Тектонические сдвиги: как меняется рынок офисной недвижимости и что будет дальше?

С начала введения санкций в России прошло уже два месяца, за это время рынок офисной недвижимости успел столкнуться с первыми трудностями: массовый уход международных компаний, усложнение отношений арендодатель-арендатор, проблемы ценообразования в некоторых сегментах. Что сейчас происходит с офисами, и к чему это может привести?

Долгие проводы

Первое потрясение, которое произошло с рынком офисной недвижимости в феврале – всплеск заявлений международных компаний об уходе из России. Несмотря на то, что фактически пока никто не ушел, и арендаторы по-прежнему оплачивают офисы, арендодатели обеспокоены. Да, юридически зарубежные бренды все еще присутствуют в России, но их операционная деятельность находится на минимуме, либо вовсе остановилась. Такой режим долго длиться не может, скорей всего, окончательные решения по работе в новых условиях компании примут в течение ближайших 2-3 месяцев. Если ситуация не улучшится, арендаторы начнут консультироваться с юристами о возможности досрочного выхода из договоров аренды, и тогда сторонам придется пойти на компромиссы.

В результате ухода международных компаний могут освободиться до 200-300 тыс. кв.м. Однако этот процесс только начался. Некоторые компании, кто в силу необходимости, а кто просто пользуясь возможностью, ведут переговоры с арендодателями по пересмотру условий контрактов. Летом с большой долей вероятности пройдет волна сделок по субаренде – для ряда компаний это единственная возможность перестать оплачивать пустующий офис и не получить разорительных штрафов.

Перестройка отношений

Уход международных компаний не единственное затруднение, которое принесли рынку санкции, они влияют и на отношения с теми компаниями, которые по-прежнему продолжают вести бизнес в России. В частности арендодатели с иностранным капиталом не могут сдать площади российским компаниям, попавшим под санкции, так как над ними действует регламент зарубежного головного офиса. Эта ситуация невыгодна обеим сторонам. Есть и обратная история – арендодатели, которые сдавали площади иностранным компаниям, а теперь оказались под западными санкциями. Например, в такую ситуацию попали например бизнес-центры ВЭБ.РФ и ВТБ.Арена.

В середине апреля стало известно про законопроект о внесении поправок к статье УК о злоупотреблении полномочиями. Этот документ запрещает должностным лицам коммерческих и некоммерческих организаций соблюдать санкционные ограничения. Авторы законопроекта исходят из того, что введение и соблюдение антироссийских санкций – это ответственность иностранцев, а также их должностных лиц, но если кто-то внутри РФ решит ограничивать права и свободы граждан страны, юрлиц, органов или организаций, то такие лица должны нести уголовную ответственность. Пока сложно прогнозировать, в какие последствия выльется этот закон, но совершенно точно он может внести дополнительную неопределенность в итак сложные отношения арендаторов и арендодателей, на которых влияют санкции.

Офисы без отделки на бессрочной паузе

Наступивший кризис коснулся не только отношений между арендаторами и арендодателями, но и форматов аренды. Из-за подорожания стройматериалов практически исчезли сделки на аренду помещений в формате shell&core. Обычно при таких условиях арендодатель делает отделку под арендатора: вносится аванс и часть средств используется для проведения ремонта, а часть принимают в качестве оплаты нескольких месяцев аренды. Сейчас такие сделки довольно сложно согласовать. Кроме других факторов, цены на стройматериалы меняются иногда каждый день, материалы могут очень быстро подорожать или вообще исчезнуть из ассортимента.

Это довольно неприятная ситуация, учитывая, что достаточно большой объем зданий сдавались именно в таком формате. Например, стоит полупустой бизнес-центр AFI2B, пока в нем разместится только одна компания на верхнем этаже. Рядом огромное здание, которое арендовал Тинькофф, также без отделки, и в текущей обстановке неизвестно, удастся ли им получить готовый офис в установленные сроки. Достраивается Grand Tower в Сити, его судьба сейчас тоже не совсем ясна.

Резюмируя вышесказанное отмечу, что сейчас все прогнозы могут быть лишь очень примерными. Многое зависит от того, как много зарубежных компаний покинут в итоге российский рынок, многие из них пока сами не знают ответа на этот вопрос. Если они не смогут остаться в России, то рынок ждет рост вакансии и, как следствие, умеренное снижение ставок. Рост вакансии будет сбалансирован замедленным вводом площадей и приходом новых арендаторов, например, компаний с госкапиталом, которые планируют развитие в разных секторах экономики, или новых игроков, которые рассматривают российский рынок в качестве нового горизонта развития после ухода западных брендов.

Анастасия Стеняева, управляющий партнер консалтинговой компании в сфере коммерческой недвижимости R&B Consulting.