Основные риски при покупке коммерческой недвижимости

Не секрет, что многие предприниматели стремятся оптимизировать свои расходы, уходя от дорогостоящей арендной недвижимости, покупая, пусть и с применением различных кредитных схем, коммерческую недвижимость в собственность.

Рассмотрим, какие основные юридические и финансовые риски (помимо чисто коммерческих), могут ожидать покупателей и дадим советы, как максимально эффективно покупатель может подстраховаться от правовых рисков.

Риски корпоративные

Часто продавцы предлагают предпринимателям прибрести не объект недвижимости как таковой – здание или помещение, а Юридическое лицо, на которое оформлено право собственность на объект права, мотивируя тем, что так сделка по тем или иным причинам пройдет легче.

Категорически не стоит приобретать Юридическое лицо – владельца недвижимости, в противном случае Вы должны понимать, что покупаете не просто здание или помещение, а бизнес с его историей, возможными претензиями третьих лиц или государстве, долгами по налогам, по заработной плате, с проблемной корпоративной историей. Прежде чем ввязываться в такую сделку, необходимо запросить все документы ООО, как коммерческие, так и корпоративные и провести весьма недешевый полный аудит ООО, как юридический, так и финансовый, за всю историю его существования, проанализировать вероятность наличия прав третьих лиц к ООО (например, это может быть предприятие, с которым три года назад был заключен договор предположим поставки, который не был исполнен со стороны «вашего» ООО. Теперь перед обществом имеются риски банкротства, а помещение попадет в конкурсную массу и будет продано с торгов, изучить судебные сайты, сайты приставов-исполнителей, проанализировать финансовую состоятельность нынешних владельцев ООО – поскольку если им грозит процесс банкротства, то у вас возникнет риск потери купленного вами помещения.

Если же Вам будут провести сделку в оффшорной зоне, то риски только увеличиваются: государство без одобрения смотрит на подобные бизнес-процессы, и Вас могут ожидать проблемы от депозитария продавца где-нибудь на Кипре – вы же не знаете, как вели реестр, и насколько полномочен генеральный директор.

Перед покупкой помещения или здания в любом случае не лишним будет познакомиться с корпоративной структурой продавца и ее историей – так, если два участника ООО – Продавца ведут между собой судебную тяжбу о правах на доли, либо ООО оспаривает полномочия генерального директора в том или ином виде – заложником чужих проблем становитесь вы.

Разумеется, необходимо проконтролировать, не является ли для Продавца сделка по продаже недвижимости так называемой крупной сделкой, совершение которой должно быть одобрено в порядке, указанном в Уставе Продавца. Если Крупная сделка будет совершена без корректно составленного письменного одобрения участников общества – она будет являться недействительной: деньги вы потеряете, а вот имущество вернете вряд ли.

Риски недобросовестных действий со стороны продавца

Махинации с доверенностью

Никогда не соглашайтесь на покупку коммерческой недвижимости по доверенности: она может быть отозвана в день сделки, если доверитель (продавец недвижимости) – физическое лицо, он мог скончаться ко дню сделки, что автоматически прекращает действие всех выданных им доверенностей, а квартиру помещает в конкурсную массу для раздела между наследниками на минимум 6 месяцев. Вам остается только длинный судебный процесс по возврату денег от наследников.

Если продавец мотивирует свое желание совершить сделку по доверенности по причине того, что он сам проживает в другом государстве – откажитесь от сделки.

Если продавец недвижимости – юридическое лицо, также нежелательно, чтобы со стороны продавца сделка была подписана не генеральным директором, а неким представителем – вы не сможете узнать, не отозвана ли доверенности на день сделки.

Проверка личности продавца

Настоятельно рекомендуется покупателю тщательно сличить паспорт продавца и его личность, попросить расписаться, как в паспорте, снять шапки и маски. В практике автора статьи был случай, когда помещение магазина было продано не его владельцем – а третьим неизвестным лицом по паспорту владельца.

Если продавец – физическое лицо, не стесняйтесь требовать предоставления им Справок о том, что он не состоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансере – поскольку психиатрические или наркологические диагнозы стоят одними из первых при судебном оспаривании сделки.

На само подписание договора купли-продажи необходимо приглашать лицензированного доктора – психиатра для освидетельствования продавца на момент совершения сделки. Это крайне важно: даже если продавец формально и не состоит на учетах в специализированных диспансерах, это автоматически не означает отсутствие самого заболевания. Помните: нотариус никогда не освидетельствует продавца, это не входит в его функции.

