Елена Малиновская: «Арендовать все еще выгоднее, чем покупать»

В западной части столичной агломерации, на территории так называемого Большого Сколково появилась новая точка притяжение бизнеса – Деловой квартал «Сколково Парк». Административно он принадлежит к Можайскому району Москвы. На участке в 10 га расположились шесть шестиэтажных офисных зданий класса А. Они обеспечат рабочими местами 10 тыс. человек. Сегодня это едва ли не единственный в городе резерв крупных арендных лотов, которые могут быть использованы под штаб-квартиру. Первая очередь комплекса – два офисных здания, паркинг и торговая галерея на 8,5 тыс. кв. м – были сданы уже в начале осени. Реализацией активов занимается компания Millhouse. Ее директор по аренде Елена Малиновская провела подробную экскурсию для Анастасии Кременчук, а заодно и всех читателей Arendator.ru.

Для офисного проекта, который вынесен за МКАД, особенно важен вопрос инфраструктурного наполнения. На что могут рассчитывать ваши резиденты в этом плане?

На самом деле Сколково не уступает центральным локациям по качеству среды, а в некоторых аспектах даже обходит их. Деловой квартал непосредственно соседствует с Московской школой управления СКОЛКОВО, гольф-клубом, спортивным кластером The Rink Fitness и современной жилой застройкой. При этих объектах работают несколько ресторанов и кафе. Чуть дальше простирается обширный Парк Мещерский. Собственно, этой территории как раз не хватало большого делового комплекса. Все резиденты Сколково так или иначе ждали появления офисных помещений. Что касается внутренней инфраструктуры, то в первую очередь следует обратить внимание на уникальный подземный стилобат, объединяющий все шесть корпусов квартала. Благодаря особенностям ландшафта у него есть доступ к естественному освещению. Постепенно набирается пул арендаторов. Уже заключен договор с «Кофеманией», которая выбрала помещение площадью 800 кв. м в одном из корпусов. Совершенно точно откроются аптеки, салоны красоты, химчистки. Кроме того, мы сами обустроили и отделали столовую для сотрудников. Фактически единую зону со стилобатом образует паркинг, способный вместить 2,3 тыс. автомобилей. Таким образом, люди могут пройти от машины до офиса по комфортному закрытому пространству. Предусмотрена и наземная стоянка (128 мест). Особую роль в рамках проекта играет ландшафтная составляющая. У нас заложена очень низкая плотность застройки – 30%. Большая часть территории отводится под озеленение и благоустройство. Ярким структурным элементом выступает искусственное озеро площадью 3 тыс. кв. м. Говоря об инфраструктуре, хотела бы подчеркнуть, что мы создаем ее не только для сотрудников бизнес-центра, но и для всех жителей и гостей района - территория «Сколково Парк» будет свободна для посещения.

Какие компании выступают вашими партнерами по проекту в Сколково?

Авторство архитектурной концепции принадлежит британскому бюро Scott Brownrigg, которое известно по работе с терминалами аэропортов «Хитроу» и «Стамбул». Мы сотрудничали с их специалистами в рамках проекта «Крылатские Холмы». С российской стороны в проекте участвовало бюро ABD Architects. За ландшафтный дизайн отвечает еще одна фирма из Великобритании – ею руководит Линда Берд. Функции генерального подрядчика были переданы Dekra Construction, в портфеле которой насчитывается свыше 50 площадок с 1,5 млн кв. м недвижимости. Проектирование инженерных систем выполнила компания ARUP. И наконец управленческие функции принадлежат Sawatzky.

Среди ключевых параметров деловой недвижимости будущих резидентов все больше интересует высота потолков. Как с этим обстоят дела у вас в квартале?

Стандартный показатель для большинства помещений в «Сколково Парк» – 3,3 м после проведения отделочных работ. На первом этаже он равен 5 м. Лобби, которое имеет двухуровневую планировку, отличается еще более впечатляющими размерами. Здесь от пола до потолка целых 9 м. К тому же для улучшения инсоляции и видовых характеристик ширина единого стеклопакета была увеличена до 3 м.

Вы предлагаете интересантам только вариант с арендой или допускается оформление офисов в собственность?

