Иммунитет к кризису

Влияние экономического кризиса, безусловно, успели прочувствовать на себе все участники рынка коммерческой недвижимости от иностранных инвесторов до простых рабочих. Одних он пока едва коснулся, других практически стер с карты бизнеса. Однако есть и те, кого кризис не только не пугает, но и открывает такие возможности, о которых раньше приходилось только мечтать. Кто они? Те, кто встретил кризис, имея в активах не десяток объектов в предпроектной стадии, а солидную сумму на валютных счетах, позволяющую с оптимизмом смотреть и на укрепляющийся доллар и на дешевеющую недвижимость. С совладельцем и основателем одной из таких компаний, управляющим партнером Investment Management Group, Максимом Куниным, мы решили поговорить об инвестиционной стратегии компании в текущих условиях.  

Максим, до кризиса ваша стратегия предусматривала частично покупку долей девелоперских компаний, частично приобретение непосредственно активов. Претерпела ли она сейчас какие-либо изменения или корректировки?

Практически не претерпела, и та ситуация, которая сегодня складывается на рынке  для нас очень благоприятна, поскольку тот капитал, который фонд (Russia Development Fund), управляемый нами, может предоставить девелоперским компаниям, сегодня гораздо более востребован, чем, скажем, 3-4 месяца назад.

Инвестиционная привлекательность отдельных активов, которые представлены сегодня на рынке – не вызывает сомнений, но насколько вы верите в перспективы роста курсов акций девелоперских компаний, которые вы собираетесь приобретать?

Мы не биржевые игроки, мы покупаем частные компании и становимся акционерами этих компаний вместе  с их менеджерами-владельцами, и вместе развиваем  бизнес. Это долгосрочная стратегия, рассчитанная на срок от трех до пяти лет.

То есть вы – классический private equity fund?

Да. Поэтому когда мы совершаем сделку с акциями компании, мы лишь предполагаем гипотетически, что сегодня эти акции на рынке могут стоить определенную сумму. К примеру, у нас есть компания, которую мы приобрели примерно год назад, однако, сколько она стоит сейчас реально никто не знает, просто потому, что она не публичная. Таким образом, высокая волатильность биржевых рынков никоим образом не влияет на наш бизнес.

 А из какой стоимости вы исходите при покупке?

Это только наша оценка, мы оцениваем то, чем компания владеет, оцениваем практически все её проекты на разных стадиях, в зависимости от возможности компании эти проекты завершить. Сегодня самая большая проблема на рынке заключается в том, что многие компании владеют тем, что они построить не могут. Соответственно, для нас они представляют очень маленькую ценность. Гораздо более реальными выглядят проекты небольшого размера, либо жилые проекты, в которых уже можно вести продажи: в общем все те, что можно реализовать без привлечения заемного финансирования, потому что на сегодняшний день основной его источник – банки, практически прекратили кредитовать девелоперов. 

Охта-Групп, которую вы недавно приобрели, сможет завершить все проекты?

Нет, наверное, не все, но часть она точно сможет завершить. Мы провели достаточно скрупулезную реструктуризацию её активов, за то время, что мы туда пришли. Опять-таки, поскольку это непубличная компания, я не могу оперировать точными цифрами, но с того момента, когда мы вошли в Охта-Групп, ее стоимость очень быстро возросла. Сейчас, наверно, она не стоит того, что она стоила три, четыре, пять месяцев назад, но при этом у нас есть ощущения, что она находится где–то на том же уровне по оценке. Интересно, что в какой-то степени то, что в прошлом было недостатком,  из-за кризиса сегодня стало достоинством.  К примеру, на данный момент мы видим очень много недостроенных проектов, стоимость строительства которых – стоимость вчерашнего дня. Бетон, который сегодня в два раза подешевел – уже залит, арматура, которая подешевела тоже на 20%-30% - уже есть, есть оборудование, все уже предоплачено, заказано, а сдавать или продавать они вынуждены по новым ценам. Такие компании наиболее пострадали. Компании, которые не попали в такое положение, которые имеют проекты, но строить их еще не начали, находятся в гораздо более выигрышной ситуации, потому что, во-первых, они будут строить уже по другим ценам, во-вторых, они выйдут на рынок через год или через два, когда он уже будет более активным, более ликвидным. Соответственно, компании, в которые мы сможем войти, получают еще одно преимущество - тот капитал, который мы потенциально можем туда принести, будет более эффективным, потому что они смогут покупать проекты гораздо дешевле. Таким образом, ситуация с Охта-Групп, на мой взгляд, сложилась весьма удачно. Они не строят сегодня, то есть они не переплатили за строительные материалы, и они ещё не вышли на рынок, у них нет необходимости снижать ставки или продавать объекты. С другой стороны, у них есть сегодня деньги, и они смогут выбирать - достраивать ли им свои проекты или покупать новые.

