Ольга Летютина: «Небо получило разрешение на взлет»

ТРЦ «Небо» получил разрешение на ввод в эксплуатацию. Это один из немногих проектов, которые открываются в новых реалиях. Поговорили с Ольгой Летютиной, генеральным директором УК «Столица Менеджмент», о новом для компании формате и о преодолении сложностей, с которыми сталкивается девелопер, запуская проект сейчас.

Недавно ТРЦ «Небо» получил разрешение на ввод. Расскажите о предыстории появления в вашем портфеле этого проекта?

Проект строительства торгового центра «Небо» был известен еще с 2012 года, и работы тут начались еще в 2014 году, но потом были приостановлены из-за наступившего финансового кризиса. Будущее района с градостроительной точки зрения было туманным. Дальше котлована дело не пошло, и долгое время площадка была не востребована инвесторами. Время внесло свои коррективы, городские власти определились как с будущим района с точки зрения жилой застройки, так и с транспортной инфраструктурой, что сделало проект привлекательным. Изначально здесь планировался ТРЦ площадью около 65 тыс. кв. м с двухуровневой подземной парковкой. Мы оптимизировали проект, согласно современным трендам и тенденциям на рынке, сократив его общую площадь, изменили проект подземного паркинга до одного уровня, сделали наземную плоскостную парковку, а также переориентировали расположение входных групп с учетом новой логистики района. Объект был усилен включением в общую комплексную застройку проекта общественно-делового центра. Для этого было приобретено три дополнительных участка. Тем самым мы сформировали место притяжения района и расширили целевую аудиторию потенциальных посетителей. Из обычной «торгушки» мы создали градообразующее место получения практически всех услуг в Солнцево в окружении развитой социальной инфраструктуры.

Востребованность ТРЦ здесь была для нас очевидна, но несмотря на это до выхода на стройку мы провели большой объем исследовательской работы, чтобы точно оценить потенциал по трафику, покупательской способности населения. Также мы обладаем информацией о будущем района с точки зрения градостроительных инициатив, развития транспортной инфраструктуры. Опыт говорит нам о том, что мелочей в выборе площадки под строительство ТРЦ не бывает.

На ваш взгляд, время для запуска нового объекта подходящее, или если была бы возможность, вы бы скорректировали дату открытия?

Если внимательно посмотреть на текущую динамику развития рынка, то мы увидим, что подходящего времени для запуска не бывает в принципе: раз в пять лет внешние факторы провоцируют кризисные явления, потом идет медленное восстановление, а потом приходит время ждать нового кризиса. Корректировка даты открытия оправдана при отсутствии подписанных договоров с арендаторами, а при нормальной заполняемости даже при пандемийных ограничениях лучше открыться, чем откладывать. У нас был такой опыт с ТЦ «Столица» Московский, техническое открытие которого состоялось еще во время локдауна, зато к моменту снятия ограничений торговый центр был полностью готов к приему посетителей, и сейчас постепенно выходит на запланированный еще до пандемии уровень трафика. Сейчас его заполняемость составляет 100%. Этот опыт показывает, что бояться неподходящего для ввода времени не стоит, если концепция хорошо продумана, то торговый центр будет успешным вне зависимости от месяца, в котором официально откроет свои двери для посетителей. По нашему мнению, оптимальным временем для запуска мы бы назвали август, но на сроки ввода сейчас влияет множество факторов – доступность рабочей силы, материалов и прочее. Корректировать ввод, чтобы подгадать под снятие ограничений или какие-либо другие события, – не очень хорошая идея. Все равно будем открывать! Вне зависимости от ситуации и погодных условий. Ситуация на рынке диктует новые условия, поэтому мы открываемся 16 декабря. На этом фоне хочется добавить, что ТРЦ «Небо» в ноябре получил разрешение на ввод в эксплуатацию.

Вы работаете на рынке недвижимости уже 15 лет, и до этого открывали торговые центры под зонтичным брендом «Столица». Сейчас вы планируете открыть второй свой торговый центр в Солнцево – ТРЦ «Небо». Каким образом вы будете разделять посетительские потоки в пересекающихся зонах охвата объектов?

«Столица» существует давно на рынке. Бренд широко известен, имеет свое лицо, формат, любим покупателем, который никуда не уйдет. «Небо» другой объект, который рассчитан на другую целевую аудиторию. Торговый центр «Столица» и торгово-развлекательный центр «Небо» - это два абсолютно разных по концепции торговых центра. Разные якорные «продуктовики», разные тенант-миксы. При заполнении ТРЦ «Небо» мы всегда обращаем внимание на то, чтобы набор арендаторов не повторялся и давал возможность альтернативного выбора для потенциальных покупателей. Два объекта не конкурируют друг с другом, а наоборот дополняют, создавая общую синергию. «Небо» межрайонный ТРЦ, который аккумулирует практически все Солнцево и Ново-Переделкино, «Столица Солнцево» имеет меньший охват и рассчитан на другую покупательскую модель поведения. Два торговых центра вместе заполняют все недостающие товарные ниши в районе. Конечно, объекты поделят покупателей, и мы знаем кто, сколько и куда придет.

Хорошо, усилим вопрос конкуренции! Вас не смущает близость «Салариса»?

