Анастасия Бецкова: Помогаем покупателям стрит-ритейла от поиска арендатора до подписания

О том, как крупный девелоперский бизнес подходит к вопросу реализации своих коммерческих площадей, информационный портал Арендатор.ру поговорил с Анастасией Бецковой, руководителем отдела реализации коммерческой недвижимости ГК ФСК.

Анастасия, как девелопер вы работаете в разных сегментах жилья. Расскажите, какой процент от общего количества кв.м в проекте вы закладывает под стрит-ритейл?

Обычно коммерческие помещения мы закладываем на первых этажах жилых домов. Поэтому в зависимости от этажности проекта доля может колебаться от 3 до 10%. Рыночный спрос нам показывает делать 4-5% коммерческих помещений при стандартном расположении проекта. В случае размещения проекта в «проходных» местах эта доля может повышаться до 10%

Все коммерческие площади на первых этажах вы реализуете или часть оставляете на балансе, чтобы самостоятельно управлять пулом арендаторов и в дальнейшем продавать как ГАБ?

Если говорить о проектах комфорт-класса, то мы не планируем оставлять большой пул под аренду, потому что вся основная инфраструктура сформируется с помощью тех арендаторов, которых «посадят» собственники. Там не так критично, какой бренд супермаркета будет. Что касается бизнес- и премиум-класса, то для соблюдения уровня ЖК необходимо выбирать бренды. Мы прорабатываем этот вопрос, особенно внимательно смотрим на проекты бизнес-класса, в которых ряд функций мы можем оставить под арендную историю, посадить арендатора и продать как ГАБ. Мы можем рассматривать вариант ГАБ или где-то «посадить якорь», соответствующий уровню ЖК. Наша конечная цель - продать объект как ГАБ, поэтому важны условия, на которых сядет тот или иной оператор. Ведь если его ставки будут ниже рынка, то ни одному инвестору не будет это интересно. 

Бывает, что у сетей есть свои инвесторы, но и у нас также есть клиенты, которым интересна история с готовым бизнесом, они смотрят на цифры, чтобы вложения окупались за вменяемые сроки.

Вы из тех девелоперов, которые выставляют на продажу помещения стрит-ритейла вначале реализации проекта, или оставляете на финал?

У каждого нашего проекта есть динамика вывода объемов, которая в том числе привязана и к финансовой модели проекта. Конечно, мы не выводим в реализацию сразу все коммерческие помещения. Сначала продаем квартиры в корпусе, через 5-6 месяцев коммерческие помещения. Но не весь корпус сразу, а небольшими объемами. По мере строительства очередей в зависимости от проекта ближе ко вводу будут допродаваться оставшиеся помещения.

Если брать ликвидные помещения, например, на первой линии домов, угловые помещения с витражным остеклением, супермаркеты, мы их реализуем с помощью аукциона на нашем сайте. Потенциальные покупатели могут зарегистрироваться на сайте (достаточно ФИО и телефона), чтобы принять участие, не нужно вносить залогов, которые не возвращаются, - все просто происходит на площадке. Условия участия мы также прописываем на сайте. Такая система реализации себя хорошо зарекомендовала. Эта рабочая история для нас. 

Вы самостоятельно формируете концепции проектов с учетом коммерческой и социальной инфраструктуры или привлекаете сторонних консалтеров?

У нас есть своя сильная команда, но вместе с тем мы привлекаем компании со стороны. Партнерство с консультантами позволяет нам более глубоко и с разных сторон работать над концепцией проектов, поскольку сторонние команды, помимо нас, работают и с другими девелоперами, они лучше понимают потребности рынка и могут более грамотно и продуманно увязать нашу инфраструктуру с уже существующей (или строящейся другими девелоперами, которые реализуют проект недалеко от нашей локации), чтобы максимально гармонично сбалансировать наши проекты с тем предложением, что уже есть в конкретном месте. 

У нас выстроилось долгосрочное сотрудничество с такими компаниями как Commonwealth Partnership (до апреля 2022 года компания была известна как Cushman & Wakefield), RRG и другими.

Вы помогаете покупателям с брокериджем помещений?

