Конкуренция оффлайн-торговых центров с онлайн-торговлей будет только нарастать

Недавно компания «ТПС недвижимость» представила проект крупнейшего в Сибири торгового центра, который сейчас строится в Новосибирске. Также в компании заявляют, что намерены инвестировать примерно 3 млрд  долларов до конца 2016 г. в возведение 12 торговых центров. Больше половины из них будут находиться в столице. На данный момент в портфеле «ТПС Недвижимость» насчитывается три действующих объекта совокупной площадью около 450000 кв.м. - это ТРЦ «Галерея Краснодар» в Краснодаре, ТРЦ «МореМолл» в Сочи, ТРЦ Ocean Plaza в Киеве. А также четыре строящихся комплекса общей площадью около 450000 кв.м. - вторая очередь ТРЦ «Галерея Краснодар», ТРЦ «Галерея Новосибирск», ТРЦ на Кутузовском проспекте и ТРЦ на Хорошевском шоссе в Москве. О том, как сейчас выглядит рынок торговой недвижимости России, куда он движется и как на это движение влияет «ТПС недвижимость», мы поговорили с руководителем дирекции маркетинга компании, Татьяной Корсаковой.

Как вы оцениваете перспективность рынка торговой недвижимости Новосибирска?

Мы считаем этот город инвестиционно привлекательным именно для торговой недвижимости. Во-первых, здесь очень большая численность населения. По числу жителей – это третий по величине город в России. Также стоит заметить, что Новосибирск стал самым быстро достигшим населения в миллион человек городом в мире. Новосибирск занимает очень хорошее место в середине городов-миллионников по розничному товарообороту – более 6000 долларов товарооборота на душу населения в год, и это очень хороший показатель, не лучший, но серединный. Сейчас в городе достаточно низкая обеспеченность населения качественными торговыми площадями на такой большой объём жителей. Сочетание того, что жителей много, доходы неплохие, а торговых площадей мало, делают его очень привлекательным именно в сегменте торговой недвижимости и ритейла.

А если брать Сибирский федеральный округ в целом?

Мы всегда смотрим сочетания факторов, и кроме привлекательности в городе ищем ещё и правильное место. В Новосибирске мы нашли, как мы считаем, лучшую площадку в центре города.

Насколько важно расположение рядом с метро в Новосибирске? В чём ценность этой локации?

Здесь метрополитен тоже очень важен, но не так, как в Москве. Здесь акцент делается скорее на совокупности факторов. Первое – место находится в 150 метрах от Красного проспекта, а это центральная улица Новосибирска. Плюс расположение напротив городского рынка даёт преимущество в том, что люди воспринимают данную зону, как торговую, где сформировались некоторые покупательские предпочтения, и люди с некоторой периодичностью едут за покупками конкретно в эту точку. Мы проводили исследование среди жителей Новосибирска, которое показало, что около 80% жителей Новосибирска с периодичностью раз в неделю бывают в этом районе. Если конкретнее, то это район рынка и близлежащих станций метро. Рядом также расположен крупнейший спортивный стадион города. Осталось только построить объект, и люди будут туда заходить.

Какова планируемая посещаемость ТРЦ?

Около 30000 человек в день.

Какие главные конкуренты в городе?

«Мегу» мы не рассматриваем в качестве прямого конкурента из-за того, что она располагается на левом берегу Оби. Река делит Новосибирск на две части (мини-города). ТРЦ «Аура» - крупный объект, мы смотрим за её развитием, но считаем, что наша локация лучше.

Среди ваших арендаторов заявлены такие, как магазин игрушек Hamleys, бренд Banana Republic – думаете у местного населения будет спрос на эти не самые демократичные бренды?

Если брать совокупность арендаторов, то основной их набор рассчитан на средний сегмент, который является самой крупной прослойкой покупателей. У нас нет концентрации на определённом ценовом сегменте, но в целом преобладает средний.



Одним из якорных арендаторов будет местный супермаркет, чем обосновано такое решение?