Нас близость «Салариса» не смущает. Я думаю, что «Саларис» должна больше интересовать близость «Неба». Объясню. Я соглашусь, что ТРЦ «Небо» частично пересекается с зоной охвата «Салариса». Но целевые аудитории совершенно разные. «Небо» межрайонный ТРЦ, рассчитанный на ежедневные покупки, ежедневное пользование услугами - все находится в непосредственной близости. «Саларис», по большому счету, ТРЦ выходного дня. Для посещения такого объекта требуется больше времени, поэтому посетитель планирует для себя поездку в дни с более свободным графиком. Мы видим, что «Небо» будет иметь свою аудиторию, с отличающимся покупательским поведением и реализацией других потребительских запросов. Раньше у покупателя было всего два варианта – ехать за покупками в «Саларис» или остаться без покупок. С вводом «Неба» появляется третий вариант – шоппинг, не выезжая из собственного района.

У вас в портфеле 10 районных ТРЦ в Москве. Расскажите о загрузке и о том, как в них обстоят дела после коронакризиса?

Ни для кого не секрет, что посещаемость в 2020 и 2021 гг. снизилась по сравнению с докоронакризисным временем. При этом, когда ТЦ были открыты, средний чек увеличился, так как покупатели стали серьезнее подходить к посещению общественных мест. Кроме того, с приходом пандемии стал более заметным тренд на изменение потребительского поведения – покупатели все меньше выезжают для шоппинга за пределы собственного района, предпочитая магазины в шаговой доступности. Формат районных ТЦ показал себя более устойчивым в условиях ограничений и восстановился быстрее, чем другие более крупные форматы. Конечно, мешают ограничения работы кинотеатров и развлекательных центров, сильно ударило введение QR-кодов и правил для фуд-кортов, но это та реальность, в которой нам приходится вести бизнес. Об окончании коронакризиса говорить пока рано, но сейчас рынок морально готов к ограничениям и их последствиям. Сейчас трафик в наших объектах практически восстановился, а в некоторых даже вырос по сравнению с 2019 годом. Мы очень внимательно относимся к подбору арендаторов, работе с ними, управлению объектами, что позволяет ритейлерам достигать хороших показателей по продажам. Наши арендаторы понимают, что востребованы в этих локациях и доверяют нам в плане управления ТЦ, повышения их узнаваемости и трафика в каждом районе присутствия. Поэтому и в новом ТРЦ «Небо» заполняемость к моменту открытия составляет 75%.

На какой стадии готовности находится объект? Что нового вы для себя узнали в ходе реализации намного большего объекта, чем были ранее?

«Небо» находится на финальной стадии подготовки, сейчас идет обычная работа перед открытием. Процесс внутренней отделки арендаторов, подписания последних свободных площадей и т.д.. Подготовка к открытию идет, как и было запланировано ранее. «Небо» для нас новый формат. Как мы ранее говорили, малый формат не прощает ошибок и требует тщательного подхода к деталям, именно это правило мы перенесли на более масштабный крупный проект. Предыдущий опыт оказался эффективным применительно к новым реалиям. Новым для нас стало формирование намного более обширного тенант-микса с большим разнообразием арендаторов, а также устройство подземного паркинга, чего ранее мы никогда не делали.

Планируете ли вы масштабировать свои управленческие компетенции на внешние объекты?

Мы готовы рассматривать различные варианты сотрудничества. В этом вопросе мы открыты для рынка как управляющая компания, как партнер, как соинвестор – мы гибки и мобильны в данном вопросе. Наши компетенции позволяют гарантировать высокий уровень сервиса, а успешно реализованные проекты говорят сами за себя.

Расскажите, как вам удается заполнять объекты, в современной ситуации, когда развивается только небольшая часть ритейл операторов.

Здесь играет роль совокупность факторов. Тщательный анализ площадки с учетом развития в будущем. Репутация действующих объектов под управлением УК «Столица Менеджмент», как объектов, где ритейл всегда зарабатывает. Партнерский принцип отношений, где можно всегда договориться, а не просто отжимать деньги с арендаторов. Все это делает наши объекты востребованными.

Как вам ощущение стать обладателем в портфеле большого формата? Это из серии: «… а не замахнуться ли нам на Вильяма, не побоюсь этого слова - на Шекспира!»

Да, конечно, большой формат, большие амбиции - это вызов, и реализовав этот проект, мы встаем на качественно новую ступень развития компании. Это и приятно и волнительно. Мы попробовали и сделали это. Но скажу честно, намного проще реализовать три ТЦ малого районного формата (по 17 тыс. кв. м), чем один проект площадью 51 тыс. кв. м. По всем пунктам, начиная с финансирования, арендной ставки, выхода на плановые показатели по трафику, рисков и заканчивая инженерно-строительными решениями пятидесятитысячник более сложный проект в реализации. Да это практически откровение девелопера, если бы меня спросили о покупке сейчас, мы бы выбрали сегодня для строительства три участка поменьше. ТРЦ «Небо» будет превосходным объектом в своем формате, но это потребовало намного больше эмоциональных и моральных усилий. Тем приятнее почувствовать удовлетворение от большой проделанной работы.

Беседу вела Анастасия Кременчук