Конечно помогаем, у нас есть эта услуга. От начала поиска арендатора до подписания, получения первых платежей по аренде мы ведем клиента. Работаем на рыночных условиях, в качестве вознаграждения - месячная арендная плата. Есть игроки рынка, которые покупают помещение под кого-то, либо есть арендатор, найденный агентом, но в целом мы всегда предлагаем помощь, подбираем арендатора и пр., то есть все делаем «под ключ».

Портрет ваших владельцев помещений стрит-ритейла в зависимости от класса проектов? Это новички в бизнесе или уже опытные инвесторы?

У нас есть и те, и другие. Много опытных инвесторов, которые хорошо считают, понимают свою стратегию покупки коммерческой недвижимости, понимают, будут ли они сидеть на потоке, увеличивая свой портфель, либо сажать арендатора, продавать с плюсом и идти дальше. Есть и новички. Кто-то никогда не покупал коммерцию, плохо в этом понимает, но мы помогаем, ориентируем по ставкам, подбираем арендатора. Кто-то хочет попробовать себя в качестве инвестора, например, и они ищут более ликвидные варианты. За годы работы у нас есть и клиенты, которые приходят из проекта в проект, это инвесторы, которые интересуются наперед нашими планами. Иногда инвестор - это один человек, иногда – группа.

Сейчас очень активное время для инвестирования. Мы недавно вывели помещения в ЖК комфорт-класса около метро, и продали их буквально за день-два. Плюс часть ушла на аукционе. Но и в бизнес-классе помещения уходят довольно быстро. 

Расскажите про пул арендаторов в ваших проектах? Какие сегменты превалируют, есть ли федеральные сети?

Конечно есть. В наших ЖК присутствует коммерческая инфраструктура, которая полностью удовлетворяет запросы жителей, а также и людей из близлежащих домов. Это частный бизнес, например кофейни, ателье, небольшие продуктовые, барбершопы, небольшие фитнес-студии, меданализы, стоматологии, детские студии, салоны красоты. Мы также учитываем социальную инфраструктуру, ищем оператора для детских садов, школ, частных клиник в наших ЖК. Федеральные сети, конечно, есть -аптеки, ритейл, алкомаркеты, пункты выдачи, супермаркеты и пр.

Расскажите о планах по созданию отдельно стоящих объектов коммерческой недвижимости?

У нас есть как реализованные проекты, так и те, которые мы активно сейчас строим. 

В ЖК «Датский квартал» у нас построен отдельно стоящий торговый центр - место притяжения жителей, - этот ТЦ успешно введен в эксплуатацию. В будущих проектах у нас также будут появляться отдельно стоящие здания – многофункциональные центры, торговые центры. 

В премиальном жилом комплексе Sydney City, расположенном в районе Хорошево-Мневники, мы возводим полноценный деловой центр. Этот проект мы реализуем по городской программе создания мест приложения труда. Это будет современная многоэтажная башня, где также расположится в том числе и штаб-квартира ГК ФСК. Офис спроектирован с учетом всех международных тенденций и современных требований для обеспечения эффективной работы и коммуникации сотрудников. Он будет оснащен современным IT-оборудованием, включая FaceID, системами безопасности и аналитики. При этом наш бизнес-центр будет находиться вдали от жилых корпусов и иметь транспортную инфраструктуру с собственными въездами и выездами, чтобы не доставлять жителям комплекса никакого неудобства.

Также у нас есть офисы продаж, которые тоже являются отдельно стоящими капитальными объектами. Мы можем продать офис после того, как квартиры в ЖК проданы, а можем продать его чуть ранее с условием, что будем находиться на условиях аренды, пока не распродадим лоты. В дальнейшем его можно использовать и как ресторан, и как ритейл-объект.

Хочется отметить, что сейчас мы видим очень большую активность на рынке, и готовы предложить любые помещения – мелкую от 25 кв. м, среднюю, крупную нарезку, отдельно стоящие здания. Кто-то переориентировался с инвестирования в квартиры на инвестирование в коммерцию, но интерес к коммерции мы наблюдаем давно. Для желающих можем предложить рассрочку на покупку помещений.

Беседу вела Анастасия Кременчук