Pro Тройка

«Эх, тройка, Птица тройка, Кто тебя выдумал? » – написал Гоголь в «Мёртвых душах», глядя на Родину из Италии. «Вот мчится тройка удалая, в Казань дорогой столбовой, и колокольчик, дар Валдая, гудёт уныло под дугой» – это уже Глинка. Тройка лошадей с бубенцами – вот оно наше национальное, исконно русское. Всегда на ум приходит раздолье с песнями, плясками, весёлыми народными гуляниями… вкупе с древнерусской тоской. Перов назвал свою выдающуюся картину тоже «Тройка» (известную по календарям даже тем, кто не переступал порог Третьяковской галереи).

Почему французскому девелоперу с трёмя торговыми сетевиками одной группы компаний, захотелось использовать столь милое русскому сердцу название? Реверанс? Подхалимаж?

Впрочем, в «Тройке» оказалось много чего по ТРИ. Во-первых, Третье Транспортное Кольцо. Во-вторых, три подземных этажа паркинга и три торговых этажа. В-третьих, главных торговых операторов тоже три. Три-три-три – дырка. Эту землю так тщательно стирали, отбеливали и отмывали, что уже давно должно было быть дырище. Но об этом далее. А стоит и вполне себе работает торгово-досуговый комплекс.

Краткая история ТДК «Тройка» и прилегающей территории

 В «Капитанской дочке» Пушкина есть такая фраза. Для выпускных сочинений её надо было зазубрить, смысл её стал понятен мне позднее: «Не приведи бог видеть русский бунт – бессмысленный и беспощадный. Те, которые замышляют у нас невозможные перевороты, или молодые и не знают нашего народа, или уж люди жестокосердные, коим чужая головушка – полушка, да и своя шейка – копейка». Эта фраза становится из литературного предсказания вполне реальным описанием событий, когда смотришь на события 20-х годов ХХ-го века сквозь призму истории места, на котором сейчас скачет «Тройка» к победе капитализма.  

К 1900-м годам это место представляло обширную территорию Алексеевского женского монастыря, на котором было 42 строения, в том числе четыре храма: Крестовоздвиженский, храм Всех Святых с приделом Иконы Казанской Божией Матери, храм преподобного Алексия человека Божия и преподобного Павла Латрийского, больничный храм, и большого кладбища образцового вида, старого – внутри стен и нового – снаружи. Здесь были похоронены директор Кремлёвской Оружейной палаты Вельтман, издатель журнала «Русский вестник» и газеты «Московские ведомости» Катков, основатель Народного Университета Шанявский, художники Васильев и Прянишников, архитектор Каминский, психиатр Корсаков, Алексеевы (родители отца русской сцены Станиславского) и многие другие достойные и просто люди. Первый московский женский монастырь был основан в 1358 году метрополитом Московским Алексием и в Красное село был перенесён по указу Николая I, так как на его месте, в Чертолье, собрались всем миром строить Храм Христа Спасителя.

С приходом к власти победившие революционеры сначала запретили хоронить на кладбище Алексеевского монастыря. Затем последовательно снесли строения, стены и башни. Кладбище было уничтожено. Надгробные плиты пошли на нужды народного хозяйства: гранит – на бордюрный камень и облицовочную плитку, ограды – на переплавку. Всё сравняли с землёй и устроили парк. Детский парк с дворцом пионеров.

Одно древнее учение о карме говорит, что каждое действие порождает последствия. Как бы ни плакали поклонники великой социалистической стройки, с точки зрения древних пророчеств – всё было обречено. О, вы, юные ленинцы, которые вышагивали по костям своих бабушек и дедушек! По вашим костям прошло поколение 90-х, которое отвергло все ваши завоевания. В принципе лучше не знать историю Москвы, тогда в половине мест нельзя селиться, потому что там либо кого-то хоронили, либо что-то осквернили.

Меж тем, что же было дальше с этой «землей обетованной»? 1980-х годах парк был разрезан автомобильной трассой – будущим Третьим Транспортным Кольцом. Территория бывшего монастырского кладбища поделена на две части: одна с внутренней стороны ТТК возле бывшего храма преподобного Алексия человека Божия, а другая – с внешней у бывшего храма Всех Святых.