А как фонд, планируете ли вы покупать какие-либо девелоперские проекты  и на каких стадиях?

Мы рассматриваем несколько проектов, по некоторым ведем переговоры. Наша позиция - входить в те проекты, которые надо достроить, поскольку капитал, которым располагает фонд под нашим управлением, относительно небольшой. Нам нет смысла инвестировать, к примеру, в стотысячный торговый центр на предпроектной стадии. Мы рассматриваем проекты, которые могут быть достроены при помощи нашего капитала.

Таких проектов много?

Нет, на самом деле не так много. То есть какие-то предложения поступают к нам постоянно, но очень мало действительно качественных.

Вы в одном из своих прошлых интервью упоминали о том, что ваш фонд собирается пройти три этапа привлечения финансирования, на первом из которых, вы уже привлекли $180 млн. В какой стадии вы находитесь сейчас?

Мы остановили привлечение капитала, потому что и рынок практически остановился. Сегодня привлечь инвестиции в фонд практически невозможно, тем более в фонд, который работает в России. Такая ситуация, на мой взгляд, сохранится в ближайшие два года. С одной стороны – это наше преимущество, так как в ближайшее время новых игроков на рынке не будет, или будет очень мало. Если же говорить о тех, кто уже здесь, то их можно пересчитать по пальцам одной руки. В сложившейся ситуации наиболее сильные игроки из Америки или Европы будут, прежде всего, инвестировать в развитые рынки. В первую очередь это будет Великобритания, во вторую - Западная Европа, в третью  - Центральная Европа и в четвертую очередь - это будет Россия. И по нашим прогнозам, если это и произойдет, то не раньше 2011 года.

По причине того, что рынок сейчас такой?

По причине того, что этот капитал сегодня, во-первых, не выходит на рынок инвестиций недвижимости, во-вторых, по консенсусу инвесторов к концу года он активизируется и пойдет на другие, более развитые рынки. Самыми развитыми рынками сегодня считаются Великобритания и Европа. Если вспомнить кризис 1998 года, то после него первая известная сделка с участием западного капитала  произошла только в начале 2004 года, то есть через шесть лет. И хотя в 1998 году российский рынок был гораздо менее развит, нежели сейчас, если судить по тому с чего начинаются первые инвестиции - с  самого безопасного продукта, готовых объектов институционального качества, то его за 10 лет построили очень мало. Стоит отметить также, что после 98 года кризис был только в России, а не на Западе, где был капитал и вот этот капитал очень медленно присматривался и приходил в Россию. Второй ключевой момент: положительное отношение западных инвесторов. А сегодня и денег нет и отношение гораздо хуже. В какой-то степени ситуация даже сложнее чем в 1998 году. Сейчас просто нет капитала, который мог бы сюда прийти, а для того чтобы это произошло должно пройти несколько лет.

И все-таки по рынку ходит много слухов, что именно западные инвесторы вот-вот начнут скупать дешевеющие активы…

Тут есть два момента, которые надо правильно оценивать. С одной стороны есть достаточно много людей, которые начали заниматься инвестированием в Россию еще до кризиса и которые отвечают за этот регион. Часть из них уже попала под сокращения, часть пока ещё нет. Я думаю, что какие-то крупные игроки все ещё готовы тратить деньги,  чтобы мониторить инвестиционный рынок, поэтому какая-то активность на нем все же будет сохраняться. Мы это все уже проходили после кризиса 98 года,  дальше переговоров дело не пойдет. 

