Эко-тренды в офисной недвижимости на фоне развития гибридного формата работы

Сегодня мы ощущаем существенный рост интереса к так называемому эко-строительству. Причем запрос возникает как со стороны профессиональных участников рынка недвижимости – девелоперов, так и со стороны потребителей – арендаторов и простых пользователей бизнес-центров. Во многом это обусловлено событиями прошлого года, а именно последствиями пандемии для экономики и нашей повседневной жизни.

Пример эко-офиса 

В 2020 году все без исключения компании, от глобальных корпораций до представителей малого бизнеса, были вынуждены одномоментно изменить привычный офисный формат работы на удаленный. Адаптация к новой реальности проходила несколько этапов – от паники из-за непонимания, как организовать работу команд и сотрудников, до состояния нормализации, когда начало приходить осознание, что эффективно работать можно и из дома. Спустя достаточно короткое время многие компании адаптировались таким образом, что стали видеть в новых обстоятельствах не столько угрозу, сколько новые возможности для организации бизнес-процессов. Некоторые обнаружили окно возможностей для оптимизации затрат и осознали, что офис как «точка сборки» им в любом случае необходим.

Однако квадратные метры опенспейсов, переговорные комнаты, кабинеты, которые пустовали многие месяцы, но продолжали требовать регулярных арендных платежей, перестали восприниматься как актив компании и средство производства, став в глазах многих менеджеров пассивом, необоснованно оттягивающим на себя средства компании.

Сегодня мало кто из руководителей готов принять решение радикально сократить офисный портфель или, наоборот, оставить все как есть и использовать офис в обычном, «доковидном», режиме. В большинстве случаев компании приходят к переосмыслению рабочего пространства, которое перестает быть просто рабочим местом для сотрудника. Задачей офиса в новой реальности становится объединение, мотивация команд, приобщение к корпоративной культуре, адаптация новых сотрудников, стимулирование креативного мышления и подхода к работе – то есть все то, что невозможно культивировать и развивать при 100%-й удаленке. Наступила эра гибридного формата работы.

Переосмысление роли офиса с точки зрения функционала привело к необходимости количественного и качественного изменения офиса как среды. Уменьшилась потребность в индивидуальных рабочих местах в открытых пространствах и в кабинетах. Переговорные для больших собраний уже не столь актуальны на фоне популяризации видео-конференций.

Экологичные решения интерьера

Сам офис для многих сотрудников перестал быть насущной необходимостью по многим причинам. Во-первых, зачастую много времени отнимает дорога до офиса. Во-вторых, люди до конца не чувствуют себя в безопасности из-за распространением инфекций как в самом офисе, так и по дороге к нему. Компании начали опасаться, что сотрудники потеряют связь с брендом и ощущение причастности к общему делу ослабнет. Наем и адаптация новых сотрудников стала одной из ключевых проблем HR-специалистов и менеджмента.

Прогрессивные компании начали всерьез задумываться о том как вернуть сотрудников в офис. Но при решении этой задачи, в первую очередь, важно сохранить баланс между ощущением безопасности и управленческими механизмами, обязывающими сотрудников определение время проводить на рабочем месте, несмотря на выработавшуюся привычку работать из дома. Другими словами, работодателям приходится придумывать способы, как «заманить» сотрудников обратно.

По результатам ряда опросов, проводившихся в 2020 году, среди наиболее важных атрибутов рабочего места будущего были названы безопасность, наличие инфраструктуры для здорового образа жизни, соответствие стандартам зеленого строительства. Таким образом, фактор экологичности и безопасности рабочего пространства стал ключевым драйвером для возвращения сотрудников на традиционные рабочие места. Различные глобальные исследования показывают, что, например, наличие растений и пунктов для здорового перекуса увеличивают производительность сотрудников на 45%. Правильное освещение и возможность для 10-минутного занятия спортом повышают работоспособность на 12%.

Справедливости ради, надо сказать, что упорядоченное развитие экологической повестки в строительстве началось еще в 1990 году в результате появления в Великобритании первого стандарта зеленого строительства – BREEAM – и за достаточно короткий промежуток времени прошло путь от фокуса на заботе о сохранении окружающей среды и энегроэфективности (усилившемся в американском стандарте LEED) до принципиально новых стандартов WELL и FITWEL c максимальным фокусом на здоровье и благополучии человека – пользователе объектов недвижимости.

Использование натуральных материалов

Новые рекомендации и требования к проектированию и эксплуатации зданий стали основываться на критериях устойчивого строительства (sustainability): повышение физической активности, развитие мер, направленных на сокращение уровня заболеваемости и абсентеизма (времени, которое сотрудники отсутствуют на работе по причине болезней), предоставление доступа к здоровому питанию.

Сегодня, с учетом влиянии пандемии, уже не достаточно при выборе здания для размещения офиса учитывать только экономические параметры аренды, класс здания и его локацию. Эко-стандарты предъявляют такие требования, как возможность добираться до места работы на личном экологичном транспорте, наличие вблизи офиса инфраструктуры для занятия спортом, включая раздевалки, душевые. Важными критериями становятся политики, устанавливающие запрет на курение не только в самих зданиях, но и в непосредственной близости от них.

В России потенциал рынка эко-строительства и эко-офисов огромен, особенное если посмотреть на цифры, которые показывают западные и азиатские рынки в части, например, «зеленых» инвестиций. Объем таких вложений там достигает сотен миллиардов долларов. Мы прогнозируем дальнейший рост интереса к эко-стандартам и спроса на эко-строительство в России, однако темпы этого роста будут зависеть от экономической ситуации в стране, а также, как следствие, от действий игроков – инвесторов и конечных потребителей, которые будут участвовать в данных проектах. Естественно, в первую очередь, направление будет развиваться в Москве, так как здесь сосредоточены основные инвестиции, а потребители прекрасно осознают преимущества экологичных подходов. Офисные здания как раз могут стать локомотивом развития этого тренда.

Павел Якимчук, партнер, руководитель департамента управления проектами Cushman & Wakefield