На месте Крестовоздвиженского храма возник ВНИИ рыбного хозяйства – достойная замена. С 1960-го по 1989-й годы в здании храма Всех Святых хранился архив земской управы.

В 1933 году рядом с храмом Всех Святых был построен «Первый Хладокомбинат». Это было одно из крупнейших предприятий, которое обеспечивало хранение продовольственных запасов Москвы, и оно прослужило вплоть до начала 2005 года, после чего «новая метла» приказала арендаторам хладокомбината выметаться. Хотя выселение могло случиться, начиная с 2000 года, когда стали регулярно выходить соответствующие постановления Правительства Москвы. Сперва в связи с включением в список «территорий исторического центра Москвы по перебазированию, реформированию и ликвидации». Потом в 2001 году «о реабилитации территории и согласовании торгово-досугового комплекса с учётом присоединения 0,53 га в краткосрочную аренду на 5 лет». И наконец, в 2009 году «о мерах по завершению реабилитации, ввод в эксплуатацию торгово-досугового комплекса площадью 144487,5 кв.м., включая городские сети и инженерные сооружения, образовать земельный участок 31556 кв.м. путём присоединения ещё 0,065 га, а также установить новый вид разрешённого использования земельного участка – участки торгово-бытового вида».

Параллельно с этим в начале 1990-х годов возродили храм Всех Святых. А в 2000-х восстановили храм преподобного Алексия человека Божия. Больничный храм был разрушен и утрачен полностью.

ТДК «Тройка» был построен в разгар истории – в середине 2007 года. Так почему он открылся только 4 ноября 2008 года? Оказывается, было столько сложностей, что девелопер на год замер в неудобной позе в ожидании предписания о сносе. Это были и проблемы с электричеством, которого не хватало, и с пожарным проездом вокруг объекта, залезающим на землю РЖД, и с территорией гаражного кооператива, с которым пришлось судиться.

С одной стороны, эта ситуация возникла из-за некачественно проведённого юридического и технического due diligence земельного участка. Юридическая компания «ЮРВЕРНА» (цитирую сайт) «…полностью «реабилитировала» территорию, на которой располагалось вредное для населения Москвы производство. Реализация проекта сопровождалась необходимостью постоянного урегулирования множества правоотношений с органами государственной и муниципальной власти всех уровней, но и с десятками и даже сотнями юридических и физических лиц, жизненные и производственные интересы которых были тесно связаны с деятельностью одного из крупнейших хладокомбинатов столицы и прилегающей территории». Интересно, как им удалось всё «разрулить»? Ума не приложу… И, кстати, можно ли «реабилитировать» землю, где было кладбище?

С другой стороны, не просто разместить огромный торгово-досуговый комплекс с площадью застройки около 24000 метров на земельном участке 2,56 га с учётом всех требований, в том числе и подъездных путей. Поэтому пришлось искать и присоединять земельные участки 0,53 га и 0,065 га. Обычно для размещения объекта такой площади девелоперу понадобилось бы от 8 до 15 га. Зависит от этажности.

Важно! Впрочем, эта история, про историю. Про то, что ничто не вечно под Луной. Про то, что в Москве полно мест, где нет ничего святого. И про то, что если девелопер в Москве думает, что у него нет проблем с землёй, значит, он ничего не знает о своей земле.

Место

После приведенной справки, согласитесь – место – что надо. Меж тем кладбища и должны быть в хорошей транспортной доступности.

Что ж, как наши недалекие, но восторженные предки – юные пионэры, вышагивающие к Дворцу Творчества по откуда ни возьми возникшему парку, отрешимся от мрачной истории и посмотрим в глаза безупречной современности.

Итак, «Тройка» расположена на улице Верхняя Красносельская, дом, 3А на внешней стороне Третьего Транспортного, но находится в Центральном Административном Округе. Станция метро «Красносельская» в 700-х метрах, то есть в 10-и минутах ходьбы и это огромный плюс. К тому же от станций «Красносельская», «Сокольники», «Комсомольская», «Бауманская» и «Рижская» курсируют маршрутные такси.

