Рынок street retail. Санкт-Петербург, I полугодие 2023 г.

«2023 год начался с высокой активности рынка. Отложенный спрос, уход международных брендов и появление большого объёма свободных площадей привели к увеличению количества сделок в I полугодии. Наибольшая активность наблюдалась в сегменте общественного питания и у фэшн-ретейлеров. До конца 2023 года ожидается дальнейшее сокращение вакантности на основных торговых улицах центра города.» — Анна Лапченко, руководитель отдела торговой недвижимости NF Group.

Вакантность

В I полугодии 2023 г. активизация интереса со стороны российских ретейлеров, отложенный покупательский спрос и рост турпотока в Северную столицу привели к снижению вакантности в центральных районах города. Таким образом, общий объём свободного предложения за I полугодие 2023 г. снизился на 7% (до 40,8 тыс. м²) по сравнению с итогами 2022 г.

По итогам I полугодия 2023 г. доля свободных площадей формата стрит-ретейл составила 7,7%, что на 0,7 п. п. меньше показателя в декабре 2022 года. Наибольшее снижение (более 5 п. п.) вакантности отмечено на улицах Большая Конюшенная, Маяковская и Малая Морская. Существенно выросла доля свободных площадей на Кирочной улице из-за закрытия на ремонт станции метро «Чернышевская» до мая 2024 года. Перераспределение пешеходных потоков с Кирочной на улицу Восстания привело к росту спроса на эту локацию со стороны ретейлеров, а как результат – к минимальному показателю свободных площадей по городу (2%).

На барных улицах города – Некрасова и Жуковского – ввиду рекордного открытия новых заведений доля свободных площадей снизилась до 7% и 8% соответственно. На Невском пр-те свободно 5,7% площадей. При этом на основной части Невского пр-та пустует 3,9%, что является рекордно низким показателем за последние 5 лет. На Старо-Невском пр-те свободно 9,6% площадей, а восемь магазинов иностранных брендов (Brunello Cucinelli, BVLGARI, Dior, Louis Vuitton, Omega, Chanel, Fendi, Comme des Garcons) уже больше года остаются временно закрытыми. 

Структура арендаторов

Основными арендаторами помещений в формате стрит-ретейл на центральных улицах города остаются кафе и рестораны (33%), магазины одежды (11%) и продуктовые магазины (10%). По итогам I полугодия 2023 г. объём площадей, занятых арендаторами в сфере общественного питания, вырос незначительно (+1,1%), в то время как магазины одежды нарастили свое присутствие на 8,2% по сравнению с итогами 2022 г. Площади продуктовых ретейлеров сократились на 3,8%, что вызвано ростом закрытий небольших продуктовых точек. Тем не менее в стрит-ретейле продолжали развиваться такие продуктовые сети, как «Вкусвилл» и «Дикси». 

Фэшн-бренды

Увеличение площадей, занимаемых магазинами одежды, обуви и аксессуаров, связано со стремлением российских ретейлеров, занять нишу, освободившуюся в связи с уходом международных брендов с рынка. В I полугодии 2023 г. количество открытий в фэшн-сегменте превысило количество закрытий на 68%. На улицах города открылось 64 магазина одежды, обуви и аксессуаров, а закрылось 38, что является рекордным соотношением за последние 4 года. Среди новых открытий основную долю занимают российские бренды, в том числе ранее представленные только в торговых центрах, например Gloria Jeans.

Среди торговых коридоров Северной столицы можно выделить две основные фэшн-локации – Большой пр-т П. С. и Старо-Невский пр-т. В 2023 году Большой пр-т П. С. вышел на лидирующие позиции по доле магазинов одежды, обуви и аксессуаров (36%), обогнав Старо-Невский пр-т (35%).

Общественное питание

В I полугодии 2023 г. на основных торговых коридорах Северной столицы открылось 125 новых заведений общественного питания. Наибольший прирост кафе и ресторанов произошел на Невском пр-те (13), ул. Рубинштейна (12) и ул. Некрасова (12). Рост туристического потока обуславливает лидирующую позицию Невского пр-та, а ул. Рубинштейна и ул. Некрасова догоняют главную улицу города ввиду своей гастрономической специализации.

Доля заведений общественного питания на ул. Рубинштейна по итогам I полугодия 2023 года составила 78%, и этот показатель стабилен в течение последних четырех лет. На ул. Некрасова начиная с 2021 г. фиксируется постоянный прирост количества кафе, баров и ресторанов. По данным на конец июня 2023 г. доля заведений общественного питания на Некрасова превышает 50%.

Если на улице Рубинштейна доля баров и пабов остается почти неизменной и составляет примерно 40%, то на Некрасова наблюдается существенный рост. Бары и пабы занимают более половины всех заведений общественного питания на Некрасова, а доля кафе и ресторанов там постепенно сокращается. Таким образом, улицы Некрасова и Рубинштейна поддерживают статус главных барных улиц Северной столицы.

Коммерческие условия

В I полугодии 2023 г. изменение запрашиваемых арендных ставок показывало разнонаправленную динамику. Большинство торговых коридоров демонстрировали рост арендных ставок на уровне 5–7% за полугодие. На основной части Невского пр-та диапазон запрашиваемых ставок составил 6 000–10 750 рублей за м² в месяц, включая НДС.

Закрытие метро и перераспределение пешеходных потоков привели к снижению запрашиваемых арендных ставок на Кирочной улице и росту – на улице Восстания. На фоне активизации спроса и снижения вакантности выросли ставки на основной части Невского пр-та. Увеличилась также верхняя граница запрашиваемого диапазона ставок на Большом пр-те П. С.

Прогноз

До конца года прогнозируется стабилизация доли свободных площадей на уровне 6–7% в среднем по центральным улицам города, что является достаточно низким показателем на рынке. На Старо-Невском пр-те возможно кратковременное увеличение вакантности, если освободятся помещения, занятые брендами, которые временно приостановили свою работу. При сохранении текущего уровня спроса эти площади могут найти новых арендаторов в течение 3–6 месяцев. Средние запрашиваемые арендные ставки сохранятся на достигнутом к концу I полугодия уровне.