Всюду рост: как изменилась в 2023 году стоимость отделки офисов

За последние два года затраты на отделку и строительство коммерческой недвижимости стабильно увеличиваются. По некоторым оценкам рост стоимости составил 15-50% по итогам 2023 года. В статье разбираемся с причинами подорожания, как это влияет на рыночную ситуацию сейчас, и даём прогнозы на 2024 год.

Из чего складывается стоимость отделки офиса, как она меняется

Почти половину расходов на ремонт и отделку забирают общестроительные работы, включая материалы для них.

Остальные траты приходятся на инженерные системы и высокотехнологичные решения: электрику и водоснабжение, кондиционирование, противопожарные системы, системы контроля и управления доступом (СКУД), компьютерную начинку — всё это играет большую роль для современного офиса.

Процентное соотношение отделочных работ зависит от сложности проекта. Чем выше класс офиса, тем серьёзнее требования, и соответственно, больше стоимость.

Именно поэтому сильнее заметен рост цен на оснащение высокотехнологичных офисов класса А. К ним предъявляют более высокие требования, они плотнее привязаны к импортным материалам и оборудованию — до 30% по некоторым оценкам.

Отделка крупных офисных помещений — начиная с 15 тыс. кв. м и более в 2023 году обходится от 100 до 240 тыс. рублей за квадрат без НДС. Итоговая стоимость зависит от требований заказчика. Чем меньше площадь — тем выше расходы.

Почему растут цены

Нельзя сказать, что рост стоимости на ремонт, постройку и содержание коммерческой недвижимости — это что-то экстраординарное. То же самое происходит в остальных сферах экономики и является следствием нестабильной ситуации в стране, санкций, роста цен.

Можно выделить несколько причин:

• колебание валютного курса;

• нарушение логистических цепочек. Сюда же относится и уход иностранных компаний — все материалы и технические товары теперь приходится закупать за рубежом по параллельному импорту, который добавляет n-сумму к стоимости.

• острый кадровый голод. Работников не хватает, работодатель вынужден поднимать зарплату, что отражается на конечной стоимости услуги для потребителя. Это относится не только к рабочим строительных специальностей, но и к техническим специалистам, IT-специалистам и даже работникам клининга. Средний чек за услуги последних прибавил в 2023 году 15-20%.

В целом стоимость отделки офиса, включая мебель и прочие расходы, увеличилась на 20-25%, а по отдельным проектам на 50%.

Что случилось со стоимостью аренды офисов и какие перспективы на ближайший год в сфере коммерческой недвижимости

Ожидаемо стоимость аренды увеличивается вслед за себестоимостью и ценой на обслуживание. Ставка для офисов класса А выросла на 1,6%, класс В подорожал — на 2,8%. В денежном эквиваленте цена 1 квадратного метра составила 26,5 тыс. руб. и 18 тыс. руб, соответственно. В 2024 году ставки, к сожалению, также продолжат повышаться.

Однако, всё это не мешает бурному росту аренды коммерческой недвижимости — отчётливо свидетельствует статистика. На конец 2023 года объём сделок был равен 401 200 кв. м, что больше, чем год назад в 2,5 раза. Тогда эта цифра была равна 152 400 кв. м. Россия переживает настоящим бум инвестиций в офисную недвижимость. Аналитики Nikoliers фиксируют цифру 349 млрд руб., что превышает объём вложений 2022 года вдвое, в 2021 — втрое и является абсолютным историческим максимумом в стране. В 2024 эта тенденция продолжится. Как минимум, показатель не должен опуститься.

Увеличивается интерес к сервисным офисным пространствам. Это обусловлено в том числе и ростом затрат на содержание обычного офиса. Если ремонт стандартного офиса — головная боль владельца или арендатора, то оператор гибкого пространства берёт все заботы на себя.

Бизнесу, несмотря на рост ставки, выгоднее пользоваться услугами флекса, чем самостоятельно «тянуть» все бытовые офисные расходы. Если мы говорим, что только цена отделки (не считая услуг и прочего) подросла на 15-30%, то средняя индексация стоимости договоров сервисных операторов осталась на уровне 5-7%.

У клиентов в целом стало больше информации о гибком формате. Им уже не надо объяснять, почему он хорош, арендаторы сами это знают. Меняется и специфика работы: чаще встречается удалённая занятость, повышается мобильность команд-сотрудников, меньше уверенности в завтрашнем дне, а значит, возникает потребность в краткосрочных решениях.

Формат распробовали не только IT-компании, банковский сектор, но и госкорпорации. По данным CORE.XP гибких пространств Москве около 400 тыс. кв. м, что составляет 2% от всего офисного предложения.

Персонифицированный подход с краткосрочной арендой и возможностью менять её условия — немаловажный фактор для тех, кто выбирает флекс-офис. Наличие сильного комьюнити, которое возникает на базе гибких рабочих пространств, тоже играет роль при выборе в пользу последних.