Конечно, правая сторона внешнего ТТК – это хорошо, но правая сторона Русаковской улицы из центра была бы намного лучше, но развязки во все стороны компенсируют с лихвой.

Важно! В ЦАО в Москве с местами под гипермаркет и DIY (сделай сам) не очень, впрочем, как и под кладбища...

Подъезд и парковка

При подъезде с внутренней стороны Третьего Транспортного, нужно развернуться, не доезжая до пересечения с Русаковской улицей. При подъезде с внешней стороны Третьего Кольца и с Русаковской по направлению в центр, нужно просто повернуть направо. Ну, и если подъезжать по Русаковской из центра, то до пересечения с эстакадой повернуть направо, развернуться и выехать на внешнюю сторону ТТК.  

За красным кирпичным забором, напоминающим, что у места есть история, ещё один правый поворот, и мы приехали. В «Тройке» 3-х этажный подземный паркинг на 1200 машиномест. Чтобы попасть в него, нужно проехать вдоль фасада метров 150 и перед вами один въезд, за которым три шлагбаума на 3 этажа. Проезд очень узкий, как горлышко в бутылке, а въезжая чувствуется простор, благодаря высоким потолкам. Все ряды паркинга обозначены заметными буквами, что помогает ориентироваться. Первые 3 часа парковка бесплатная, а потом уже нужно платить. Кроме того, парковка – тёплая. Местные жители приезжают сюда отогревать свои авто, особенно после ледяных бурь. Правда, потом парковка тонет потому, что вода не уходит.

Важно! Выезжая на Третье Транспортное Кольцо с Русаковской улицы, не забудьте пропустить пешеходов на переходе. Эти тропа ведёт из метро в «Тройку» и обратно.

Входы и движение покупателей

Если посмотреть на торгово-досуговый комплекс «Тройка» с высоты птичьего полёта, то вид сверху напоминает электродрель.  

В «Тройке» два входа. Главный вход без вывески выглядит, как вход в кинотеатр в спальном районе. Он расположен в окончании рукоятки этой электродрели, где обычно присоединяется электрический провод, и ведёт сразу на 2-й этаж. Разница высот ландшафта обыграна таким образом, что через второй вход можно попасть на 1-й этаж – где-то в основании зажима сверла электродрели. К этому входу подъезжают все маршрутки. Здесь висит вывеска «ВХОД ТРОЙКА» (с птичкой в букве А, как в «Ашан» и трилистником). Чтоб знали и заходили на 1-й этаж, как и приехавшие автомобилисты на траволаторе из паркинга. И те и другие попадают прямиком в «Ашан», но с разных сторон. Мечта гипермаркета в реальности: вход в торговый центр – сразу вход в гипермаркет. А галерея магазинов на выходе.

Движение покупателей на всех этажах устроено от зажима электродрели к рукоятке и обратно. Посетители двигаются вокруг атриумов с траволаторами и эскалаторами вдоль магазинов по маршруту: петля – прямая вдоль касс «Ашана» или Leroy Merlin – петля.

В торгово-досуговом комплексе «Тройка» 6 этажей: 3 торговых сверху – 3 парковочных снизу. Общая площадь 144487,5 квадратных метров, из них в аренде 45700.

Важно! Хочешь торговый центр в ЦАО не только электродрелью станешь. Однако, если следовать логике событий, то любопытно, какая такая неведомая нам сейчас сила сотрёт в порошок это строение и что здесь будет дальше? Китайская пагода? Таджикский культурный центр?

Архитектура

Какие «хотелки» высказывает девелопер, когда ставит задачу архитектору перед началом работы? Дешёво. Красиво. И большие вывески. Чтобы хозяйство приносило много денег, которых бы хватало на покрытие всех расходов на эксплуатацию.

Фасадными решениями архитектурное бюро Blanck Architects смогло выполнить две «хотелки» из трёх. Во всяком случае, смотрится фасад – очень дёшево. Медное покрытие (или композит под медь) доминирует и является фоном для керамогранита белого и серого цветов, а также небольших просветов остекления. При въезде на парковку видок и вовсе исправительного учреждения: слева металлоконструкции, закрытые сеткой, справа забор.

