Перспективы по соседству: что происходит на рынке коммерческой недвижимости Казахстана

Экономические и социальные последствия специальной военной операции России на Украине (санкции, волатильность рубля, релокация российских специалистов и компаний) оказали влияние не только на отечественный рынок коммерческой недвижимости, но и на аналогичные рынки в соседних странах. В новой серии обзоров эксперты портала Арендатор.ру расскажут, какие возможности это открывает для отечественных инвесторов. О рынке коммерческой недвижимости Казахстана, его актуальном состоянии перспективах развития – читайте в нашем первом материале. 

Офисы

За последние полтора года интерес к коммерческой недвижимости Казахстана со стороны россиян увеличился в 2-3 раза. Одни российские компании переносят бизнес в эту страну на фоне санкций, другие – расширяют штаты сотрудников и, соответственно, площади. Согласно официальным данным, в 2022-2023 году в Казахстане было зарегистрировано свыше 15 тысяч российских фирм, большинство из которых работают в IT-сфере, ритейле, транспортной, логистической и смежных областях. Практически все они так или иначе нуждаются в офисных площадях – но местный рынок далеко не всегда готов удовлетворить эти потребности.

Последние годы были не лучшим периодом для офисного сегмента Казахстана. В связи с пандемией с 2020 года объем арендуемых площадей неуклонно сокращался (при этом в Казахстане, как и в России, переход на удаленную работу и режим свободного посещения офисов повысил спрос на коворкинги, заполняемость которых в ряде объектов достигла практически 100%). По итогам 2021 года рынок офисной недвижимости ожидал восстановления после COVID-19. Однако трагические события января 2022 года нанесли значительный ущерб коммерческим объектам и административным зданиям – многие из них пострадали, и собственники были вынуждены вести работы по их восстановлению. Все это привело к тому, что объем сделок в зависимости от локации в какой-то момент сжался на 15–50%.

Но резкое повышение спроса со стороны российских резидентов запустило обратный процесс, и сейчас в отдельных офисных объектах крупных городов Казахстана наблюдается критически низкий уровень вакантности. Меньше всего свободных площадей в классе B – в Алматы (где сконцентрирована большая часть офисных площадей) заполняемость таких проектов составляет порядка 90%, в Астане – около 80%. В классе А вакантность выше – 80 и 65% соответственно.

Рынок Алматы сейчас располагает примерно 1,7 млн кв. м офисов. Из них на класс А и А+ приходится 6%, на класс B+ порядка 17%, класс B – 18% и класс C – 60%, подсчитали эксперты компании Baker Tilly. В Астане суммарная площадь офисных зданий составляет 1,6 млн кв. м, большинство объектов (1,09 млн кв. м) расположено на левом берегу города. По данным компании Baker Tilly, офисные помещения класса А и А+ занимают 8% от общего объема площадей, на класс B+ приходится 23%, класс B занимает 40%, а класс C – около 30% (по состоянию на 3 квартал 2022 года). С введением в эксплуатацию самого высокого здания в Центральной Азии, многофункционального комплекса «Абу Даби Плаза» площадь офисных помещений класса А+ в Астане увеличилась на 127 тыс. кв. м. До конца года планируется вывод на рынок еще нескольких БЦ, которые могут скорректировать арендные ставки и повлиять на заполняемость офисной недвижимости.

Но аналитики считают, что даже ввод в эксплуатацию новых площадей не позволит удовлетворить растущий спрос на офисы в Казахстане, который будет расти и дальше. С большой долей уверенности можно предположить, что сокращение объема вакантных помещений будет продолжаться – а значит, и ставки могут пойти в рост.

Торговая недвижимость

Выгодное географическое положение Казахстана позволяет ему выступать крупным потребительским рынком между Восточной Азией и Европой, а наличие платежеспособного спроса делает страну перспективным направлением для развития ритейла. Согласно подсчетам экспертов компании Baker Tilly, на рынке Казахстана в прошлом году было представлено 25 торговых и торгово-развлекательных центров, подавляющее большинство из них сконцентрировано в Алматы и Астане. Суммарная коммерческая площадь учтенных объектов составила 1,20 млн кв. м, что на 3,5% больше, чем в 2021 году (1,16 млн кв. м).

