Рынок арендатора еще не наступил

Для того чтобы узнать о новых тенденциях и прогнозах на текущий и последующие годы на рынке коммерческой недвижимости, информационный портал Арендатор.ру решил побеседовать с управляющим директором DTZ в России Феритом Йылдырымом, который к тому же уже много лет ведет все российские проекты компании IKEA.
Расскажите о сложившихся тенденциях на российском/зарубежном рынке коммерческой недвижимости в «кризисный период»?
С моей точки зрения, на данный момент основная тенденция – это снижение покупательской способности. В результате этого наблюдается падение арендных ставок. Кроме того, из-за недостатка финансирования и общей нестабильности финансовых рынков большинство инвесторов занимают выжидательную позицию. Однако думаю, есть основания полагать, что те инвесторы, которые гибко реагируют на конъюнктуру рынка, будут покупать активы, выставленные на продажу по сниженным ценам из-за финансовых проблем собственников зданий.

Чего ждать в ближайшем будущем? Как ситуация будет разворачиваться в этом году в самом остром сегодня, офисном сегменте? Падение ставок и рост процента вакантных площадей не означает, что рынок недвижимости замер. Сделки по аренде и продаже продолжают совершаться, но мотивы арендаторов и покупателей стали иными. Если в период экономического роста компании искали расширения офисного пространства, то сейчас переезд может существенно улучшить качество и месторасположение офиса, нередко еще и сэкономить по сравнению с прежней ставкой. Некоторые арендаторы по-прежнему откладывают переезд, ожидая дальнейшего падения цен. Таким образом, спрос все же присутствует.

Что будет со ставками аренды?

Глядя на то, насколько затяжным оказалось падение ставок аренды в Европе, можно предположить, что падение ставок продолжится. Собственники оказались в сложной ситуации, потому что новые проекты возводились по докризисным контрактам на строительство, а сниженная ставка растягивает период возврата инвестиций. На данном этапе наиболее разумной и взаимовыгодной стратегией является существенное снижение ставки аренды на 2009 год с возможностью дальнейшего повышения. Это позволит компаниям пережить самый сложный в экономическом плане год, а собственникам – гарантировать доход, когда рынок начнет восстанавливаться.

Настоящая ситуация – оппортунистическая игра: арендаторам и собственникам важно правильно вычислить момент, когда падение ставок достигнет дна. Если собственник успевает снизить ставку и привлечь арендаторов, пока падение продолжается, – он в двойном выигрыше, потому что есть гарантированный денежный поток и по ставке, которая через месяц может быть уже выше рыночной. Арендаторам важно не упустить выгодные условия, предлагаемые на «отрицательном пике» рынка. Сегодня рынок развернулся в сторону арендатора: в дополнение к сниженным ставкам предлагаются льготные условия по отделке и компромиссы в договоре аренды, такие как право расширения или возврата площадей, фиксированные условия продления договора, досрочный выход без штрафных санкций и экономия на эксплуатационных расходах.
 




А какое-нибудь положительное воздействие оказал финансовый кризис на офисный сегмент?
Конечно. Кризис имеет и положительное влияние на рынок офисных помещений в целом - появляются более высокие стандарты качества, большую роль играет опыт и профессионализм девелопера, управляющей компании, в финансовые модели планируемых проектов закладываются риски, а значит, они больше отражают реальные потребности города, нежели амбиции отдельных игроков рынка..

Какова будет, на Ваш взгляд, ситуация в торговом сегменте?

На сегодняшний день уже очевидно, что первые два квартала текущего года пройдут под девизом «оптимизация издержек арендаторами». Мы уже увидели ряд банкротств торговых компаний и приостановку развития, этот процесс будет продолжаться. Вместе с тем, есть позитивные новости, такие, как выход на рынок лидера в категории fashion шведского ритейлера H&M, развитие бренда New Look, и начало самостоятельной работы в России немецкого бренда New Yorker. Несмотря на кризис, некоторые девелоперы продолжают развитие проектов. И с началом весны появилась некоторая определенность, и начали приниматься решения, не всегда положительные, но все же решения, чего не было в начале этого года.

Сказываются ли цены на нефть на ценах на недвижимость?