В непосредственной близости (самое любимое словосочетание девелоперов в рекламных объявлениях о недвижимости) от «Тройки» находится 4-х этажный керамогранитно-стеклянный офисный центр «Триангл Хаус» погано-серого цвета. Он не имеет никакого отношения к «Тройке», но смотрится как неотъемлемая часть.

На этом всем великолепии отчётливо сверкают вывески. Они огромные. Размер вывески Leroy Merlin на крыше вдвое превышает логопит торгово-досугового комплекса, а «Ашана» – втрое. Вывески на фасаде трёх якорных арендаторов визуально забивают логотип «Тройка».

Важно! Сразу понятно, что для девелопера важнее три сетевика одной группы компаний, а не цельный образ торгово-досугового комплекса.

Интерьер

Третью «хотелку» девелопера: «Красиво», – архитекторы воплотили в дизайне интерьеров. И смотрится действительно не в пример многим и многим московским торговым центрам!

В первую очередь чувствуется честный и успешный труд творческой группы, которой не помешали качественно выполнить свою работу. Отлично отыгран логотип – стилизованный трилистник – начиная от парковки и форм стеклянной крыши, заканчивая навигацией и коридорами к туалетам. Высокие потолки, атриумы по форме тоже напоминающие листы логотипа, переплетение траволаторов, красивые с любых ракурсов, яркие и необычные ограждающие конструкции, – всё создает необычное для московских торговых центров приятное впечатление от внутреннего дизайна. Это именно дизайн. Вот что означает это слово – придумка и воплощение, а не погоня за крутизной или дешевизной, которая равно режет глаза. Фуд-корт – небольшой, но благодаря умелому дизайну выглядит почти кафе. Как человека богатого выдают дорогие часы, а совсем неудачливого – плохие ботинки, так и истинный тон места показывает фуд-корт. Хотел ли девелопер, чтобы посетители его торгового центра почувствовали себя, как на загаженном полустанке или в хорошем ресторане – всё это вам покажет фуд-корт. А на нём смотрите на… стулья. Идите туда, чтобы понять, истинные мотивы создателей. В «Тройке» даже стулья оказались вполне дизайнерского вида креслами отыгрывающими мотивы модные в 60-е года прошлого века. К слову такие же креста стоят в кафе CORREA’S на Ордынке. Это не в CORREA’S сэкономили, а в «Тройке» не поскупились. Другое дело, что не место красит человека, а человек место и неубранные подносы и странные личности за столиками в «Тройке» не делают фуд-корт краше. Но, за попытку красотой спасти мир, «Тройке» – спасибо! Жаль, что такой образцово-показательный торговый центр, который входит в число лучших по внутреннему стилю в Москве стоит на такой плохой по всем человеческим канонам земле. Вот она двойственность нашего мира, когда равно прекрасное и ужасное неразлучны. Важно! Находиться приятно, потому что продуманный, гармоничный, не лоснящийся интерьер даёт понять, что девелопер к посетителю отнёсся с уважением и на стадии проекта, и на стадии его реализации. А это чертовски приятно. И редко.

Ассортимент

Выбор арендаторов «Тройки» соответствует позиционированию – товары по низким ценам. Три мушкетёра – «Ашан», Leroy Merlin и Decathlon – главные действующие лица.

«Ашан» оккупировал два этажа, разделив ассортимент на food на 1-м и non-food на 2-м. Поэтому покупатели катается на двух траволаторах внутри торгового зала.

На 1-м этаже компанию «Ашану» составляют товары для сада, огорода и почему-то для животных «Ашан сад», универмаги C&A и «Вещь», одежда Mohito (сейчас на ремонте), обувь Ecco, парфюмерия и косметика «Л’Этуаль», вечно трёхполосный Adidas, мобильные «Евросеть» и «ИОН», французская химчистка 5aSec, услуги, аксессуары, подарки и общепит в прикассовой зоне и одна из 16000 кофеен в мире Starbucks. В зоне атриума для удобства покупателей организовано место хранения тележек с товаром. Можно оставить тележку и пойти шопинговать по другим магазинам. Прямой вход с улицы и 2-й этаж как второй 1-й. Вместе с «Ашаном» здесь представлены одежда Zara, Pull&Bear, Stradivarius, Camaieu, Peacocks, Orsay, Be free, Zarina, Zolla, обувь Mascotte и Respekt, бельё DIM, ETAM, Oysho, Calzedonia, спорт от Nike, косметика L’Occitane и Ives Rocher, мобильный «Связной», товары для животных, ювелирные изделия, аксессуары, подарки и услуги. Самым необычным является 3-й этаж. Ни один девелопер в России не смог бы договориться с Leroy Merlin и Decathlon на 3-й. Это под силу только родной братской компании. А что делать, если нет другого варианта? Leroy Merlin – гипермаркет товаров для ремонта, дома и дачи. Группу товаров для дома дополняют магазины мебели, посуды и рукоделья. Decathlon – гипермаркет спортивных товаров. Отличительная особенность – свои торговые марки дешёво. Nike, Reebok и Adidas тут нет.