Мы однозначно остановились на арендной модели, чтобы сохранить единый стиль, хотя запросы на покупку зданий для размещения штаб-квартиры периодически поступают. Сейчас на рынке практически отсутствует возможность снять действительно крупный объект (13-15 тыс. кв. м). Квартал «Сколково Парк» – одно из немногих исключений. При этом очевидно, что дефицит сохранится на протяжении как минимум нескольких лет, поскольку при нынешних кредитных ставках запускать новые проекты крайне рискованно.

Каковы сегодня преимущества арендной схемы?

Арендовать все еще выгоднее, чем покупать. Сценарий с покупкой помещения означает безумные расходы по налогам, эксплуатации и ремонту. В случае серьезного роста компании или реструктуризации бизнеса возникает проблема реализации ставшего ненужным актива. Аренда по умолчанию предполагает куда более гибкие условия для резидента, когда можно расширяться и при необходимости сокращать офисные помещения в рамках одного проекта. В деловом квартале «Сколково Парк» договоры обычно заключаются на срок от семи лет. Базовая ставка аренды от 37 тыс. рублей за кв. м в год. Дисконт и особые условия определяются в индивидуальном порядке.

На каких типах офисной недвижимости фокусируется спрос в «Сколково Парк»? И от кого он исходит?

Недавно мы закрыли сделку с крупной компанией, которая забрала целый корпус под штаб-квартиру. Также подписано письмо о намерениях с другой компанией в отношении пяти этажей во втором корпусе. В среднем усредненный спрос вертится вокруг одного этажа, порядка 2,5 тыс. кв. м, но много запросов и на большие площади, размещение штаб-квартиры Также мы планируем сделать нарезку от 250 кв. м в одном из корпусов. В «Сколково Парк» есть возможность арендовать блок с отделкой, которую мы выполняем самостоятельно. В том числе с учетом индивидуальных пожеланий арендатора. Мы видим большой интерес со стороны выпускников Московской школы управления СКОЛКОВО. Это люди, уже получившие сильную эмоциональную привязку к району. Некоторые из них собираются открыть в деловом квартале второе представительство. При нынешней борьбе за трудовые ресурсы качественный офис может стать и средством привлечения кадров, и дополнительный фактором в конкуренции за них. При этом удаленность от метро – не проблема, мы оперируем парком шатл-басов, которые курсируют без перерывов в рабочие часы бесплатно для резидентов проекта. от делового квартала до станции метро «Славянский бульвар». Дорога от метро занимает 12-15 минут, а поездка в центр города - не более 20-30 минут.

Millhouse позиционируется как один из амбассадоров ESG-повестки. Как этот подход будет реализован в новом проекте?

«Сколково Парк» изначально задумывался с расчетом на прохождение сертификации BREEAM по самому высокому стандарту. Теперь мы находимся в процессе оформления сертификата «Клевер». Но на этом экологическая политика Millhouse не исчерпывается. Мы стараемся привлекать наших сотрудников и резидентов к различным «зеленым» фестивалям и другим мероприятиям. Опыт в БП «Крылатские Холмы» показал, что арендаторы охотно участвуют в экологических инициативах (таких, как высадка деревьев, плоггинг, челленджи по сбору макулатуры и добрых крышечек). Формат бизнес-парка еще больше к этому располагает. Причем нередко процесс развивается как низовое движение. Сначала к нашим эко-ивентам присоединяются отдельные сотрудники (причем из тех компаний, где подобные мероприятия не приняты), постепенно в них втягивается все более широкий круг резидентов, а затем работодатели сами осваивают ESG-повестку и даже учреждают у себя профильные отделы.  

Любые прогнозы в сложившейся ситуации опираются на крайне зыбкую основу. И тем не менее, к какому сценарию вы готовитесь на следующие два-три года?

Будет трудно, но интересно. Собственно, в таком режиме с известными вариациями мы работаем чуть ли не с 2008-го года. Ряд экспертов предупреждает, что ключевая ставка может еще длительное время оставаться на нынешнем уровне или двигаться вверх. При таких предпосылках запуск новых площадок маловероятен. Иными словами, участникам рынка придется работать с тем предложением, которое успело сформироваться на сегодняшний день. Если говорить конкретно о «Сколково Парк», то мы не планируем ничего менять в наших подходах: будем придерживаться модели с арендной, отделывать помещения и внедрять ESG-принципы. Мы рассчитываем на 100% заполняемость проекта в течение 2025 – 2026 годов.

Смотреть видео-версию. 

Беседу вела Анастасия Кременчук