Pro Истра

Приветствую! Меня зовут Вячеслав Холопов. Я являюсь директором отдела складской, индустриальной недвижимости и земли Knight Frank.Этой статьей я начинаю цикл публикаций о проектах складской недвижимости в Подмосковье. Путешествие на склад так же занимательно, как посещение  современного небоскреба или концептуального торгового центра, ведь над созданием проекта трудились профессионалы.  Мы отправляемся на наш первый объект, чьи характеристики оценили высоко как эксперты складского рынка, так и арендаторы – это «Истра», логистический парк класса А на Новорижском шоссе. 

Логистический парк «Истра»

Логистика в московской области - наука непростая.  Транспортная инфраструктура перегружена, и жители столицы и окружающих ее поселений зачастую часами стоят в пробках, чтобы пробиться в город - или выехать из него.  Неудивительно, что зачастую доехать до складского комплекса у нас в регионе непросто - но бывают приятные исключения.

И об одном таком исключении я и хотел рассказать сегодня.  Речь пойдет о логистическом парке «Истра».

Идеальный location

В 2007 году началось строительство первой фазы логистического парка «Кулон-Истра», возводимого девелоперской компанией «Эспро Девелопмент».  Комплекс, находящийся в 40 км от МКАД на западном направлении, строился компанией в партнерстве с крупнейшим игроком на рынке складской недвижимости России - инвестиционным фондом Raven Russia Property Advisors, который после заполнения арендаторами первой фазы строительства выкупил этот проект и продолжил его развитие под брендом «Истра».  Сюда я и отправлюсь сегодня.

Пожалуй, самое быстрое шоссе Московской области, Новорижское, известно своими коттеджными поселками, живописным водохранилищем и лесными угодьями.   Здесь, где земля стоит довольно дорого, трудно найти участок, экономически подходящий для размещения складского комплекса.  Но в 2005-2006 году цены были другими, и компании «Эспро» удалось приобрести участок на этом направлении - хотя и уже за «бетонкой», примерно в 40 км от МКАД.

Транспортная доступность - отличная, я пролетаю на автомобиле (немного нарушая скоростной режим) расстояние до комплекса чуть больше чем за четверть часа.  Именно эта простота доступа к комплексу и привела к тому, что складские помещения в комплексе предлагались на рынке несколько дороже, чем помещения в комплексах на аналогичном удалении от города.

Размер имеет значение

Семь зданий комплекса общей площадью 206.000 кв.м. полностью построены и заполнены арендаторами (последнее сдано в эксплуатацию в 2011 году).  Это крупный комплекс, подобных по масштабу в московской области всего около десятка. В логистическом бизнесе девелоперы предлагают помещения для долгосрочной аренды - как правило, от 7 лет, что почти соответствует сроку окупаемости складских проектов в Московской области.  Здания - соответствуют классу А, то есть здесь и 12-метровые потолки, и достаточное количество погрузочно-разгрузочных доков, и парковка в нужном количестве, и противопожарные системы - и многое другое. Единственное, на что я всегда обращаю особое внимание при посещении «Истры» - это как арендаторы пользуются гелевыми погрузчиками, так как в стандартном проекте зарядные для щелочных аккумуляторов не предусматривались.  Хотя, учитывая 100% заполнение объекта качественными арендаторами, этот вопрос, наверное, не так принципиален клиентам, как кажется мне.   Необычной для московских спекулятивных складов класса А является и шаг колонн внутри здания - 12*18 метров.

Пул арендаторов решает все!

Компаний-арендаторов здесь чуть меньше десятка, то есть средняя арендуемая площадь составляет порядка 20.000 кв.м.  Это крупные компании, широко известные в своих сегментах бизнеса - например,  Bacardi, Interleasing, «Русклимат» (без их поставок кондиционеров и прочей климатической техники в прошлом году московский регион испытывал бы гораздо больше дискомфорта), Major, «Азбука Вкуса» (последний арендатор комплекса; что характерно - компания «Азбука Вкуса» выбрала для логистики склад на удалении в 40 км от МКАД, хотя преимущественно ее магазины находятся внутри третьего транспортного кольца Москвы, что еще раз подтверждает, насколько высоко логистическими службами оценено Новорижское направление), DSV Solutions, SEAContinental.  Здесь заключены долгосрочные неразрывные договоры в соответствии с международной (а не только российской) юридической практикой, что очень важно для такого собственника, как Raven Russia. Финансовые условия среднерыночные - следовательно, от комплекса такого масштаба стоит ожидать примерно 8-10-летней окупаемости. 

Надежный собственник

К слову, стратегией фонда в России является долгосрочное владение объектами складской недвижимости. Raven Russia владеет и управляет сетью из 11 комплексов класса А в Москве, Санкт-Петербурге, Ростове-на-Дону и Новосибирске, являясь крупнейшим собственником и девелопером складов класса А в России. 

Как вывод можно отметить, что в данном комплексе арендаторы проголосовали за него рублем (точнее, долларом), и одним из ключевых преимуществ, несомненно, является его местоположение - основной параметр в мире коммерческой недвижимости и девиз успеха этого комплекса.  Даже 40-километровое удаление от МКАД не снижает привлекательность логистического парка, в том числе, для наиболее привередливых (читай - крупных) арендаторов.  Даже поездка на комплекс вдоль зеленых деревьев по обе стороны трассы настраивает на позитивный лад, а скорость движения радует логистов, работающих на складе. Ну а лично мне даже жаль, что в ближайшие год-два на этом комплексе вряд ли появится свободное место...

С уважением,

Вячеслав Холопов