Pro Военторг

Я - москвич в первом поколении и нас таких в Москве большинство. Я «понаехал» в 2005 году и «понаоставался» до сих пор. Самое главное в разговоре с коренными москвичами не козырять своим нестоличным прошлым и на вопрос: «Ну, помнишь, 20 лет назад здесь было хорошее кафе?» бодро ответить: «КОНЕЧНО». Коренные москвичи имеют право говорить о том, что они не любят Москву, им не нравятся пробки, мигалки, грязь, отсутствие красоты и зелени. А я люблю Москву такой, какая она есть.

Так вот, я, КОНЕЧНО, помню старый «Военторг». В том смысле, что в глаза его не видел, и что там было хорошего, я не знаю. Но однажды, один мой знакомый попросил меня оценить предложение о покупке и прислал мне презентацию нового «Военторга». И я согласился. Я действительно ничего не знал о нем, поэтому решил навести справки среди своих родственников и знакомых коренных москвичей, а также у интернета. Мне удалось выяснить следующее.

Центральный военный универсальный магазин, он же ЦВУМ, он же «Военторг» был построен в 1910-1913 годах и представлял собой пятиэтажное здание в стиле модерн с элементами ар-деко. Здание площадью 16000,0 кв. м. было выполнено из темно-зеленого гранита, а первый этаж из серого гранита. На первом этаже размещался гастроном и электротовары, на втором располагались товары для  военных, на третьем - женская одежда, обувь и белье, на четвертом - конторские помещения (офисы), на пятом - швейные, портняжные и обувные мастерские. В здании имелась и жилая часть. Военная форма продавалась только по предъявлению военного билета. То есть гражданские люди не могли купить китель, фуражку, шинель или сапоги. Вообщем, «Военторг» был главным военным универмагом страны, таким своеобразным кэш энд кэрри для военных. В 60-х, 70-х и 80-х годах в Москве было пять торговых центров. Так называемая «большая пятерка» выглядела так: ГУМ, ЦУМ, «Петровский пассаж», «Детский мир» и «Военторг». Толпа народа и огромные очереди были всегда.

Кстати, никто из опрошенных мною не смог вспомнить, когда там был в последний раз. Дело в том, что «Военторг» был закрыт в связи с нерентабельностью в 1994 году и приватизирован, а затем снесен в 2003 году. По поводу сноса старого здания не высказал своего протеста разве что ленивый слепо-глухо-немой журналист и архитектурный критик.

Место

«Военторг» находится по адресу Воздвиженка, дом 10, на расстоянии 500 метров от Кремля и 200 метров от станции метро «Библиотека имени Ленина». Я бы сказал, что это самый центр Москвы, а  улица Воздвиженка - жизненноважная артерия города. Но с моей точки зрения, это транзитная трасса, то есть автомобильный поток идет мимо, а место не является торговым.

Подъезд и парковка

Я много раз проезжал мимо «Военторга». Именно проезжал, и у меня не возникало мысли остановиться и зайти. Воздвиженка - улица с односторонним движением, на которую можно попасть только с Моховой. К Моховой ведут улицы Знаменка и Якиманка через Большой Каменный мост. Парковаться на Воздвиженке запрещают соответствующие знаки. Для парковки есть два варианта: прилегающие улицы и подземная парковка «Военторга». Я сворачиваю со Староваганьковского переулка налево на Воздвиженку и поворачиваю направо в Большой Кисловский переулок. Затем проезжаю вдоль здания «Военторга» и заезжаю в подземный паркинг. Парковка для посетителей торговой части на -5 этаже. Спускаюсь вниз по чистому покрытию. Стоимость 1 часа - 50 рублей. Затем я иду к лифту и поднимаюсь на -1 этаж.

Входы и движение покупателей

Сегодняшний «Военторг» называется торгово-офисный комплекс «Воздвиженка Центр». Новое здание площадью 66 684,5 кв. м. (по данным презентации) не имеет ничего общего со стилем модерн. Фасад полностью отделан гранитом коричневого цвета. Архитектуру нового строения прокомментировали все, не скупясь на эпитеты: «самое уродливое здание Москвы», «вопиющая безвкусица» и «провинциальная гадость».

Подземный паркинг на 519 машино-мест занимает -5, -4, -3 и -2 этажи. Торговая часть расположилась на -1, 1 и 2 этажах. Офисная часть с 3 по 8 этажи. Таким образом, новый ТОК «Воздвиженка Центр» стал ТРИНАДЦАТИЭТАЖНЫМ.

В торговую часть можно войти с угла Воздвиженки и Большого Кисловского переулка, со стороны Воздвиженки и из подземного перехода в супермаркет «Бахетле» на -1 этаже. В офисную часть вход только со стороны Большого Кисловского. Я вхожу через угловой вход, передо мной большой холл, стойка охраны и группа эскалаторов, работающая вверх и вниз. Под ними еще пара эскалаторов, которая ведет вниз в супермаркет. Между уровнем входа и уровнем первого этажа три ступеньки. Казалось бы, какая мелочь, но магазины начинаются не сразу у входа, как обычно, а в 20 метрах от него.

