Pro PNK - Чехов

Когда в 2008 году мы подписали ко-эксклюзивное соглашение о сдаче в аренду первой фазы комплекса «PNK-Чехов», многие говорили мне, что данный проект не будет пользоваться спросом: он находится за «первой бетонкой» (дороги А-107, около 35 км от МКАД), традиционного мерила расстояния для размещения складов в московском регионе.

Однако прошло несколько лет, и реализованный проект «ПНК Чехов» общей площадью более 390 000 кв. м стал визитной карточкой компании PNK Group. Крупные компании являются арендаторами дистрибуционного центра, его складские площади сданы крупными блоками на длительный срок.  А компания PNK Group стала одним из наиболее заметных федеральных игроков на складском рынке страны.

Далеко ли до Таллина?...

Логистический комплекс «ПНК Чехов» находится на юге московской области - 49 км от МКАД по Симферопольскому шоссе.   Комплекс хорошо виден с трассы и находится рядом с развязкой, что позволяет выехать из него как в сторону Москвы, так и от города.  При этом заезд на территорию надо не пропустить – широкая дорога на комплекс идет через небольшое поселение, и гости, в первый раз посещающие склад, должны быть внимательными и следить за знаками. 

Местоположение проекта в 2008 году вызывало много вопросов у потенциальных арендаторов: многие считали, что комплекс находится слишком далеко.  И действительно – делать логистику на Москву отсюда означает заложить дополнительные километры за каждую ходку в стоимость проезда каждого автомобиля. 

В 2008 году на рынке не было ни одного специализированного склада, рассчитанного на крупные ДЦ, поэтому «ПНК Чехов» нашел свою уникальную рыночную нишу – комплекс предлагал крупные блоки (деление на секции от 10.000 кв.м., в то время как на рынке стандартным было деление по 5.000 кв.м.) по чуть более низким арендным ставка  (где-то на 5 долларов ниже среднерыночной), на одной из основных трасс для работы на всю страну - как раз то, что нужно крупным арендаторам.  

Симферопольское шоссе – одна из основных транспортных артерий, ведущая на юг страны; кроме того, рядом находится «первая бетонка» (трасса А-107), дающая доступ к любой автомагистрали, ведущей из столичного региона. А если необходимо доставить груз до Москвы, то скоростное бессветофорное Симферопольское шоссе позволит сделать это минут за 30 (трудности с передвижением возникают в непосредственной близости от МКАД, но это можно сказать про любую трассу, упирающуюся в Москву).  Так что с точки зрения транспортной доступности проблем с доступом на комплекс нет, главное – не попадаться на скорости в камеры ГИБДД.

* Склад с бетонными фасадами – первый пример в МО

С точки зрения самого девелопера идея размещения площадки за «бетонкой» А-107 на крупной федеральной трассе абсолютно логична: земля здесь стоила существенно дешевле, чем в 30-км зоне от МКАД, и в 2007-2008 годах ее можно было приобрести (особенно оптом, а «ПНК Чехов» занимает более 80 га) не дороже чем $300 000  за га земли промназначения.  Это существенно выгоднее, чем существовавшие тогда цены на землю в 30 км радиусе от города – на южном направлении в тот же период земли промышленного назначения в районе Подольска стоили около $500 000 за га.

Больше складов, хороших и новых!

«ПНК Чехов» является одним из крупнейших логистических комплексов страны. Большой объем строительства (400 000 м2 за два года) позволял снизить себестоимость проекта за счет оптовых закупок материалов, более редкой мобилизации подрядных организаций (вместо завоза-вывоза техники и строителей для каждого здания), разового подведения инфраструктуры, а также более низкой стоимости земли  - так что я думаю, что собственники вполне довольны финансовыми результатами комплекса, его окупаемость может составить порядка 8 лет. Это склады класса А с 12-метровыми потолками, современными противопожарными системами, плоскими антипылевыми полами и т.д.  Кстати, планировка комплекса такова, что под парковку места и внутриплощадочные дороги выделено много места, ощущение простора не покидает во время пребывания на площадке.

Склады «под заказ»

Проект «ПНК Чехов» благодаря своей нишевой направленности привлек крупных арендаторов.  В комплексе расположились дистрибуционные центры компаний X5 Retail Group (около 90 000 м2), Эльдорадо (67 000 м2), М-Видео (45 000 м2), Mitsui (23 000 м2), ЭТМ (23 000 м2), Uhrenholt Logistics (13 000 м2) и другие.  Еще одной важной сделкой стала продажа склада площадью 24 000 м2 холдингу «ТВОЕ»: объект строился для приобретения, а не для аренды, для его строительства компания выделила отдельный участок, обеспечила к нему подъезды и возвела по заданию клиента.

Когда мы обсуждали возможность строительства мультитемпературного склада площадью 13 000 м2 для долгосрочной аренды компанией Uhrenholt (первый склад такого типа в России, соответствующий европейским стандартам, в котором согласно техническому заданию клиента, созданы четыре температурные зоны: от +15С до -25С), было непросто – ведь за короткий срок (около 9 месяцев) было необходимо построить с нуля нестандартный склад, установить оборудование и запустить в эксплуатацию.  Но комплекс был построен в срок, как и обещано было послу Дании (я участвовал в процессе подписания договора – в резиденции посла и в его присутствии) и успешно введен в эксплуатацию.   Качественное строительство, соблюдение сроков, умение и желание решать проблемы клиента – неплохой рецепт для обеспечения заполняемости склада.

Куда идем дальше?

Недавно в прессе появилась информация о возможной продаже «ПНК Чехов» одному из крупных зарубежных инвестфондов. Что ж, если это и случится, я ничуть не удивлюсь, так как данный проект – инвестиционно-привлекательный актив, полностью заполненный качественными арендаторами с долгосрочными договорами аренды.  Я бы оценил его примерно в $450-500 млн. Однако большинство инвесторов рассматривают сейчас складской рынок как наименее им понятный в сфере коммерческой недвижимости – да и фондов, имеющих деньги для приобретения логистического проекта стоимостью в полмиллиарда долларов, сейчас немного.  Поэтому мне кажется, что время продажи этого актива еще не пришло - остается лишь пожелать данному складу быстро найти покупателя.

Ну, а я поеду еще какой-нибудь комплекс посмотрю. Ваш, Вячеслав Холопов