Сергей Баранов: «В тренде готовые офисные блоки с качественной отделкой»

Сергей, как рынок офисной недвижимости входит в новый деловой сезон?

Столичный рынок недвижимости встречает новый сезон с некоторым оживлением, обеспеченным спросом со стороны российских компаний. В то время как международный бизнес, присутствующий в России, усиленно ищет варианты оптимизации через субаренду занимаемых помещений, сокращение занимаемых площадей или через договоренности с собственниками о снижении текущей аренды, крупный российский бизнес чувствует себя более уверенно. Особенно заметен рост у компаний реального сектора экономики — аграриев, промышленников и ресурсодобывающих компаний.

Какие ожидания у девелоперов?

Девелоперы офисной недвижимости ожидают роста интереса к качественным офисным проектам в центральных деловых районах города со стороны государственных организаций, российских корпораций с государственным участием и частного крупного бизнеса, который выбирает новые пространства для дорогостоящего персонала или размещения штаб-квартир компаний.

Расскажите, пожалуйста, про сложившиеся тенденции - чего сейчас хотят арендаторы? 

Главным трендом на рынке остается спрос на готовые офисные блоки с качественной отделкой и развитым инфраструктурным наполнением. Арендаторы ищут площади от 500 до 15 тыс. кв. м в высококачественных объектах, расположенных в центральных локациях. Сроки договоров имеют тенденцию к уменьшению — в договорах все чаще прописываются «брейки» на коротких перспективах.

Как чувствуют себя ваши проекты БЦ?

БЦ AFI Square успешно введен в эксплуатацию. Группа «Тинькофф» завершила приемку помещений для подготовительных работ и уже эксплуатирует здание будущей штаб-квартиры для различных активностей – многие москвичи наблюдали пульсирующее послание от Группы в окнах бизнес-центра на 3 сентября.

Премиальный многофункциональный комплекс AFI2B, который изначально находился в строе интересов крупных международных корпораций, начинает жить в новых реалиях. Компания ведет активный диалог с российским бизнесом, сместив фокус на внутренний рынок. Адаптация бизнес-процессов в части сдачи в аренду помещений бизнес-центра класса А+ возле ТПУ Белорусский, в частности, теперь включает сценарий с отделкой под запросы арендатора.

Что сейчас происходит со ставками аренды и стоимостью продажи офисных площадей?

Компания не осуществляет продажу офисных помещений класса А, но существующая тенденция говорит о серьезном снижении инвестиционной привлекательности таких помещений из-за возросшей цены продажи при не изменившихся ставках аренды. Ставки аренды остаются на прежнем уровне на фоне роста стоимости IT оборудования, отделочных материалов и инженерной инфраструктуры бизнес-центров.

Как изменились договоры аренды?

Сейчас арендаторы небольших или средних офисных блоков стали предпочитать более короткие сроки аренды с опцией на досрочный выход из договора. В долгосрочных договорах с арендаторами крупных офисных блоков особых изменений нет, но отсрочу платежей или возможность «брейка» они тоже стараются предусмотреть.

Многие эксперты говорили о том, что сейчас в бизнес-центрах настоящий бум субаренды. Вы по своим объектам видите эту тенденцию?

В объектах AFI Development такой тенденции нет, но ряд крупных и средних международных брендов «слить» пытаются излишки площадей через субаренду. Часть такой субаренды вскоре может перейти в прямую аренду к новым арендаторам.

Каков сейчас основной портрет арендатора?

Современный арендатор бизнес-центра в респектабельном деловом районе — российский крупный и средний бизнес. Химическая промышленность, оборонный сектор, тяжелое машиностроение, аграрии— таким компаниям важно получить качественное офисное пространство премиального класса, в котором можно реализовать корпоративные требования в части ESG повестки или стандарты планировочных решений и отделки. IT сектор и «ресурсники» также ищут «офисы будущего» — экологичное, энергоэффективное и адаптивное пространство с индивидуализацией в IT, инженерной и комьюнити среде.

Гибкие офисные пространства - сейчас необходимый элемент современного бизнес-центра, или скорее необязательная опция?

Наличие гибкого формата в бизнес центре может стать дополнительной инфраструктурной составляющей для классических арендаторов — это возможность увеличить свое присутствие в БЦ на короткий срок, но такие пространства не должны создасать конкуренцию другим офисным пространствам. Гибкая инфраструктура сама по себе не является основополагающей при принятии решения об аренде в случае наличия таких опций в прямой доступности от бизнес-центра. Впрочем, гибкие офисы также могут создаваться в формате BTS, что станет дополнительной опцией к классической аренде.

Планируете ли вы выходить в новые проекты БЦ? Или пока ситуация располагает к концентрированию на иных сегментах недвижимости?

Компания следит за дальнейшим развитием рынка и выбирает реализации наиболее экономические выгодные проекты. Появление новых офисных проектов возможно, если будет рентабельно.

Беседу вела Анастасия Кременчук