В связи с наплывом граждан Российской Федерации (с марта 2022 года по сентябрь 2022 года в страну прибыло около 1,7 млн россиян) вырос трафик в ТРЦ и ТЦ, продажи продемонстрировали рост на 40–60%. Сейчас торговая недвижимость Казахстана набирает обороты после пандемии и приходит в норму доковидного периода. Крупные торговые сети и бренды выходят на казахстанский рынок, что также создает высокую вероятность заполняемости ТРЦ и ТЦ в крупных мегаполисах страны. Так, в прошлом году сеть «Донер 42», входящая в состав Dodo Brands, начала привлекать партнеров-франчайзи в Казахстане. Компания сообщила, что планирует открыть в стране 30 заведений. Развитием франшизы в Казахстане занимаются и другие сети общепита и ритейла. Так, на днях стало известно, что на рынок страны выходит «Вкусвилл» - сеть запустила возможность оптового заказа своих продуктов и привлекла ряд партнеров из числа местных розничных компаний. При этом открывать магазины ритейлер пока не планирует. Возможно, это связано с тем, что рынок Казахстана значительно отстает от российского как по обороту розничной торговли, так и по реальным располагаемым доходам населения, а релоканты, хорошо знакомые с российскими брендами, – не самая стабильная аудитория.

Склады

По объему предложения Казахстан располагает одним из крупнейших рынков складской недвижимости на территории СНГ – его объем доходит до 1,3 млн кв. м, подсчитали аналитики консалтинговой компании NF Group. Казахстан также остается лидером по количеству введенных в эксплуатацию и планируемых к строительству складов – на него приходится около 41% всех анонсированных в СНГ площадей. Но и этого недостаточно, отмечают эксперты. Инициативы страны по созданию логистических центров на границах с соседними странами – Россией, Китаем, Кыргызстаном, Узбекистаном – обусловили высокий интерес к складскому рынку Казахстана со стороны инвесторов. Между тем, низкие объемы ввода спекулятивных объектов на протяжении последних 10 лет привели к тому, что сегодня свободные площади для аренды в стране практически отсутствуют. Потребность в качественных складских площадях международного класса в ближайшие пять лет составит порядка 2 млн кв. м – это минимально необходимый ориентир по объемам ввода.

Насколько достижим этот показатель, пока трудно сказать. Сейчас только 54% от общего предложения в стране приходится на спекулятивные объекты (в классе В – 76%). Остальные площади построены под нужды собственника и не сдаются в аренду, либо используются логистическими операторами, которые специализируются на услугах ответственного хранения и 3PL-обслуживании (то есть, на рынок фактически не выходят). Из свежих проектов стоит выделить крупный складской комплекс класса A в Астане, построенный в конце 2022 года для компании Ozon (32 тыс. кв. м). Также до конца 2023 года будут введены складские комплексы ILP Group и AIE Logistics. Среди долгосрочных проектов – транспортно-логистический центр на границе с Кыргызстаном и в городе Актобе.

Дефицит вакантных площадей привел к стремительному росту стоимости аренды – в некоторых проектах с начала 2021 года ставки поднялись до 1,5 раз. Только за IV квартал 2022 года ставки аренды выросли на 16%. В настоящий момент средневзвешенная запрашиваемая ставка на площади класса A соответствует 116 $/кв. м/год (для сравнения: в Московском регионе и Санкт-Петербурге стоимость аренды площадей аналогичного класса была 96 и 99 $/кв. м/год без НДС соответственно), на площади класса B – 60 $/кв. м/год. Средняя стоимость ответственного хранения и оказания 3PL-услуг в Казахстане составляет 88–99 $/палето-место/год без НДС.

По обеспеченности качественными площадями складской рынок Казахстана находится на том этапе развития, который российский рынок прошел в начале 2000-х годов. Если в Казахстане этот показатель составляет 0,06 кв. м на человека, то в России его значения по итогам 2022 года достигли 0,29 кв. м на человека, отмечает Ольга Широкова, партнер, региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF Group. Однако спрос крупных российских компаний и логистических операторов на складские площади в стране неуклонно растет. Дальнейшее развитие рынков складской недвижимости в Казахстане будет зависеть от появления институциональных инвесторов, заинтересованных в предложении качественного продукта. Реализация программ поддержки со стороны соседних государств в виде создания особых экономических зон, выделения льготных кредитов, субсидирования затрат на инфраструктуру также станет позитивным фактором для развития сегмента, полагают эксперты.

Что в остатке?

Геополитическая ситуация в России, несомненно, простимулировала развитие рынка коммерческой недвижимости Казахстана. В одних сегментах изменения пока мало заметны, и инвесторы относятся к ним с осторожностью. В других наблюдается бурный рост, который служит катализатором для появления новых крупных проектов. Наиболее перспективной для вложений в настоящий момент выглядит складская недвижимость Казахстана – возможно, сейчас самый подходящий момент для инвестиций в эту сферу. Неплохие результаты может показать и офисный проект в удачной локации, полагают аналитики.

При этом ситуация во-многом остается зависимой от внешнеполитической обстановки. Как будут развиваться события – покажет время и расскажет портал Арендатор.ру.