Прямо у метро: как вложиться в недвижимость, чтобы всё закрутилось

Изучаем инвестиции в ритейл на примере дeлового цeнтра TWIST

Рынок инвестиций в недвижимость за последние 3 года претерпел изменения. Так, покупка жилья на этапе котлована с последующей сдачей в аренду стала менее выгодной. Подвели рост стоимости квадратного метра, большой объём предложения и уменьшение ставок аренды. На этом фоне ещё более привлекательными стали помещения для ритейла. Разбираемся в особенностях инвестиций в коммерческую недвижимость и её доходности на примере дeлового цeнтра TWIST.

Квартиры и депозиты

Чистая доходность инвестиций в жилую недвижимость сегодня составляет в среднем 3%. Если приобрести студию или односпальную квартиру за 21 млн рублей, сдавать её можно будет начать в среднем только через 4 года, после ввода дома в эксплуатацию. С учётом доходности на аренде можно будет зарабатывать более 630 тыс. рублей в год. Допустим, вы сможете поднимать аренду на 2% каждый год. Через 10 лет после покупки ваш доход составит всего 3,9 млн рублей, а полностью квартира окупится через 36 лет.

Предположим, вы решите через 10 лет после покупки продать квартиру. С 2013 года средняя стоимость жилья на вторичном рынке увеличилась на 49%. Если за следующее десятилетие рост цен будет таким же, вы сможете продать свою квартиру за 31,3 млн рублей. Таким образом, чистая прибыль с учётом дохода от аренды будет около 14,3 млн рублей.

А что, если положить деньги в банк? По данным сервиса «Банки.ру», средняя ставка по вкладам составляет 5,34% годовых. Если разместить 21 млн рублей в банке, через 10 лет ваш процентный доход после уплаты налога составит 9,3 млн рублей. За тот же срок вклад с учётом капитализации принесёт 13,9 млн рублей. Как в случае с покупкой квартиры и её перепродажей, так и в случае с банковским вкладом часть ваших денег «съест» инфляция.

Прибыльный ритейл

Вложение средств в ритейл в деловых центрах выглядит наиболее интересным. Средняя чистая доходность в этом сегменте в Москве составляет 12%, причём показатель сильно зависит от расположения делoвого цeнтра и его класса.

Ставка арендной платы в случае с ритейловыми помещениями зависит от нескольких факторов.

• Пешеходный и автомобильный трафик. На объём продаж влияет проходимость: чем она больше, тем больше людей зайдёт в мaгазин или ресторан, тем выше будут продажи.
• Расположение рядом с метро и остановками общественного транспорта. По дороге домой или на работу люди будут заходить в мaгазин или ресторан.
• Автомобильная доступность. Чем проще добираться до делoвого цeнтра, тем выше заполняемость его офисов. В будние дни сотрудники офисов будут клиентами ритейла.
• Наличие витрин. Это лицо мaгазинов, которое арендаторы должны иметь возможность оформить в соответствии со своими планами.
• Техническая оснащённость. Для ритейла важно, чтобы помещения имели всё необходимое: вентиляцию, водоснабжение, электроснабжение необходимой мощности, большую высоту потолков.
• Место для рекламы. В здании должно быть предусмотрено место для вывески со всеми необходимыми подключениями.

Этими качествами обладает дeловой центр TWIST класса A, строительством которого занимается Sminex-Интеко. Он отличается исключительной транспортной доступностью: дeловой цeнтр расположен в 30 метрах от метро «Савёловская» на пересечении ТТК и Бутырской улицы. Поблизости — Савёловский вокзал, являющийся частью МЦД. Благодаря этому мимо здания в день проходит в среднем 12 тыс. человек, проезжает более 120 тыс. автомобилей. В офисах дeлового цeнтра будут трудиться более 1500 человек.

TWIST заметен издалека благодаря wow-архитектуре: необычной «закрученной» форме с панорамными моллированными окнами и вечерней подсветке, создающей иллюзию парящих этажей. Премиальный дeловой цeнтр станет новой архитектурной доминантой района, которую просто невозможно не заметить или с чем-то перепутать.

«30% всей продаваемой площади TWIST предназначено для ритейла: четырёх ресторанов с собственными террасами, кофейни, столовой и мaгазинов. В комфортных помещениях со свободной планировкой оборудованы вытяжка, отдельные входы, рекламные поверхности. Есть гостевой паркинг. В помещениях для заведений общественного питания предусмотрены места для специальной вентиляции и жироуловителей, а также необходимая электрическая мощность, нет ограничений на продажу алкоголя», — рассказывает директор по продажам Sminex-Интеко Иван Обухов.

Всего в TWIST 19 помещений для ритейла площадью от 16 кв. м с высотой потолков от 3,2 до 4,9 метра. Они занимают один подземный этаж и два надземных. Предусмотрена возможность купить несколько помещений и объединить их.

Какую же выгоду вы получите, если приобретёте помещение для ритейла в TWIST за 21 млн рублей? Сдать TWIST в эксплуатацию планируется в 2026 году. Предположим, что вы начнёте сдавать помещение в аренду в 2027 году. При доходности 15% вы уже в первый год сможете получить 3,2 млн рублей.

Средний размер арендной платы для помещений общественного питания в 2022 году вырос на 49%, а для тoрговых пoмещений снизился на 12%. В предыдущие годы ставки аренды тoрговых пoмещений росли в среднем на 22% в год. Сегодня рынок коммерческой недвижимости стабилизировался, предложение в премиальном сегменте, к которому относятся дeловые цeнтры класса A, постоянно сокращается, а спрос растёт.

При условии повышения ставки арендной платы на 7% в год ваша покупка помещения под ритейл в TWIST окупится уже через 6 лет после начала сдачи. Более того, вы сможете получить и первую чистую прибыль в размере 1,5 млн рублей.

Ритейловое помещение, если захотите, можно продать через 10 лет после покупки. По данным агентства Restate, за последние 3 года стоимость помещений для заведений общественного питания выросла в 3,5 раза, а тoрговых пoмещений — в 1,9 раза. Если ваше помещение в TWIST к 2033 году подорожает в 1,9 раза, продать его вы сможете минимум за 39,9 млн рублей. Стратегия «купить, сдавать, продать» принесёт вам 41,4 млн рублей.

В ритейле большинство арендаторов заключает договоры на 5 и более лет, причём повышение ставок аренды указывается в договоре. Рынок жилой недвижимости в основном существует в тени, а повышение арендной платы может спровоцировать арендаторов уйти.

«В ритейле отделкой и техническими улучшениями занимаются сами арендаторы по согласованию с собственником. Каждый из них хочет получить уникально оформленное помещение в своём стиле. И это тоже выгодно отличает рынок коммерческой недвижимости от жилой. В случае с квартирой обязанности по отделке в подавляющем большинстве случаев ложатся на собственника, увеличивая и без того большой срок окупаемости инвестиций», — поясняет Иван Обухов.

Статус дeлового цeнтра TWIST в сочетании с транспортной доступностью и фантастической архитектурой гарантирует, что арендаторами вашего помещения будут крупные сетевые компании. Это значит, что проблем с отделкой или арендными платежами не возникнет. Подробнее о комфортном ритейле прямо у метро «Савёловская», который создаёт Sminex-Интеко, можно узнать на сайте премиального дeлового цeнтра TWIST.