло ввиду выхода на рынок крупных предложений по субаренде от действующих арендаторов, освобождения крупных блоков в ходе оптимизации расходов компаний, а также замедления переговорного процесса по сделкам, работы над которыми началась еще в докарантинное время», – объясняет руководитель департамента офисной недвижимости Наталья Никитина. Наибольший уровень вакансии среди бизнес-центров класса B+ специалисты JLL фиксируют в башне «Око» (фаза 2) – 20%. В «Северной башне» пустуют 17% площадей – это максимум в категории бизнес-центров класса А. Впрочем, в Cushman & Wakefield не считают подобное увеличение вакансии чем-то драматичным в сложившихся условиях. Во-первых, этот процесс носит постепенный характер. А во-вторых, он вполне соответствует общерыночным показателям – в целом по Москве вакансия стала больше на те же 3 процентных пункта (до 12,4%). Клавдия Чистова полагает, что максимально возможная доля свободных площадей – 15% от общего фонда. Такой же показатель был отмечен в «Москва-Сити» 13 лет назад. 

Многим небольшим компаниям пришлось покинуть свои офисы в башнях «Империя» и «Федерация». Даже крупные арендаторы были вынуждены сократить занимаемые площади, передавая часть из них в субаренду. Это привело к выходу на рынок значительного объема офисных блоков площадью 300-500 кв. м. В прошлом году они были самым востребованным продуктом наряду со сверхкрупными объектами (2-5 тыс. кв. м). Но в первом полугодии 2020-го основной фокус спроса сместился на блоки 1-2 тыс. кв. м. «Помимо традиционных офисов, арендаторы также рассматривают аренду рабочих мест в коворкингах. Данный формат офисного пространства предоставляет для компаний большую гибкость, как по площадям, так и по срокам договора аренды», – добавляют в JLL. При этом объемы сделок существенно уменьшились. По данным JLL, в январе-июле падение спроса в годовом выражении составило 21%. В апреле-мае, когда карантинные меры были наиболее строгими, объем сделок сократился на 23% по сравнению с аналогичным периодом 2019-го. Тогда большинство компаний заморозили процессы по переезду и расширению. Основой статистики стали крупные сделки аренды, запущенные еще до пандемии. Аналитики CBREпрогнозируют, что по итогам года вряд ли будет сдано более 60 тыс. кв. м офисных площадей. Их коллеги из Cushman & Wakefield допускают, что в связи с реализацией отложенного спроса в третьем и четвертом кварталах может произойти оживление, но выхода на «доковидный» уровень ожидать не стоит. По замечанию Натальи Боннели, директора департамента офисной недвижимости Colliers International, сегодня основной запрос направлен на готовые к переезду помещения с оптимальным соотношением цены и качества, а также гибкими условиями по сроку. «Компании все меньше готовы делать самостоятельно ремонты», – констатирует эксперт. Она рекомендует владельцам офисов индивидуально подходить к каждому клиенту и предлагать специальные условия: «Возможно выполнение косметического ремонта и различные варианты его зачета, любые дополнительные сервисы, которые важны для клиента, расширение услуги по уборке и эксплуатации помещений и т.д.».

Еще одна тенденция первого полугодия на субрынке ММДЦ – практически полное отсутствие сделок, предполагающих продажу офисов. Это новое явление, ранее не свойственное для данной локации. «Традиционно покупка помещений наиболее востребована в кризисные периоды, для компаний открываются возможности по покупке площадей в статусных локациях для будущего развития, а для частных инвесторов – инструмент сохранения капитала», – рассказывает Клавдия Чистова. По информации JLL, в 2018-2019 гг. на операции подобного типа приходилось 10-15% от общего объема заключенных договоров. Отсутствие сделок по купле-продаже офисов в «Москва-Сити» не связано напрямую с влиянием пандемии. Консалтинговые компании, опрошенные порталом Arendator.ru, подтвердили, что решающим обстоятельством является жесткий дефицит подходящего предложения. Однако перспективные площадки для инвестирования по-прежнему остаются. CBREв этом качестве выделяет комплекс iCity, строительство которого будет завершено в 2023 году: «Данный проект будет пользоваться высоким спросом как со стороны частных инвесторов с целью инвестирования капитала, так и со стороны корпораций – возможность приобретения крупных офисных блоков на фоне завершающего строительства делового района “Москва-Сити”».

