Допинг для неликвида. Как заставить работать неудобные метры?

Пустующие помещения с пыльными окнами и объявлениями «Сдается в аренду» - обычное явление в кризис. Прямой сигнал, что в экономике не все благополучно. Между тем в мире есть недорогой, но доходный способ использовать такие помещения - открыть коворкинг по франшизе от известной сети.

507517025

Первой жертвой текущего кризиса в Петербурге стал стрит-ритейл. Приуныли и владельцы всяческого неформата – административных зданий, опустевших хостелов и общежитий, заводских площадок, которые хотели да не успели перестроить во что-то более ликвидное.

Что касается офисного рынка, то при всей его устойчивости (в Петербурге вакансия в классных БЦ до сих пор не превышает 6-7%) объем чистого поглощения площадей к началу лета оказался отрицательным. По данным JLL, рынок не смог освоить 48 000 кв.м. То есть в 44 качественных бизнес-центрах класса А и В также образовалось довольно значительное количество пустующих помещений. В целом же 250-260 объектов в Петербурге ищут и не находят арендаторов.

Рискнем предположить, что это связано не только с тем, что многие компании решили подождать окончания турбулентности и не спешат арендовать новые офисы. Дело в том, что собственники бизнес-центров предлагают потенциальным арендаторам совсем не то, что те хотели бы сегодня видеть.

Как иначе объяснить, что при падающем спросе на классические офисы спрос на коворкинги летом 2020 года в Петербурге практически удвоился? Видимо, помещения пустуют не из-за паралича в экономике. Просто текущее предложение фатально не соответствует потребностям бизнеса.

Вдумайтесь, уже в начале лета 39% компаний в России испытывали трудности с оплатой аренды. При этом целые департаменты и проектные группы переходят на работу на удаленном доступе. У руководителей растет запрос на переезд в более компактные офисы с минимумом капитальных затрат.

Прошло время строить дорогие офисы, вкладываясь в дизайн, отделку и другой «тяжелый люкс». Такие инвестиции сейчас практически не окупаются. Зато очевиден спрос на гибкую и компактную рассадку сотрудников, многие из которых часть времени работают удаленно.

Пока офисный рынок падает – рынок коворкингов растет

Почему компании хотят в коворкинги? Ответ очевиден. Можно оперативно увеличить или уменьшить количество рабочих мест, переехать можно в считанные дни, не надо тратиться на ремонт и меблировку офиса, никто не требует долгосрочного договора, наконец, в арендную плату входит все, включая клининг, охрану, интернет, расходники, кофе и услуги администратора. Очевидно, что популярность таких решений будет увеличиваться и дальше.

Это хороший сигнал для владельцев самого разного недвижимого неликвида. Потому что коворкинги с самого начала зарождались и росли именно на неудобных квадратных метрах, в недвижимости, которая никому не была нужна – заброшенной промки, гаражей, мест, куда никто не хотел идти. Весь облик коворкинга – неоштукатуренные кирпичные стены, открытые коммуникации – вырос из эстетики decay (развалин), которую креативный класс использовал, чтобы отстроиться от тех, кто заправляет финансами и политикой, и создать собственный городской стиль жизни.

Практика, которая сложилась в последние годы в Петербурге, показывает, что успешные и востребованные у жителей коворкинги открываются в помещениях с таким количеством минусов, что их хватило бы на два других проекта в коммерческой недвижимости. Под коворкинги приспосабливаются административные здания небольшой площади, старинные фермерские постройки, бывшие дворянские и чиновничьи дачи, оказавшиеся теперь в спальных районах и в отдалении от станции метро.

Мы еще не достигли такого уровня свободомыслия, который позволяет лондонским девелоперам и архитекторам создавать рабочие пространства в церквях. Однако одно предложение от собственников бывшего культового сооружения мы недавно увидели. И в будущем нельзя исключать появления таких проектов и в России.

Для коворкингов не бывает неудобных помещений. Просто надо научиться их готовить!

Разумеется, современный коворкинг давно уже не тот гараж или склад, куда компания айтишников наспех закинула кабель и затащила столы, чтобы допилить срочный заказ – как это было в далеком 2005-м, когда программист Бред Ньюберг открыл в Сан-Франциско первый коворкинг The Hat Factory. Теперь это хорошо отработанная бизнес-модель и системный формат с обязательными требованиями, стандартами, сервисами.

Международные сети коворкингов вкладывают немало ресурсов в разработку дизайн-проектов и бренд-буков, в совершенствование IT-решений, в сотрудничество с ведущими университетами, в развитие инфраструктуры и комьюнити.

И конечно, коворкингов стало много – хороших и разных. Согласно данным Global Coworking Survey, по всему миру к 2020 году открыто 26 300 коворкингов и работают в них 2,7 млн человек.