И конечно, высокий уровень сервиса, который может предложить флекс-формат. Клиенты уже не только воспринимают его как должное, но и по умолчанию ждут постоянного улучшения. Арендаторы ценят комфорт, который могут предоставить операторы. Гибкий сервис позволяет сконцентрироваться непосредственно на рабочих процессах, а не размениваться на решение бытовых вопросов. Сейчас гибкие офисы — это не только стены и мебель — это высокотехнологичные предложения для компании-арендатора

После спада спрос на офисную недвижимость флекс-формата показывает уверенный рост — доля вакантных мест составляет 17% от всего предложения на рынке против 23% в период до февраля 2022 и 39% по итогам 2022 года.

У каждого арендатора свой весомый мотив сделать выбор в пользу флекса вместо классического формата, но факт налицо — спрос растёт. За II квартал 2023 года на рынке прошло более 20 сделок с объёмом свыше 2,5 тысяч рабочих мест.

Как реагирует рынок гибких рабочих пространств на увеличение спроса

Рост спроса и уменьшение вакансий привёл к росту цен в 2023 на аренду. Сейчас средняя ставка за место держится в районе 36 тысяч рублей в месяц.

Пока часть потребностей арендаторов закрыли освободившиеся офисы технологичных западных компаний, однако этот ресурс конечен. Таких предложений в сегменте классической аренды не так много. Сервисный офис может закрыть эти потребности. Да и в целом люди уже оценили формат, интересуются и будут им интересоваться. Поэтому, скорее всего, мы будем иметь рост ставок.

Гибкие офисы стараются активно перенести основные СарЕх на арендодателей. Собственники интересуются, почему так происходит, ведь ещё недавно ситуация выглядела иначе. Дело в том, что рынок корректировался, ставки стали ниже, но при этом СарЕх выросли. В итоге не то что маржинальность падает, но даже работать ради работы уже не выходит. Меняется формат взаимодействия: либо шеринг расходов и доходов, либо работа на недооценённых объектах, либо built-to-suit проекты, что тоже само по себе является тенденцией в коммерческой недвижимости последнее время.

Тенденции 2024 для гибких офисов

Интерес к флексу продолжит расти, не резко, но стабильно. Рост ставок также продолжится в 2024 году.

Кто-то из застройщиков и операторов начнёт искать отечественные аналоги материалов и технологий, чтобы снизить стоимость отделки, но полностью заменить по доступным ценам импорт пока не представляется возможным. Может быть, получится это сделать частично.

В остальном же рынок флекс-аренды будет минимизировать риски для себя.

Самое распространённое решение для этого — формат built-to-suit — офис строят под запрос с нуля, где критическое количество мест уже занято, остальные либо выводят в розницу, либо оставляют в резерве под расширение компании.

Другой вариант — использование CapEx-инвестиций. Собственник инвестирует в имеющееся у него здание, совершенствует его по стандартам оператора, который плотно участвует в процессе и выводит впоследствии объект под своим именем на рынок. В таком случае общая валовая выручка шерится между ними.

Продолжится работа по привлечению клиентов. Старый добрый принцип people buy from people всё ещё актуален. Стань самым удобным для клиента и люди к тебе потянутся.

Здесь будет крупная ставка на технологии — решения в сфере IT для экономии времени арендаторов. Цифровизация, как способ снизить расходы на OpEx. Внедрение и кастомизация CRM и ERP-систем выйдет на передний план.

Как это реализовать на практике?

1. Внедрение электронного документооборота, чтобы готовить и согласовывать бумаги в цифре. Вероятно, с использованием ИИ. Максимально амбициозная цель по внедрению AI — научить нейросеть анализировать и прогнозировать расходы, решать другие оперативные работы, взаимодействовать с системами «умный офис» и «умный город» и т.д.
2. Сформировать систему управления доступом, например, вход в здание с использованием биометрии. Оплата аренды с её помощью.
3. Ввести комплексную систему для бронирования, управления офисным пространством. К примеру, создать возможность забронировать переговорную на интерактивной карте здания с помощью мобильного приложения.

1. Создать ресурсы для быстрого поиска и бронирования коворкинга в любой точке страны.

Новые площадки будут открываться в умеренном темпе, а основной запрос арендаторов будет составлять 100–200 рабочих мест на одного клиента.

Пока нет предпосылок к тому, что цены на аренду, строительство и отделку недвижимости резко упадут, а экономические проблемы разрешатся. Одно можно сказать точно — необходимо искать компромиссный вариант, который поможет сохранить уровень сервиса и не тратить лишних денег на содержание офиса. Гибкие офисы — это как раз такой вариант.

Ирек Аллаяров, управляющий партнер сети смарт-офисов SOK