Кризис почти не затронул ценовую политику. Стоимость готовых к реализации объектов достигла пятилетнего максимума (оценка CBRE), а ставки аренды сохранились на уровне января-февраля (данные JLL). Тем не менее, в некоторых случаях собственники помещений проявили готовность к уступкам. В частности, Клавдия Чистова сообщает, что некоторые арендаторы получили скидки на оплату аренды 10-30% на период официальной самоизоляции или отсрочку платежа. Далеко не всегда владельцы офисной недвижимости могут себе позволить предложение по дисконту. Наталья Боннели напоминает, что многие помещения и даже отдельные здания находятся в залоге у банков. Соответственно, любые решения по смягчению условий аренды должны быть согласованы с кредиторами.

В среднесрочной перспективе арендаторская активность в «Москва-Сити» выйдет на отметку в 100 тыс. кв. м офисных площадей, сданных за год, – таковы расчеты CBRE. Восстановление докризисных показателей, по мнению специалистов JLL, произойдет к концу 2021 года.

Особый сегмент недвижимости в рамках кластера «Москва-Сити» – апартаменты. Спрос на них держался на стабильно высоком уровне, начиная с 2014 года. На текущий момент функционирует небольшой вторичный рынок апартаментов. На первичном рынке представлены три проекта: Oko Towers, Neva Towers и башня «Федерация», – дает краткий обзор Андрей Соловьев, директор департамента городской недвижимости Knight Frank. Фонд, оставшийся в этих проектах, будет распродан за год – не более.  58% экспонируемых лотов продаются с отделкой whitebox. Их доля постоянно растет. Еще в начале полугодия они занимали в структуре предложения 55%, а в 2018 году – всего 42%. Объектов с финишной отделкой стало немного меньше (на 2 процентных пункта), чем в докризисный период, и теперь они охватывают 37% экспозиции в ММДЦ. Большая редкость – апартаменты без отделки. За два года их удельный вес снизился в четыре раза – до 5%. Об этом свидетельствуют результаты исследования Knight Frank.

Пандемия оказалась серьезным испытанием для апарт-комплексов в «Москва-Сити». «За второй квартал объем сделок сократился почти на 50% по сравнению с первым кварталом 2020 года, который отличается низкими показателями спроса из-за того, что в этот период многие берут отпуска», – приводит статистику Соловьев. Он допускает, что эффект отложенного спроса, а также выход нового предложения в комплексе OneTower позволят компенсировать «пандемический» спад. Теоретически 2020-й год может закончиться даже с лучшими результатами по реализации, чем предыдущий, но наиболее вероятный сценарий – рецессия на уровне 15-20%.

Самый популярный продукт на субрынке апартаментов в ММДЦ – лоты площадью от 50 до 100 кв. м (74% сделок) с бюджетом 30-60 млн рублей (55% сделок). Средние показатели не изменились с 2019 года: стоимость реализованного лота – 47,7 млн рублей, стоимость квадратного метра – 554,2 тыс. рублей.

В целом Андрей Соловьев настроен оптимистично относительно перспектив недвижимости, сконцентрированной в границах кластера: «”Москва-Сити” был и остается очень привлекательным субрынком как для российских, так и для международных клиентов. Безусловно, деловой центр остается точкой притяжения для всей России. Безусловно, сделки будут и дальше происходить. Уже сейчас нашим клиентам не так просто найти крупный лот. После стабилизации эпидемиологической обстановки жизнь постепенно возвращается в деловой сегмент. Нынешняя ситуация не должна критически сказаться на ставках и спросе на аренду апартаментов. Более того, цена продолжает расти, а предложение – сокращается».

Евгений Ляпин