Резиденты тоже изменились. Интерес к офисам нового типа проявляют не только фрилансеры и даже не только малые и средние компании. Летом 2020 года в Петербурге мы получаем заявки на аренду коворкинга от крупных корпораций, банков, структур с государственным участием в капитале. Требования у них, естественно выше.

Однако главная бизнес-идея осталась прежней: небольшие вложения на первом этапе (пустующее, не слишком ликвидное помещение, недорогой ремонт, простая мебель) и сдача в розницу готовых рабочих мест. При минимуме затрат в этом сегменте все еще можно получить до 2 500 рублей с каждого квадратного метра в месяц.

Но как это сделать сейчас, на конкурентном рынке? Собственнику помещения, который никогда не имел дела с таким форматом?

Во-первых, открывать коворкинг лучше быстро. В идеале – осенью или зимой 2021 года. Спрос на гибкие сервисные офисы (другое название коворкингов), который формируется на наших глазах, сдерживает только одно – нехватка подходящего предложения. В 2021 году мы увидим приток инвестиций в этот сегмент. Особенно в Петербурге, который по числу мест в коворкингах и по доле коворкингов на офисном рынке втрое отстает даже от Москвы, не говоря уж о мегаполисах Европы, Америки и Азии. Вопрос только в том, кто успеет освоить рынок раньше других.

Во-вторых, лучше купить готовое решение. Самостоятельные эксперименты с форматом потребуют времени и денег, при этом конкурировать придется с уже раскрученными мировыми и федеральными сетями. Есть вещи, которые у вас не получится сделать в одиночку. Например, вы не сможете обеспечить вашим резидентам рабочее место или аренду переговорной в других частях города. Еще одна вещь, которую не сделать дешево и за считанные месяцы – это эко-среда для резидентов.

Среда, которая делает резидента частью бизнес-сообщества – главное условие успеха коворкинга. Фрилансерам нужны профессиональные связи - через них они находят заказы. Стартапы ищут инвесторов. Корпорации - потенциальных клиентов и аутсорсеров: IT-специалистов, копирайтеров, переводчиков, дизайнеров, SRMщиков. Все вместе создает ту химию, которая необходима новой экономике.

Бизнес-среда - это возможность учиться, черпать новые идеи, делиться опытом, знакомствами, ресурсами. На ее организацию операторы коворкингов тратят не один день.
Поэтому самым практичным решением для новичка представляется покупка франшизы от известной сети коворкингов. В России уже есть несколько брендов, которые предлагают франшизу владельцам недвижимости. Так что выбор есть.

Что стоит иметь в виду при покупке франшизы?

Прежде всего, стоит убедиться в наличии у владельца бренда всего, что мы перечислили выше: уникальной бизнес-среды, качественной цифровой платформы и собственной линейки светских, деловых и учебных проектов.

Владелец франшизы продает одним комплектом готовое бизнес-решение (франчбук с описанием операционных и бизнес-процессов, инструкциями, стандартами и шаблонами документов); профессионально сделанный бренд-бук от хорошего дизайнера; советы по подбору и зонированию помещения; спецификацию мебели и оборудования; руководство по подбору и подготовке персонала; доступ к собственной базе резидентов и онлайн-поддержку.

Хорошо, если франшиза предусматривает два варианта решений: полноформатные и экономичные, так сказать – вариант litе, позволяющий организовать бизнес с меньшими затратами, меньшим персоналом и в меньшие сроки, сохранив, однако, важнейшие позиции.

Третий важный момент – бизнес-модель, в которую предлагает вписаться владелец франшизы. Обычно в таких случаях речь не идет о равноправном партнерстве. Управляющая компания жестко контролирует франчайзи, следит за соблюдением стандартов, контролирует прибыль через уплату роялти и буквально переставляет вам ноги, направляя по заданному пути. Так действуют те, кто хочет получить все и сразу, и видят во франчайзи только источник cash flow.

Заплатив один раз за вход в «клуб», можно получить все необходимое для запуска и развития бизнеса, включая необходимые знания и инструменты. Так действуют те, кто заинтересован в построении широкой и качественной сети. Они помогают вам как коллеги: выводят ваш проект на меркет-плейс, консультируют, включают ваших резидентов в бизнес-комьюнити, дают доступ к своим площадкам, электронному контенту и событиям. Но не контролируют каждый шаг партнеров.

Такая клубная модель представляется не только более свободной и современной, но и более универсальной. Она позволяет запустить бизнес, но при этом дышать свободно, не загоняет предпринимателя в прокрустово ложе навязанных стандартов.

Николай Антонов, партнер, генеральный директор «МТЛ. Управление недвижимостью» (компания управляет сетью коворкингов PAGE, принадлежащей ГК «БестЪ»).