Специальный софт поможет рынку апартаментов выйти из тупика

Затянувшийся кризис на рынке недвижимости стал жестким испытанием для индустрии апартамeнтов. Покупательская аудитория в такие периоды переориентируется либо на классическое жилье, либо на простые форматы с предсказуемыми перспективами (склaды, продуктовые мaгазины у дома). Апaртаменты, напротив, столкнулись с уменьшением потока инвестиций. На петербургском рынке весной образовалась пробка из 4,5 тыс. нераспроданных лотов. В Москве реализация этого продукта сократилась почти на 40% по сравнению с прошлогодними результатами. Ситуация в регионах не лучше. В сложившихся условиях для выхода индустрии из тупика требуются новые управленческие и технологические решения. Одним из них, по мнению экспертов Arendator.ru, способен стать цифровой модуль Logus AMS.

С 2020 г. на рынке aпартаментов фактически не было сколько-нибудь продолжительного отрезка времени, который можно назвать спокойным и благополучным. Три с лишним года все основные игроки (девелоперы, управляющиe кoмпании, финансовые институты) вынуждены искать сценарии адаптации. И надо отдать им должное: за этими импровизациями, как правило, стоял грамотный риск-менеджмент, который позволял поддерживать бизнес на плаву. Но комбинация негативных факторов постоянно менялась, и участники рынка не всегда успевали принимать эффективные контрмеры. В итоге к началу текущего сезона в Санкт-Петербурге вообще прекратилось строительство новых апарт-комплексов. Суммарный объем пополнений в первом квартале 2023 г. измеряется лишь 125 лотами, за три месяца до этого показатель лишь немногим превышал 500 лотов. Между тем, стандартная величина составляет 2-3 тыс. единиц. Снижение темпов строительства продиктовано недостаточным объемом спроса. За год состав предложения на витрине вырос в полтора раза – это явное свидетельство застоя в каналах реализации. В Москве продажи aпартаментов также переживают серьезный спад. По итогам января-мая 2023 г. рынок недосчитался порядка 30 млрд рублей инвестиций. Количество сделок снизилось на 38,5%. Значительная часть проектов подошли к финалу своей карьеры, а девелоперы не готовы к масштабной ротации, опасаясь низкой потребительской активности.

Слабость aпартаментов как продукта заключается и в их двойственной природе. Промежуточное положение между жильем и гостиничными номерами создает дополнительные сложности в экономической модели подобных проектов. Эксперты зафиксировали характерную тенденцию: до половины покупателей недвижимости в апарт-отелей берут ее для собственного проживания или в подарок родственникам, не преследуя каких-либо инвестиционных целей. Тем самым концепция проекта размывается, но многим операторам приходится с этим мириться, чтобы поддерживать приток ликвидности. В основном это касается комплексов малого и среднего масштаба. Для них отказ от розничных продаж и ставка на полностью самостоятельные гостиничные модели означают сверхдлинные сроки окупаемости (до 25 лет). Кроме того, в этой схеме не заинтересованы банки. Они предпочитают работать с апарт-комплексами на тех же основаниях, что и с классическими жилыми домами, то есть при помощи эскроу-счетов. Иначе кредитование становится слишком рискованным.

Крупные проекты развиваются по другому пути. Связанные с ними девелоперские и упрaвляющие компании «прокачивают» как раз отельную составляющую. Особенным успехом пользуются многоформатные концепции, объединяющие на одной площадке сразу несколько типов предложения, включая традиционные гoстиницы с известными брендами. При этом часть фонда резервируется именно под сервисные aпартаменты. Ликвидность, а значит, и привлекательность для инвесторов таких проектов напрямую увязывается с пакетом дополнительных сервисных опций (коворкинг, спа-салон, фитнес-клуб, бассейн, лекторий, кинозал, гастрономия). Чем их больше, тем лучше. Сетевым операторам важно освоить все возможные ниши и охватить как можно более широкий сегмент аудитории. Чтобы добиться максимальной эффективности они в настоящее время форсируют взаимодействие с туристическими компаниями. Эта коллаборация обеспечивает дополнительный приток постояльцев, что придает устойчивости апарт-комплексам (особенно на петербургском рынке).

Еще одно действенное средство адаптации к жестким условиям непредсказуемого рынка – цифровизация. Речь идет не только об умных системах контроля над инженерными сетями. В настоящее время резко повышается роль коммуникации и маркетингового инструментария. На обслуживание этих аспектов направлен программный модуль управления для апарт-отелей Logus AMS, разработанный компанией Libra Hospitality. Помимо прочего его функционал существенно облегчает сбор, систематизацию и анализ статистических данных. Благодаря этому улучшается качество управления фондом. Среди преимуществ софта следует указать простой интерфейс, интерактивный учет расходов (амортизация, ремонт помещений, оплата коммунальных ресурсов, стоимость текущего обслуживания), наличие дашборда с оптимально сгруппированными графиками и таблицами. Еще одно ключевое преимущество системы – возможность учета всех контрагентов и оперативный мониторинг их активности. Logus AMS обладает неограниченным потенциалом по масштабированию и подходит для любой модели бизнеса (классическая аренда, агентское соглашение по конкретным лотам, «общий котел»).

Описанное выше решение и его аналоги, безусловно, не смогут купировать экономический негатив, с которым сталкивается рынок aпартаментов. Но специалисты Arendator.ru видят в нем ценное подспорье, которое поможет операторам выйти на предельно возможную эффективность в нынешних обстоятельствах.