Это будет молодая местная сеть супермаркетов «Континент вкуса». Мы просматривали разные предложения среди федеральных и местных ритейлеров. Мы проводили анализ среди операторов на предмет подходящего формата по площади, затем изучали ключевые преимущества. Нас заинтересовал их подход к качеству и свежести продуктов. Также нам очень понравилась выкладка товаров.



Планируете ли строить другие объекты в Сибири?

В октябре 2014 года должен открыться объект в Новосибирске, а затем на ближайшие 4 года мы сконцентрируемся на деятельности в Москве.

Расскажите о московских проектах, какой-то из них имеет приоритет перед остальными?

В Москве мы уделяем одинаковое внимание всем планируемым объектам, параллельно ведём все проекты и ищем новые площадки. Участок на Кутузовском в Москве мы купили раньше, чем объект на станции метро «Полежаевская», поэтому он на более высокой стадии готовности. На Кутузовском мы закончили создание архитектурной концепции, а на Полежаевской мы её только начали.



Как концептуально будут различаться эти объекты?

У каждого из них целевая аудитория имеет свою специфику. На Кутузовском проспекте – это жители, проживающие рядом с метро «Славянский бульвар». Население в этом районе достаточно разнородное: есть жители домов среднего достатка, есть жители очень обеспеченные. Также по Кутузовскому проспекту проходит очень оживлённый автомобильный трафик – это жители, которые едут из частных домов. В непосредственной близости от объекта также располагается несколько институтов, а это значит, что будут и студенты. Формируя концепцию, мы стараемся собрать сбалансированный состав арендаторов. В ТЦ будут зоны, где магазины более дорогие, зоны с молодежной одеждой и т.д.



Что скажите о выборе локации?

Кутузовский проспект очень перспективное направление для развития торговой недвижимости. В принципе, кроме ТЦ «Времена Года» и «Европейского», там ничего нет.

Что скажите по поводу объекта на Полежаевской?

На Полежаевской целевая аудитория – это люди, которые работают или живут рядом с этой станцией. Этот объект будет меньшим по размеру и в нём  мы планируем воссоздать формат близкий к fashion центру. Там будет небольшой супермаркет, и формат ТЦ будет более компактным. Однако fashion марки будут высокого качества.

Считаете ли вы, что девелоперы сейчас стараются строить торговые центры максимально большими по размеру?

Конкретно у нас подход не такой. Мы строим объекты по участкам, не по правилу «больше и больше», а столько, сколько в этом месте надо. Мы стараемся оценивать конкуренцию, людские потоки и затем выводим максимальную площадь. Где-то мы строим 40000 тыс. кв. м, а где-то, если нет конкуренции и участок позволяет, то есть смысл построить и 80000 кв.м. Есть определённые исследования, исходя из которых европейский опыт показывает, что чем больше квадратных метров, то тем меньше посещаемость на 1 кв.м. Посещаемость не растёт параллельно количеству прибавленных квадратных метров.



Каким образом выбираете якорных арендаторов?

У нас такой подход во всех партнёрских отношениях с арендаторами, подрядчиками, которые нам помогают в строительстве – это подход сравнения. Мы обязательно сначала просматриваем все варианты, сравниваем предложения всех участников, а затем выбираем оптимальный для всех вариант.

Какой у вас любимый объект в портфеле компании?

Сложно сказать, каждый чем-то своим берёт. С Краснодара мы начали, и это торговый центр, с которым мы дольше всех работаем, знаем команду, которая там есть. Краснодар мы чаще всего посещали. В Сочи проект на данный момент является самым большим в портфеле, а сам город очень интересен в своей курортной специфике. В Киеве сам по себе очень красивый объект, хотя строили его не мы, а купили уже готовый. В Москве мы все живём, поэтому потенциально очень внимательно относимся к проектам. Проект на Кутузовском должен стать своеобразной «звездой» в нашем портфеле.



Вы давно работаете в Краснодаре, как оцениваете местный рынок и уровень конкуренции?

В этом городе высокий уровень конкуренции, но там также высокие доходы и расходы населения. Если проводить сравнение, то, наверное, на 40 процентов выше, чем в Новосибирске. Все рынки достаточно сбалансированы. В Краснодаре мы входим в лидирующую тройку ТЦ. Там есть ещё «Мега», ТЦ «Красная Площадь».

