Владение недвижимостью в Дубае: подводные камни

Почему так манит дубайская недвижимость 

В Дубае живут более 300 тысяч наших соотечественников. Британская консалтинговая компания Henley & Partners признала его лучшим городом для покупки недвижимости и получения гражданства. Этот рейтинг складывается из нескольких факторов: стоимости жилья, дохода от аренды, условий владения, ликвидности и уровня жизни. В Дубае легко получать пассивный доход от аренды: спрос на временное жилье всегда высок, доходность для арендодателей вдвое выше, чем в Москве, а налог на сдачу в аренду отсутствует.

По данным за 2024 год минимальная стоимость квадратного метра жилья в Дубае составила 4,2 тысячи арабских дирхамов (около 114 тысяч рублей), максимальная — до 27 миллионов дирхамов (732 миллиона рублей). Аренда квартиры с двумя спальнями обходится в среднем в 7400 дирхамов ОАЭ (200 тысяч рублей). Это дешевле, чем в Нью-Йорке или Лондоне. Граждане РФ могут приобретать квартиры в Дубае только в специально отведенных зонах, где это разрешено законом. Исторически самыми востребованными оказались DUBAI MARINA и BUSINESS BAY: именно в этих районах самые высокие цены на квартиры и апартаменты.

В Дубае все стройки сертифицированы, риэлторы находятся под строгим контролем надзирающих органов, для покупателей первичного жилья нет комиссии — ее платит продавец, застройщик предоставляет беспроцентную рассрочку, оплачивает риэлторские услуги и большинство расходов по сделке.

Но, несмотря на очевидные плюсы, на рынке недвижимости Дубая есть своя специфика, о которой стоит знать. Многие особенности сложно заметить сразу, поэтому лучше быть готовыми и понимать, что делать в разных ситуациях. Поговорим подробнее о каждой из них.

Законодательство с подвохом

Строительные нормы и стандарты в Эмиратах отличаются от привычных для российских покупателей. Часто в договоре купли-продажи прописывается запрет на привлечение сторонних экспертов для приемки. Застройщик единолично решает, в каком виде сдавать объект. Покупатель вынужден его принять — иначе не сможет въехать в собственный дом — а затем получать разрешение на каждое изменение, даже на установку дополнительной розетки (их обычно не более трех в комнате). Это разрешение могут и не дать.

Любые изменения в квартире нужно согласовывать с управляющей компанией, принадлежащей застройщику. Без официального разрешения нельзя даже начинать ремонт.

Вместо ровных стен и углов, к которым привыкли россияне в интерьерах своих квартир, в Эмиратах можно столкнуться с дефектами строительства — кривыми стенами, розетками с видимым герметиком, скрипящими дверями, неисправной сантехникой. Устранение этих недостатков может быть долгим и сложным: застройщики часто неохотно идут навстречу и игнорируют некоторые дефекты, например, не выравнивают стены. В лучшем случае из списка замечаний строительная фирма устранит лишь пятую часть. Остальные недостатки владельцу жилья придется исправлять самостоятельно и за свой счет — и то, если разрешит управляющая компания.

Также существуют строгие ограничения на количество источников света в квартире. Любителям яркого света придется детально прописывать мощность каждой лампочки, рассчитывать сумму, составлять планы розеток с указанием общей потребляемой мощности подключаемых приборов. В России подобных ограничений не существует.

Специфичный ремонт

Российские клиенты оказываются недовольны и цветом стен, и холодным керамогранитом на полу, и отсутствием полотенцесушителя в ванной. Они стремятся переделать оформление на свой лад, считая, что по умолчанию могут хозяйничать в своей квартире и решать, какой цвет должен их окружать.

Но не все так просто: в Эмиратах квартиры продаются с полной отделкой «под ключ» в строгом соответствии с проектом застройщика, поэтому и любой новый цвет, и дополнительная розетка требуют согласования. Если владелец решит действовать самостоятельно, процесс может затянуться на долгие месяцы. 

Это становится серьезной проблемой для собственников, приобретающих жилье с целью сдачи в аренду — они не могут начать ремонт без одобрения проекта управляющей компанией. Выхода два: либо ждать согласования, а потом начинать ремонт (что отложит получение прибыли от сдачи в аренду на 6-10 месяцев), либо принимать квартиру как есть, обставлять мебелью и искать арендаторов. 

Но и здесь можно просчитаться, так как многим россиянам не нравится типовая отделка арабских квартир — белые или бежевые стены и полы. Люди, которые ценят качественный отдых, ищут вдохновляющие интерьеры.

Мебели много, но она нарасхват

В Дубае нет недостатка в стильной и качественной мебели из натуральных материалов. За один визит в магазин можно полностью обставить квартиру — местные дизайнеры заранее собирают готовые комплекты для каждой комнаты. Нужна кухня? В магазине вас поджидает коллекция из стола, стульев, гарнитура, текстиля, светильников и посуды. То же самое для спальни и гостиной – все подобрано и готово к покупке. 

Но эмиратская мебель не будет ждать долго, она очень быстро раскупается, буквально за несколько дней — все потому, что в стране бурными темпами идет строительство и обустройство новой недвижимости. Пока вы занимаетесь ремонтом, подготавливая уютный уголок для выбранной мебели, кто-то другой уже расплачивается за облюбованный вами диван и кресла. Поэтому здесь можно закупаться перед самым заездом в уже полностью подготовленную к комплектации квартиру.

Как сэкономить время и нервы при решении проблем с жильем

С бытовыми проблемами в Дубае, как и в большинстве точек мира, можно справиться и самостоятельно, вызвав электрика или сантехника. Задача существенно усложняется, если брать во внимание все нюансы, описанные выше. В условиях, когда возможности переустройства ограничены законодательными нормами и традициями, браться за преодоление сложностей в одиночку похоже на решение отправиться в кругосветное путешествие на плоту. 

Один из способов утрясти административные вопросы с управляющими организациями — обратиться в дизайнерские фирмы, которые смогут внести нужные изменения в проектную документацию, что позволит сократить сроки утверждения максимум до 2 месяцев.

В случае, когда согласование не требуется и нужно просто обставить квартиру мебелью, пригодится помощь комплектаторов, которые быстро подберут мебель по размеру и переориентируют на новую при форс-мажоре. Комплектаторы работают по техзаданию от дизайнеров, учитывающему вкусы заказчика. Они делают замеры помещения, чтобы точно определить габариты мебели, изучают ассортимент магазинов и сайтов, согласовывают бюджет, заключают договоры, производят закупки и организуют доставку. 

Когда половина товаров уже распродана и приходится в спешке искать замену, выручают их опыт и насмотренность, приобретающие особенную ценность в другой стране с самобытными порядками. Также, как и в России, во многих магазинах они могут приобрести мебель со скидками.

 Автор: Соучредитель бюро Premier Home Влада Крупкина

Фото предоставлены из архива бюро Premier Home