С другой стороны уже сегодня ясно, что актив, который вчера стоил $200 млн., подешевел в 2 раза.  Возникает ощущение, что нужно срочно бежать и брать. То есть нужно быстро создать фонд,  поднять денег и скупать все подряд. Проблема лишь  в том, что когда вы начнете разговаривать с западными инвесторами, то увидите, что они к этому не готовы. У них сегодня есть колоссальное количество возможностей в Европе, в Америке, где они чувствуют себя гораздо спокойней и безопасней.

То есть, по-вашему, какое-либо оживление на рынке наступит не раньше, чем через 3-4 года?

Я думаю, что реально через четыре-пять лет. Для этого фундаментально должны измениться две вещи: на Западе должны появиться деньги, а из России должно прийти энное количество очень позитивных сигналов, чтобы восстановить публичные и политические отношения. Потому что на Западе восприятие ситуации в России не всегда соответствует действительности. Если здесь дела идут хорошо, то люди воспринимают все гораздо лучше, чем есть на самом деле, если плохо, то они воспринимают все гораздо хуже. Это как раз то,  что происходит сегодня.

Пока же наш рынок посылает только негативные сигналы, среди которых серия банкротств и технических дефолтов по займам в различной форме. Насколько, по-вашему, серьезны проблемы в этом секторе?

 Да, банкротства, безусловно, будут продолжаться. Каких-то из них смогли избежать за счет того, что кто-то смог договориться с банками, кого-то поддержало государство или город, хотя их доля очень невелика.  Поэтому банкротства будут, они уже есть. Просто никто не говорит об этом публично, однако, мы слышим от многих девелоперов, что они работают с банками и скупают активы, которые оказались у них в залоге,  то есть процесс уже пошел.

Не так давно наша команда попыталась подсчитать объем капитала, на который рассчитывали российские девелоперы, чтобы закончить все свои проекты,  и цифра получилась порядка нескольких сотен миллиардов долларов.  Эти деньги должны были прийти из двух источников: заемное финансирование банков и посредствам текущих  продаж. Сегодня, как мы видим, уже нет ни того, ни другого.  Что осталось взамен?  Private Equity? Этот сектор сегодня тоже очень сильно ограничен. Существует всего несколько российских игроков из различных областей, которые перед кризисом очень удачно вышли из проектов.   У них есть капитал, который они готовы инвестировать,  в том числе и в недвижимость. Другое дело, что таких людей можно пересчитать по пальцам и не факт, что они  на все 100% будут инвестировать в недвижимость. Что касается западных фондов, то сегодня это три четыре игрока, у которых под управлением  миллиард - полтора. Таким образом, можно сказать, что денег сегодня на рынке практически нет, а те, что есть - очень дорогие. Понимая, тот спрос, который сегодня есть, мы будем очень аккуратно инвестировать свой капитал и только в те проекты, в которых 100% уверены. Где есть большая доходность, четкая прозрачная структура, нормальные партнеры. Девелоперы должны быть готовы к тому, что у них будет очень тяжелая жизнь, что выживут только профессионалы самого высокого уровня, и даже им придется фокусироваться на небольших проектах, поскольку если и можно будет привлечь капитал, то это все равно будут небольшие объемы.

Что бы вы могли им посоветовать?

Как я уже сказал, про большие проекты надо забыть, потому,  что капитала не будет ни у кого. Девелоперы должны концентрироваться на небольших, высококачественных проектах и ликвидных проектах. Особенное внимание должно уделяться созданию грамотной юридической и налоговой структуры как проектов, так и самой девелоперской комапнии. И наверное самое главное, девелоперы должны принять концепцию "sunk cost" - размеры произведенных расходов ни в коим образом не влияют на сегодняшнюю стоимость проектов, компаний и, соответственно, принятий решений относительно будущего развития. Навеное это самое тяжелое - принять, что проект, в который было инвестировано много денег и труда, сегодня стоит на порядок меньше первоначальных инвестирований и, исходя из этого принимать решения.



Арендатор.ру