Важно! Угловой вход - всегда потеря полезной площади. Перепад высот в торговом пространстве и площадях общего пользования не допустимы.

Кругового движения по первому этажу нет, то есть нельзя пройти по кругу и все осмотреть. Я прихожу в тупик. Впереди стена, слева неработающие эскалаторы.  Понимаю, что над планировкой работал гениальный архитектор, а не специалист по торговой недвижимости.

Я поднимаюсь на второй этаж по парадной лестнице, которая расположена напротив другого входа со стороны Воздвиженки, выполненному по такому же принципу, что и угловой: большой холл, охрана, лестница вместо эскалаторов и магазины далеко от входа. На втором этаже есть круговое движение, и я иду по проходу без второсветного пространства вдоль пустых магазинов, закрытых дверей и лишних проходов. Когда существует большое количество вариантов движения по этажу, я называю такой торговый центр лабиринтом.

Не то, чтобы я пел дифирамбы консультантам, но данные ошибки свидетельствуют о полной некомпетентности в вопросах создания торгового центра. В таких случаях специалисты говорят, что в торговом центре нет концепции.

Важно! По торговому центру люди ходят по принципу туда-сюда, то есть сначала в одну сторону, потом обратно или по кругу, организованному по двум проходам. Это очень просто. Хождение по лабиринтам людям свойственно только в жизни, но не в торговом центре.

Интерьер

Вы когда-нибудь жили в коммунальной квартире? Что не жили и никогда не были? Жить не советую, но у вас есть отличный шанс побывать в ней. Витрины пустых магазинов очень напоминают коммунальную квартиру. Конструкция витрины зависит от производителя, но в любом случае, между стеклом и полом должен быть цоколь от 5 до 20 сантиметров. Дизайнер «Воздвиженка Центра» сделал цоколь высотой около 15 сантиметров из мрамора и часть стены высотой около 30 сантиметров, затем обрамленная деревянным корпусом витрина, сильно смахивающая на оконную раму. Поэтому вид коммунальной квартиры с большими окнами, размещенными не наружу, а как бы внутрь здания. Правда, ванная отсутствует, но есть туалет. Бесплатный туалет в центре Москвы.

Когда я смотрю очередной торговый центр, то обязательно иду в туалет посмотреть, как там «спел» дизайнер. Это не пожизненное наказание за плохое оформление - петь в туалете. Я о том, что при выборе материалов для интерьера дизайнера все время ограничивают в средствах, а уж в туалете он самовыражается по полной, то есть «поёт». Например, в туалете ГУМа все дешево, кроме вертикальной сушилки для рук Dyson Airblade. В «LOTTE PLAZA» приличная отделка в мужском туалете, включая Комнату Матери и Ребенка. «Воздвиженка Центр» отличается тем, что к дорогому дизайну интерьеров прилагаются бюджетные туалеты с сантехникой IDO. Такое впечатление, что дизайнер потратил все деньги на мраморные колонны и напольное покрытие, немного на штукатурку стен с горизонтальными полосками, имитирующими фасад здания, а на туалет не хватило. А как же «спеть»? Обычно дизайнеры делают туалет дороже интерьеров помещений.

Я внимательно осматриваю пол и стены, что привлекает внимание охраны. Ко мне подходит охранник, но я решаю заговорить первым: «Какие дорогие материалы. У вас красиво». А в ответ: «Да, деньги девать некуда»…

Ассортимент

В трехэтажной торговой части единственным полноценным можно считать только подземный -1 этаж. Супермаркет «Бахетле», аптека А5, химчистка Bianca и цветы. Если бы не было супермаркета, то торговая часть была бы лишена всякого смысла. Супермаркет любит прямоугольные помещения и движение покупателей справа налево. В данном случае ему пришлось втиснуться в то, что есть. Неправильная форма, движение слева направо, вход с одной стороны, а выход с другой. В остальном «Бахетле» качественно исполняет свою арию татарского гостя с домашней едой без консервантов.

Предложение первого этажа заинтересует немногих. Ювелирные салоны Кабирски дизайн и Cristell, Серебро GM, офис Мосстройэкономбанка, кафе Coffeeshop company, мужская одежда EONE и женская одежда с весьма оригинальным и главное редким названием Fashion Butik. Купить нечего. Поэтому покупателей нет.

Второй этаж не лучше первого. Ресторан Tajj Mahal предлагает два в одном: обычную для Москвы японскую кухню и необычную индийскую. Но если в меню нет «Палак Панира», то для меня это не зачет индийской кухне. Представьте себе, если я рассказываю про русскую кухню и не говорю про капусту и картошку. Невероятно. Столовая «Столичный вкус» поражает беспечной простотой. Особенно удалась передача атмосферы советской столовой: нет выбора, невкусно, но дешево. Нельзя не отметить «удобные» часы работы: завтрак с 10-00 до 11-00, обед с 12-30. Это означает, что с 11-00 до 12-30 столовая НЕ РАБОТАЕТ. В любом договоре аренды написано, что часы работы арендатора должны совпадать с часами работы торгового центра. Здесь это не так.