В России, разумеется, цены на нефть и цены на недвижимость связаны, поскольку ликвидность рынка очень ограничена, и цены на недвижимость зависят от цен на нефть. В то же время, правительство не может создать такой же большой резерв, как раньше, а имеющийся резерв оно вынуждено использовать для осуществления кредитно-денежной политики и экономических программ.

Бытует мнение, что 2009 год – год арендатора. Предвидятся ли в будущем изменения курса в сторону арендодателя?

Всё циклично, и всё однажды снова изменится.  Думаю, по-настоящему рынок арендатора ещё не наступил, т.к. «рынок арендатора» предполагает, что арендатор может диктовать свои условия.  Пока этого на нашем рынке не наблюдается. Арендодатели по-прежнему сопротивляются, не все готовы снижать ставки, надеясь на быструю перемену ситуации. Кроме того, пересмотру должны подвергнуться не только ставки аренды, но и прочие условия договора: договоры должны стать более удобными арендатору и предоставлять гибкость условий. Думаю, ситуация будет меняться в пользу арендатора весь 2009 год

Как вы считаете, российский рынок перенасыщен коммерческими объектами? Если нет, то не будет ли в дальнейшем острой нехватки свободных площадей из-за вынужденного кризисного простоя?

Для рынка офисной недвижимости основным показателем является процент свободных площадей. 7% вакантных площадей означает, что рынок «плоский» - спрос и предложение уравновешены. Этой цифры московский рынок офисной недвижимости достиг еще в конце второго квартала 2008 года. Возможно, это было преддверие кризиса, который в Москву пришел с задержкой. Большую часть спроса на качественные помещения по-прежнему формируют иностранные компании, и их планы в Москве тесно связаны с глобальной корпоративной политикой, уже отражавшей на тот момент влияние мирового кризиса. Значит, есть и вероятность, что предложение и спрос еще не сравнялись до кризиса. Москва – специфический рынок по сравнению с рынками офисных помещений в мировых столицах: вся коммерческая недвижимость начала строится только в девяностые годы со значительным отставанием.

Рынок недвижимости цикличен, ситуация, когда предложение не успевает за спросом, может вернуться, но это не перспектива ближайшего будущего. Запустить стройку и ввести здание в эксплуатацию – процесс более длительный, чем реакция арендаторов на потепление экономической ситуации. Пройдет год после возвращения на рынок проектного финансирования, прежде чем планируемые проекты оформятся, получат согласование, выйдут на стройку, плюс 2-3 года на реализацию. Можно предположить, что к этому времени площади, пустующие сегодня и планируемые к вводу в 2009 году, заполнятся. Но рынок восстановится, если и планы застройщиков будут скорректированы с учетом рисков ненаполненности, новых требований к качеству объекта и профессионализму реализации всего проекта, с учетом инфраструктуры города, существующей на момент ввода здания в эксплуатацию.

Если говорить о торговых площадях, то в ряде городов действительно аналитики говорили о перенасыщении рынка торговыми центрами. Однако многие из объектов, формирующих предложение, нельзя назвать качественными проектами, а некоторые не соответсвуют базовым характеристикам ТЦ. Кризис в первую очередь отразился на таких проектах, именно в них растет уровень вакантных площадей. Для некоторых компаний уже очевидна нехватка предложения качественных торговых площадей и проектов, и она будет усиливаться к концу этого года. Многие бренды  готовы развиваться, но не находят предложения, соответствующего определенным стандартам и требованиям.

Оказал ли финансовый кризис воздействие на планы по развитию IKEA?

В настоящее время мы сотрудничаем с IKEA по 11 уже открытым центрам (три в Москве и 9 в городах-миллионниках) и по трем строящимся, два из которых планируется открыть в 2009 году. Нет, не смотря на кризис, с которым столкнулись многие девелоперы в нынешнем году, IKEA продолжит свое активное развитие.

Когда по-вашему пройдет кризис?

В настоящее время это частый вопрос. Тот, кто знает точный ответ на него, вполне мог бы претендовать на Нобелевскую премию.

Я считаю, что цены стабилизируются, и торговля возобновится. Разумеется, правила игры будут совершенно иными: более низкие арендные ставки, более высокая стоимость финансирования.


Беседу вела Анастасия Кременчук