Что нам стоит технопарк построить?

В последнее время территории бывших промышленных зон стали пользоваться огромным спросом у девелоперских компаний, ищущих площадки под строительство своих будущих объектов. О достоинствах и недостатках подобных проектов мы решили побеседовать с Ириной Сингаевской, занимающей пост заместителя генерального директора ОАО «МБИ», которое занимается реализацией технопарка Nagatino i-Land.

Ирина, почему, на Ваш взгляд, девелоперы в последнее время стали активно интересоваться реализацией проектов на территориях бывших промышленных зон? Ведь совершенно очевидно, что такие земли требуют больших вложений – и сил, и времени. Сначала их необходимо рекультивировать, затем заниматься сносом старых зданий и возведением новых… Не проще ли реализовывать проект в черте города – на обычном участке?

Проще – если речь идет о небольшом проекте. А мега-проекты требуют огромной площади, которая, в то же время, должна обладать хорошей транспортной инфраструктурой. В нашем случае, учитывая плотность городской застройки,  других вариантов, кроме бывшей  территории завода, здесь быть не может.

В столице остается все меньше свободных земель. В этой ситуации огромные промзоны становятся естественным источником пополнения территорий под строительство.

Земля на территориях промышленных зон стоит дешевле, чем обычные участки?

Да, стоимость таких земель может быть ниже. Но нужно принимать в расчет тот факт, что девелопер приобретает абсолютно неподготовленную территорию, в которую необходимо вложить немало денег прежде, чем приступить к строительству. Плюс большие временные затраты.

В связи с кризисом вы не намерены переносить сроки строительства Nagatino i-land?

Сейчас мы укладываемся в отведенные сроки. Первая очередь технопарка  Nagatino i-land (это 216 000 кв м офисных площадей) фактически готова.  В апреле на объекте начнет работать госкомиссия. Строительство второй и третьей очередей  мы планируем начать осенью -  сейчас ведется проектирование.

На сколько лет вы арендовали землю под строительство?

Земельный участок, на котором реализуется проект, находится в аренде на 49 лет.

Расскажите о своих источниках  финансирования?

Проект поддерживает Правительство Москвы, а также «Внешэкономбанк», «Российский банк развития» (РосБР), «Ивестторгбанк». Осенью 2008 года, в самый разгар кризиса, у нас появился соинвестор одного из зданий первой очереди строительства –  немецкий государственный банк LBBW. После окончания работы госкомиссии, в этом здании откроется «Немецкий дом», где разместятся представительства малого бизнеса немецкой земли Баден-Вюртемберг.

Уже есть точная информация, когда откроется станция метро «Технопарк»? Вы будете инвестировать средства в её строительство?

По предварительным планам,  новая станция метро откроется в конце нынешнего года, ее строительство будет профинансировано из городского бюджета. А мы, как частная компания, занимаемся развитием непосредственно технопарка. Естественно, появление станции «Технопарк» серьезно повысит привлекательность нашего проекта. С другой стороны, именно в связи со строительством Nagatino i-land возникла необходимость в новой станции метро, что, безусловно, порадует всех, кто живет или работает в этом районе.

Правительство активно пропагандирует идею так называемых «зеленых зданий». Не планируете ли вы в вашем проекте возведение подобных объектов?

Мы пока не планируем строить «зеленые здания» в полном смысле этого слова. Но мы обращаем особое внимание на очистные сооружения для объектов технопарка. Кроме того,  проект предполагает обустройство и развитие территории набережной Нагатинской поймы.

Как Вы думаете, как должна быть решена проблема загруженности московских дорог вблизи крупных объектов? Вы как планируете строить паркинг – за свой счет или вы рассчитываете на помощь со стороны госструктур?

Сейчас строительство крупных объектов стараются выносить за пределы 3-го транспортного кольца, чтобы распределить загрузку дорог в пиковые часы. Но, если  девелоперы при проектировании не уделяют должного внимания  парковочным местам, прилегающие территории превращаются в паркинг, затрудняя тем самым движение других автомобилей.