Магазины «Антресоль», Artoffice, Asics, High street и Sunligh выглядят нелепо и одиноко среди пустых торговых помещений, которые возможно не будут заполнены никогда. Торговым центром здесь и не пахнет. Его просто нет.

Важно! В день открытия торгового центра происходит невероятное превращение кучи бетона, железа, стекла и других материалов в ТОРГОВЫЙ ЦЕНТР, куда хотят придти и арендаторы и покупатели. Но в данном случае этого превращения не произошло.

Целевая аудитория

Судя по всему, жители близлежащих домов должны быть благодарны «Воздвиженка Центр» за супермаркет «Бахетле». Еще бы, с продуктами питания в центре Москвы напряженка. Возможно, что и пара машин, проезжающих по Воздвиженке, остановится по тому же поводу, если их не испугает заезд на -5 этаж паркинга. Не исключено, что арендаторы офисов рады наличию супермаркета и столовой. Однообразные обеды быстро надоедают, поэтому иногда можно окунуться в советское прошлое и без машины времени. Я не вижу других причин зайти сюда. Разве что бесплатный туалет.

Внутренняя атмосфера

 Новый «Военторг» похож на закрытое режимное предприятия времен застоя. При входе стоят охранники за стойками. Посетителей очень мало. То пара бабушек зайдет, и они вспоминают, где был супермаркет, а где стояла продавщица мороженого. То покупатели «Бахетле» промчатся коротким путем от входа к эскалатору и обратно. То посетители кафе шмыгнут под лестницу. И тишина. Даже внутреннее радио не работает. Грустно зрелище.

Анализ предложения

Если данные в презентации приведены корректно, то есть соответствуют заключенным договорам и без НДС, а эксплуатационные услуги, собираемые с арендаторов из расчета 140 у.е. в год за кв. м. покрывают затраты на эксплуатацию здания в ноль, то чистый операционный доход (NOI) на 1 января 2011 года равен 16 536 251 долларов в год. Если сдать в аренду все свободные торговые и офисные помещения, то ЧОД составит 22687171 долларов в год. Для определения рыночной стоимости объекта нужно применить правильный Cap Rate. Честно говоря, это всегда коэффициент, получаемый на основе текущих сделок на рынке и торга. Вспоминаю незабываемый торг в фильме «Кавказская пленница» за невесту: 20 баранов или 25. В итоге сошлись: 20 баранов, холодильник Rosenlew (финский, хороший) и бесплатная поездка в Сибирь. Допустим, договорились на 9,0%. В результате, стоимость «Воздвиженка Центр» на 1 января 2001 года составит 183 736 122 доллара. А в случае 100% заполняемости 252 079 678 долларов.

Самое время рассказать про адвоката Макарова. Кто-то из моих знакомых юристов довольно давно рассказал мне историю про него. Он всегда начинал свою речь в защиту своего клиента со слов: «Общество больно» с ударением на последний слог. Его линия защиты звучала примерно так: «Общество больно. Ежегодно на дорогах страны погибает около 30 тысяч человек. А мой подзащитный убил всего лишь троих. Он раскаивается. Поэтому я предлагаю в качестве наказания избрать меру пресечения 1,5 года. Условно».

Общество больно потому, что владелец хочет за «Воздвиженка центр» 400 000 000 долларов. При такой стоимости Cap Rate на 1 января 2011 года 4,13%. А в случае со 100% заполняемостью 5,67%. Ни тот, ни другой коэффициент абсолютно не применимы ни для России, ни для Москвы. Общество больно потому, что 100% заполняемости торговой части не может быть в силу ее не концептуальности, маленькой площади и недостаточной проходимости для сетевых торговых марок одежды и обуви. Сетевики предпочитают торговые центры площадью более 40000 кв. м., что привлекает не менее 20000 посетителей в день. Общество больно потому, что иностранные инвесторы не могут заинтересоваться объектом недвижимости, про который написано столько негатива, что проще его не рассматривать. Возникает вопрос: А стоила ли игра свеч? Зачем?

Я посоветовал своему знакомому не покупать «Воздвиженка Центр» ни за 400 миллионов долларов, ни за 250 миллионов, ни даже за понесенные владельцем затраты около 180 миллионов (строительство 140, земля 30 и внешние сети 10).

«Воздвиженка Центр» ассоциируется у меня с UAZ Patriot. В названии чувствуется военное прошлое, поскольку родителем у него является УАЗ 3741, используемый еще в санитарных частях Советской Армии, за что его прозвали Таблеткой. УАЗ Патриот все того же гадкого коричневого цвета. Кресла и коробка передач из Кореи, гидроусилитель из США, панель приборов из Ирана не сделали его более комфортным. Вот и у «Воздвиженки Центр» военное прошлое, а настоящее и будущее неясное…

Итак, «Военторг» под новым названием «Воздвиженка Центр» запомнился мне дешевой подземной парковкой и бесплатным туалетом, отсутствием концепции, большими окнами коммунальной квартиры, дорогим мраморным интерьером, полной безнадегой в ассортименте и чудовищным отсутствием покупателей, а также очень высокой ценой.

Любите ли Вы торговые центры, как люблю их я!

Рогулин Игорь