А если говорить о Европе, какие объекты там нравятся и вдохновляют?

Мы достаточно часто ездим в Лондон, и там есть очень интересный объект – «Westfield». В нём можно найти необычные архитектурные решения, новые для рынка торговой недвижимости, которые мы хотим перенести в Россию.



Стараетесь ли следовать тренду усиления развлекательной составляющей в ТЦ?

Да, я согласна с тем, что этот вектор развития очень правильный. Сейчас оффлайн торговые центры конкурируют с онлайн торговлей. Эффективно конкурировать с интернет-торговлей нам позволяет хорошая развлекательная составляющая и еда. Безусловно, мы считаем, что развлекательную составляющую надо развивать и общепит тоже надо активно развивать. В сегменте развлечений в Сочи у нас расположен парк Happylon», в Новосибирске у нас проект панорамных ресторанов на четвёртом этаже. Европейский опыт показывает, что и в fashion сегментах появляются операторы, которые свои магазины делают очень креативно и интересно. Они добавляют и музыку, учат специальным приёмам персонал. Когда ты попадаешь в такой магазин, то попадаешь в некую театральную атмосферу. Дополнительные эмоции от совершения покупки помогают сделать выбор в пользу офлайн-шоппинга.

Считаете ли вы торговую недвижимость локомотивом развития коммерческой недвижимости в России? И если да, то почему это происходит?

Опыт показывает, что торговая недвижимость является наиболее инвестиционно-устойчивым сегментом бизнеса в кризисный период экономики по сравнению с другими отраслями рынка коммерческой недвижимости. Помимо этого, в стране наблюдается активный спрос на качественные торговые площади, что приводит к появлению конкуренции и вместе с тем к развитию отрасли. Главной задачей девелопера в таких условиях является тщательно подходить к исследованиям конъюнктуры рынка перед строительством, адекватно оценивая свои возможности, разрабатывая индивидуальные маркетинговые стратегии и архитектурно-функциональные концепции для каждого региона, в котором запланировано строительство.



В каких регионах РФ торговая недвижимость развита или бурно развивается, а какие субъекты Федерации в аутсайдерах?

Наиболее привлекательными для инвесторов по-прежнему остаются города федерального значения – Москва и Санкт-Петербург, а также прилегающие к ним территории. Обеспеченность качественными торговыми площадями Санкт Петербурга составляет около 400 кв.м на 1000 человек, в Москве данный показатель составляет около 300 кв.м. Лидером по объемам торговой недвижимости в регионах среди городов миллионников и близким к ним является Краснодар – здесь на 1000 жителей приходится около  747 кв.м, хорошей обеспеченностью характеризуется так же рынок торговых площадей Самары – здесь на 1000 жителей приходится около 380 кв.м торговых площадей. Самые низкие результаты демонстрируют Уфа – 200 кв.м и Пермь – 120 кв.м на 1000 человек.



Насколько, по-вашему, важна фасадно-архитектурная составляющая при строительстве ТЦ, а также визуальное оформление? Какой процент от успешности ТЦ составляют эти факторы?

Для нас крайне важна архитектурно-функциональная концепция, которую мы индивидуально разрабатываем для каждого из наших объектов. Для этого мы привлекаем лучшие международные компании. К примеру, концепцию ТРЦ «МореМолл» разрабатывало международное архитектурное бюро Dyer с 50-летним опытом работы по всему миру. Существует множество факторов, которые необходимо учитывать при разработке архитектурной концепции ТРЦ. В первую очередь, нужно учитывать потребности и предпочтения жителей города, то есть интересы наших будущих посетителей. При проектировании фасадов важную роль играет внешняя среда, ландшафт вокруг объекта. Помимо внешнего оформления, мы уделяем большое внимание внутреннему наполнению наших объектов, ведь от этого зависит длительность пребывания покупателей в ТРЦ. Мы стараемся создавать большое количество свободного пространства при помощи широких коридоров, атриумных зон и магазинов с мезонинами. Это позволяет нашим посетителям чувствовать себя комфортно, совмещая шоппинг с отдыхом.