Электроника и бытовая техника «М.видео» тоже не любит 3-й этаж, но в отдельных случаях встречается в Москве и регионах.

Фуд-корт, рестораны и кафе на своём привычном месте. «Обжорный ряд», «Теремок», Pizza di Roma, Texas Chicken, «Крошка Картошка», IL Патио, «Планета суши», «Шоколадница» и «Баскин Роббинс». Практически отсутствуют детские товары. Lego, одежда и обувь Beba kids – капля в море, не в счёт.

Ещё на примере «Гагаринского» я писал о том, что «Ашан» считает: кино съедает нужные ему парковочные места. Где хозяин «Ашан» – кина не будет! Но в центре Москвы много мест, где полно досуга, но не купишь краску, гвозди, нитки или цветы. А иногда нужно бывает в хозяйстве и такое.

Важно!  В торгово-досуговом комплексе очень мало этого самого досуга. Но это минус лишь на первый взгляд.

Целевая аудитория

«Ашан» и Leroy Merlin с Третьим Транспортным кольцом в придачу довольно сильно расширяют зону охвата. Это жители Центрального, Северо-Восточного и Восточного округов.

Важно! Все кто делает мелкий и крупный ремонт и в ЦАО и не только – приличная зона охвата.

Внутренняя атмосфера

«Тройка» похожа на международный аэропорт где-то не у нас, но где много наших. Всё как-то не по-нашему оборудовано, но соотечественники расслабиться не дадут. Кассы гипермаркета – паспортный контроль, магазины – duty free, тележки с продуктами и стройматериалами – тележки с чемоданами и вещами, траволаторы – транспортёры, ведущие к выходам на посадку, фудкорт – зал ожидания, но в окнах не взлётная полоса, а полосы ТТК. 

Важно! Почувствовать себя человеком, оказывается, можно и в отечественном торговом центре дешевой еды, стройматериалов и спорттоваров.

А ещё торгово-досуговый комплекс «Тройка» напоминает мне костюм-тройку. Гипермаркет «Ашан» – брюки, DIY Leroy Merlin – пиджак, а Decathlon – необязательная жилетка.

Я хочу написать, что «Тройка» ассоциируется у меня с BMW 3-й серии. Её все называют «Тройка». Многие бэ-эм-вэшники начинали с неё. Сейчас это полноценный седан, а раньше это была драйвовая машина для городских гонщиков. У меня была 318-я чёрного цвета, и она просто летала! Но на самом деле ТДК «Тройка» и BMW антиподы. Торгово-досуговый комплекс снаружи аскетичный, а внутри у него интересный дизайн, а в BMW – наоборот.

Итак, ТДК «Тройка» запомнился мне своей революционной историей, 3-х этажным подземным паркингом, 2-х этажным «Ашаном», Leroy Merlin, Decathlon и большим количеством посетителей на 3-м этаже, достойной архитектурой и креативным дизайном, а также отсутствием развлечений, несмотря на название «торгово-досуговый комплекс». Любите ли вы торговые центры, как люблю их я!

Рогулин Игорь в редакции Катерины Семихатовой

PS. В 2003 году «Альфа-банк» предлагал подконтрольному ему «Перекрёстку» (сейчас Х5) открыть на месте «Первого хладокомбината» супермаркет, но торговая сеть отказалась. Ответ был такой: «Ну, кто сюда пойдёт? Здесь же нет никого!»