Не секрет, что это проблема большинства бизнес-центров, из-за которой арендаторы испытывают серьезный дискомфорт. Конечно, при проектировании Nagatino i-land учитывался этот опыт. Так, в первой очереди технопарка будут введены в эксплуатацию 2 здания общей площадью около 48 тыс. кв.м.,  полностью отведенные под парковку. 

В последующих очередях строительства мы планируем создать автоматизированные паркинги. Это потребует значительных денежных вложений, но позволит сэкономить пространство и вместить гораздо большее количество автомобилей резидентов технопарка. Для гостей будут созданы открытые гостевые стоянки.

Развитие транспортной инфраструктуры вблизи Технопарка предусматривается принятым недавно постановлением N 48-ПП  22 января 2008 г. и рядом других решений Правительства Москвы. По этому постановлению набережная на левом брегу Москвы-реки продолжится от Симановской мимо промзоны ЗиЛа до проспекта Андропова и Южного речного порта, а в перспективе перекинется через мост в район Печатники. 

Помимо расширения проспекта Андропова планируется построить магистраль Печатники - Братеево, восточный дублер Варшавского шоссе от третьего кольца до МКАДа. Не сняты с повестки дня планы по строительству магистрали вдоль малого кольца московской железной дороги от Севастопольского проспекта до технопарка.

Правительство предлагает строить паркинги под каналами. Не планируете ли вы строительство парковок под водой?

Пока мы планируем разместить все наши паркинги «обычным» способом. Вместе с тем, новое предложение мэрии, конечно,  заслуживает самого серьезного внимания – именно с помощью таких нестандартных ходов можно решить проблему с недостатком парковочных мест в столице.

Претерпел ли изменения в связи с кризисом сам проект? Может быть, изменились планы на 2-5 очереди строительства?

Первая очередь проекта (216 000кв.м.) находится в завершающей стадии реализации, и здесь мы ничего менять не стали. Мы изменили арендную политику. Так, если, например, раньше мы предлагали в аренду офисы площадью от этажа (в среднем - 2000 кв. м), то теперь можем предложить и офисы размером, скажем, от 400-500 кв. м., и офисы с отделкой.

Безусловно, решение о продолжении строительства в этом году было принято после некоторых колебаний. Тем не менее, мы  понимаем, что возведение последующих очередей –  вопрос не одного года, и продолжение строительства сейчас дает нам определенные преимущества: эти офисы появятся на рынке в то время, когда он будет в них заинтересован.

Уже известна точная дата окончания строительства Nagatino i-land?

Проект состоит из пяти очередей. Строительство первой очереди (это 8 зданий, 6 из которых – научно-производственные корпуса и офисы классов В и В+, и 2 здания паркинга) фактически завершена, параллельно идет проектирование второй – пятой очередей. В этих очередях, помимо офисов, расположатся крупный дата-центр, конференц-залы, выставочные площади, две гостиницы, торговая галерея, фитнес, предприятия  бытового назначения – общественное питание, химчистка, медицинские учреждения и редкие для   Москвы  механизированные паркинги.

В целом,  проект планируется  завершить до 2014 года.

Насколько серьезно, как вы полагаете, отразится кризис на реализации больших комплексных проектов в Москве?

Во-первых, крупных градостроительных проектов в Москве  на самом деле не так уж много, все они имеют свою социальную ценность и в той или иной мере поддерживаются властями. В основном, это долгосрочные проекты редевелопмента промзон – других крупных участков под застройку  в мегаполисе нет. Ситуацию с каждым проектом подобного масштаба надо рассматривать отдельно. Совершенно очевидно, что в лучшем положении находятся те, чей проект реализован хотя бы на 60-70%. В некоторых случаях девелоперам действительно придется идти на «заморозку» и дожидаться лучших времен. Однако если строительство закончено хотя бы на 60%, имеет смысл либо попытаться перепродать проект, либо достраивать. Не надо забывать, что в Москве все равно ощущается дефицит коммерческой недвижимости, и через несколько лет по завершении строительства проект может оказаться очень востребованным на рынке.



Беседу вела Анастасия Кременчук