Опасения инвестора

Вкладываться во что-либо в условиях мирового финансового кризиса – весьма и весьма рискованно. В тех же секторах, где наблюдается относительная стабильность – падают цены. Следовательно, и тут большого смысла в немедленных вложениях нет: вполне можно подождать, когда расценки упадут еще. О возможностях выбора, об особенностях работы иностранного инвестора на не национальном рынке, о перспективах, ну и, разумеется, о кризисе мы поговорили с Вадимом Ульченко, Главой Представительства Eurohypo AG в Москве.

- С ваших слов, опубликованных в тех или иных СМИ, вполне понятно, что отечественный рынок недвижимости весьма привлекателен для немецких инвесторов. Осталась ли эта позиция неизменной в условиях прогрессирующего финансового кризиса?

- Сейчас нельзя сказать ничего определенного по этому поводу ввиду того, что сделок на рынке просто нет. Те или иные фонды все еще продолжают разговор с девелоперами или собственниками объектов недвижимости. Но больше похоже на то, что эти разговоры больше направлены на поддержание отношений в долгосрочной перспективе, но сделок, повторюсь, при этом на рынке сейчас нет.

Вообще, конечно, заявляется об инвестиционном интересе к России. Но при этом надо помнить, что Россия – это пока развивающийся рынок и делать здесь бизнес следует достаточно осторожно. Многие из тех, кто вошел сюда неправильно – уже пожалели об этом. Особенно те, у кого налажены отношения с неправильными партнерами. Кто-то наоборот получает очень и очень хорошие дивиденды от входа. Это те, кто и вошел правильно и сумел найти правильного партнера. Они не жалеют. В целом же ситуация такова, что как только кризис уляжется – доходность от сделок с недвижимостью непременно возрастет. На этом фоне, и если взглянуть сейчас на страны Восточной Европы, интерес к России будет оставаться.

- То, что Москва и Санкт-Петербург являются перспективными площадками для инвестирования – это очевидно. Насколько велика привлекательность вложения средств в регионы страны и какими качествами должен обладать региональный рынок, чтобы на него пришел крупный инвестор?

- Прежде всего необходимо обращать внимание на обстановку на том или ином конкретном рынке. К примеру, Екатеринбург и Новосибирск в настоящее время – это офисы. Практически все без исключения города интересны в плане инвестиций в торговую недвижимость. Где-то перспективным направлением будут логистические комплексы. В любом случае: региональные города более подвержены тем или иным колебаниям рынка. Подобные инвестиции без сомнения следует считать наиболее рискованными. Именно поэтому, когда приходит крупный иностранный инвестор, он, разумеется, в первую очередь смотрит на Москву и Санкт-Петербург как на два крупнейших столичных города. При этом такое положение вещей вовсе не означает, что иностранных инвесторов не интересуют региональные рынки. Есть некоторые примеры, когда на региональные рынки входили иностранные инвесторы с большим успехом.

- На одной из дискуссий недавно прошедшего Russia GRI 2008 не раз высказывалось мнение, что основной задачей инвестора на региональном рынке является поиск и нахождение адекватного и равноправного партнера. Насколько это мнение разделяет Eurohypo AG в рамках собственной инвестиционной деятельности?

- Прежде всего, хочу отметить, что для иностранных компаний, которые собрались заниматься девелопментом в России, стало очевидно, что делать бизнес без российского партнера, имеющего богатый опыт и приличный бэкграунд на рынке – невозможно. Партнер этот нужен не только для преодоления тех или иных бюрократических препон, но и уже для того, чтобы тот или иной объект в принципе был возведен. Есть примеры на рынке, когда крупные, супер-успешные иностранные компании, завоевавшие положение на соответствующих рынках и желающие развиваться на рынке российском, уходили, так и не добившись желаемого, затратив при этом немало времени и средств. Заручившиеся же поддержкой той или иной отечественной компании продолжали вести дела на рынке недвижимости России, притом весьма успешно. Что касается Eurohypo AG, то могу отметить, что в России кроме нас присутствует еще некоторое количество банков. Все они, включая нас, работают в России в условиях кризиса и будут продолжать работать и после того, как ситуация стабилизируется. У каждого из банков есть пул лояльных и нелояльных клиентов. В том числе и у нас. Есть у Eurohypo AG и пул клиентов, с которыми мы работаем глобально, в том числе и в России. Все эти сделки подобные клиенты проводят через нас. Тут ведь все зависит от клиента: есть такие, которые хотят получить максимально выгодные для них условия сотрудничества. Когда приходят трудные времена – такой клиент не будет являться для банка приоритетным. Приоритетным станет клиент, с которым связывают действительно долгосрочные отношения и, естественно, лояльность.