Судебная практика исходит из того, что если на сделке присутствовал лицензированный известный в кругу коллег доктор-психиатр и он засвидетельствовал полное понимание продавцом характера своих действий по продаже недвижимости и составив по определенной форме письменный Акт освидетельствования, то оспорить в суде вам или вашим наследникам такую сделку будет максимально сложно.

Также рекомендуется всегда, когда в качестве продавца недвижимости выступает физическое лицо, требовать предоставления им либо нотариально удостоверенного согласия супруги (супруга) на продажу конкретной недвижимости за конкретную цену (важно оговорить в согласии цену), либо справки из ЗАГСА о том, что в браке он (она) в настоящий момент не состоит либо оригинал брачного договора, согласно которого приобретаемая вами коммерческая недвижимость является личной собственностью того супруга, у которого вы ее покупаете.

Наличие в коммерческой недвижимости не узаконенных перепланировок

Всегда проверяйте тождество приобретаемого вами объекта (помещения, здания) со свежим Техническим паспортом объекта.

Если какие-либо перегородки, оконные проемы, мокрые точки, внутренние помещения, входные группы, площадь объекта не соответствуют указанным в техническом паспорте и плате БТИ, откажитесь от покупки. Как правило, узаконить перепланировки – дело долгое и весьма затратное.

Как правильно оплатить коммерческую недвижимость, или банкротные риски

Количество банкротств как юридических, так и физических лиц, стремительно растет, особенно это будет заметно после истечения моратория на банкротства, который пока действует.

Итак, через несколько лет после сделки банкротится ее предыдущий собственник, продавец.

При этом в суде будут оспариваться все его сделки, направленные на отчуждение имущества, в том числе и ваша.

Для того, чтобы не потерять коммерческую недвижимость в случае банкротства продавца, следуйте простым правилам. 

Правило первое и самое главное: в договоре купли-продажи всегда указывайте реальную цену сделки, ни в коем случае не соглашайтесь на уговоры продавца указать более низкую сумму, а на остаток выдать расписку.

Если вы пойдете на это, при банкротстве продавца вы со 100% вероятностью потеряете недвижимость, и для возврата своих денег (или их части) вам придется вставать в реестр кредиторов и ждать завершения банкротного процесса.

Для расчетов лучше открывать банковский аккредитив – это не дороже аренды банковской ячейки. Никаких расчетов наличными деньгами быть не должно, в рамках аккредитива все происходит максимально прозрачно.

Важный момент, который касается уже не продавца, а непосредственно покупателя.

Для того, чтобы не потерять коммерческую недвижимость в процессе возможного банкротства продавца через несколько лет, вы должны быть готовы подтвердить суду свою финансовую состоятельность для совершенной покупки: то есть то, что ваши официальные доходы позволяли вам купить недвижимость по указанной цене (занижение цены в договоре тут ничем не поможет, ибо суд сделает независимую оценку его рыночной стоимости).

Если покупатель – физическое лицо, ему необходимо будет в случае банкротства продавца предъявить свои справки 2-НДФЛ за несколько лет с подтверждением высокого дохода; при доходе 30 тыс рублей в месяц недвижимость суд у вас отберет. Как вариант подойдет договор банковского кредита, который также раскроет источники вашего финансирования, либо доказательства того, что вы недавно продали принадлежащее вам дорогостоящее имущество, по цене вполне сопоставимое с приобретенной коммерческой недвижимостью.

Если вы (покупатель) – юридическое лицо – то в случае банкротства продавца будет нужно показать суду вашу финансовую отчетность (или тот же договор кредитной линии с банком) для того, чтобы доказать, что ваши доходы позволяли совершить вам покупку по такой цене.

Учтите: всевозможные договоры дарения денежных средств вам от третьих лиц, договоры займа, векселя суд оценит негативно со 100% вероятностью.

Помните: всегда проще избежать рисков на стадии сделки, нежели чем потом годами участвовать в судебном споре за свою недвижимость.

К сожалению, страхование риска потери права собственности (так называемое страхование титула) в страховой компании инструмент достаточно сомнительный: очень часто страховщики не выплачивают страховую премию страхователю, потерявшему недвижимость, мотивируя отказ тем, что рис был очевиден, а при реализации очевидных рисков выплата по правилам страхования конкретной страховой компании может не производиться.

Ирина Зуй, адвокат Московской областной коллегии адвокатов