- Каждому рынку присущи те или иные особенности, в том числе весьма специфические риски. Отечественные девелоперы знают о специфических рисках не понаслышке, а кроме того – уже имеют те или иные методы их минимизации. Насколько комфортно иностранному инвестору работать в условиях характерных для российского рынка рисков?

- Об этом, как мне кажется, в первую очередь стоит спросить девелоперов или инвесторов иностранных. Я работаю в Eurohypo AG уже три с половиной года, а недвижимостью как таковой занимаюсь с 2001 года – то есть практически с момента становления этого рынка. В моей практике были как успешные, так и неуспешные совместные предприятия иностранных и российских компаний. Мне кажется, что процентов 60-70 тех инвесторов и девелоперов (иностранных – Арендатор.ру), которые приходили на этот рынок – могут признать свои инвестиции успешными, а другие 30-40, следовательно, нет. Скорее всего, они отчаялись найти здесь бизнес или хорошего, правильного партнера с тем же самым менталитетом, с той же самой бизнес-моделью как у вошедшего на рынок. Они либо ничего не сделали, либо уходили. Но надо понимать, что эти комментарии – они, скорее, относятся к докризисному периоду. Теперь, в условиях кризиса, нельзя не отметить, что все инвестиции, которые сейчас сделаны, по крайней мере, в готовые объекты недвижимости можно признать убыточными. Реализуя сейчас такой актив, «в моменте», невозможно будет выручить сумму инвестированных средств. Это будут гораздо более скромные деньги.

- Eurohypo AG вышел на российский рынок два года назад. При этом банку удалось завоевать доверие и авторитет в Европе буквально за 4 года. Сильной конкуренцией, такой как, например, в Европе – здесь просто не пахнет: работы пока хватает всем. За какое время Eurohypo AG планирует стать авторитетной организацией на российском рынке при этих обстоятельствах, а также на фоне кризиса ликвидности и связанных с ним повышений ставок по кредитам?

- Мы работаем в России с середины 2005 года. И уже в прошлом году нас признали лучшим международным банком на российском рынке коммерческой недвижимости. Став лучшим международным у нас, конечно же, не уменьшилось амбиций. Разумеется, мы хотим стать «номером один» среди всех остальных банков. В настоящее время по объему финансирования мы входим в пятерку крупнейших, может быть даже третьи или четвертые в России. Наш портфель составляет немногим меньше 3 миллиардов евро на Россию, что, в общем-то, достаточно приличная цифра за три года работы. Что касается ставок: сейчас говорить о них просто неактуально, так как банк временно приостановил финансирование коммерческой недвижимости. Это естественно, ибо в условиях кризиса расставаться с деньгами никак нельзя, их надо держать в руках – они на сегодня наиболее ценный продукт, стоимость которого попросту неизвестна: сколько составляет маржа? 15 процентов? 20 процентов? С сожалением могу заметить, что в настоящее время маржа такова, что клиенты могут взять кредит с такой процентной ставкой, которая попросту убьет их бизнес. Поэтому с одной стороны хотелось бы, конечно, выдать кредит с маржой 15-17 процентов, но с другой стороны для нас совершенно очевидно, что подобными действиями мы просто будем такой бизнес убивать. Все-таки мы хотели бы дождаться той или иной стабилизации рынка.

- В чем состоят основные преимущества для российских девелоперов в работе с иностранным инвестором?

- Я не могу сказать, что есть какие-то особые преимущества. Девелоперы работают как с российскими, так и с иностранными банками. У кого-то просто есть предпочтения в нашу пользу. Может быть, им кажется, что наши средства несколько дешевле им обходятся, чем, скажем, средства отечественных банков. Может быть, мы более предсказуемы в своей работе, хотя с нами работать достаточно сложно. У нас очень высокие требования: к документации, к Due Diligence, к качеству проекта, объекта, прозрачности клиента. Но нельзя не заметить, что тот клиент, который смог преодолеть этот путь один раз, поработав с нами по одной сделке – в будущем ему будет значительно проще с нами сотрудничать, значительно быстрее. Наверное, единственное преимущество я все же озвучу: мы специализируемся только на коммерческой недвижимости и больше ни на чем. Таких банков в мире довольно мало – которые занимались бы исключительно одним продуктом. Мы не универсальный банк, мы не продаем все подряд. Наверное, именно поэтому – собственно в этом и состоит преимущество – экспертиза коммерческой недвижимости в нашем банке существенно глубже, чем, к примеру, в любом коммерческом банке. Таким образом, я не могу заключить, что как таковых преимуществ нет. При этом выбор зависит больше от девелопера: с кем он привык сотрудничать или же с кем он хотел бы развивать отношения. При этом к нашему банку довольно серьезный интерес в России и 90 процентов выданных за три года деятельности средств – были выданы именно российским, а не иностранным компаниям. В любом случае – мы исповедуем принцип равной доступности к нашим средствам.