Pro Крекшино

Логистический парк «Крекшино»

Сегодня речь пойдет еще об одном комплексе, с появлением которого началась серьезная веха становления рынка складской недвижимости Московской области, Один из первых коммерческих складских комплексов, запущенный в эксплуатацию в далеком 2005 году,  до сих пор является одним из наиболее интересных предложений на рынке аренды.

Логопарк Крекшино – крупный складской комплекс (общая площадь превышает 325.000 кв.м), расположенный в 25 км от МКАД на участке в 72 га.  Достаточно редкий случай, когда комплекс может похвастаться прямым выходом сразу на два шоссе: Минское и скоростное Киевское, хотя из этих двух  Киевское я, несомненно, люблю гораздо больше.

Крекшино – это еще и крупнейший складской комплекс на юго-западе МО, это направление долгое время (ну, или после появления данного проекта) активно не застраивалось.   В целом западное направление всегда рассматривалось девелоперами как достаточно дорогое для строительства складов, поэтому и на Новорижском шоссе можно отметить только один действительно крупный комплекс (Истра, принадлежит Raven Russia).

Как все начиналось

В 2004 году, в год старта проекта в Крекшино, рынок коммерческих складов только зарождался,На юго-западе это был первый крупный проект.  При этом, основными конкурентами по срокам ввода были проекты на севере московской области (МЛП Черная Грязь),  юго-востоке (ТЛК Томилино), северо-востоке (Пушкино).  Но в то время как другие направления продолжили активное развитие с точки зрения складской недвижимости, на юго-западе МО долгое время (а фактически – до 2011 года) новые складские проекты не заявлялись, оставляя логистический парк Крекшино своего рода монополистом в складском сегменте.

Строительство объекта и заполнение арендаторами происходило пофазно, и после строительства и полной сдачи в долгосрочную аренду первая фаза логистического парка Крекшино была продана британскому фонду Raven Russia.  Данная сделка, оцениваемая примерно в $110 млн, являлась на момент совершения крупнейшей инвестиционной сделкой на российском рынке вообще, первой сделкой с форвардным финансированием в России, и первой действительно крупной на складском рынке страны.  Немного нескромно с моей стороны, но - приятно отметить и то, что эту сделку между РосЕвроДевелопмент и Raven Russia провела компания Knight Frank.  Надо отметить и уникальную для того времени сделку по строительству под ключ склада площадью 12.500 кв.м для компании BMW Russland Trading.

Особенности проекта

Девелопером комплекса выступила компания РосЕвроДевелопмент, в структуре которой на момент начала проекта находилась и компания НЛК – Национальная Логистическая Компания – на тот момент, пожалуй, крупнейший игрок на российском рынке логистических услуг.  Крекшино был не единственным проектом компании – кроме него для нужд НЛК были также построены таможенно-складской комплекс “Терминал Лесной” и логистический терминал “НЛК-Химки”.  Нужно отметить и тот факт, что при строительстве складских помещений, компания-девелопер ориентировалась на потребности логистического оператора,Например, это отразилось в необычном для спекулятивного рынка шаге колонн в 17*24 м (тогда как общепринятой для коммерческих складов сеткой колонн можно назвать 12*24), Благодаря этому факту логистическому оператору удается в ряде случаев (прежде всего, при использовании узкопроходной технологии хранения) увеличить используемую площадь пола примерно на 1-2%, и более глубоких мезонинов в зданиях, строящихся для аренды компанией НЛК.  В общем, неудивительно и то, что в 2007 году склад РосЕвроДевелопмент стал призером премии Commercial Real Estate в номинации «Лучший Склад – 2006».

Компания продолжила достройку склада, пристраивая блоки к существующим зданиям, доводя размер комплекса до плановых 350.000 кв.м.  Могу сказать, что последний блок, который сейчас достраивается в Крекшино, уже снят с рынка в сяязи с закрытием сделки по аренде площадей.

Ложка дегтя

Было бы нечестно написать про комплекс только хорошо и не придраться к чему-либо.  Вот я и хочу “исправиться”.

Несмотря на то, что Крекшино находится между Киевским и Минским шоссе, доступ к нему не всегда так прост.  Дело в том, что Минское шоссе все же достаточно загружено при подъезде к Москве, а со стороны (гораздо более нравящегося мне) Киевского шоссе находится железнодорожный переезд с достаточно активным движением поездов.  В результате заезд с Киевского шоссе становится рискованным (с точки зрения потерь времени) занятием: можно за 15 минут долететь от МКАД до переезда – и встать на нем еще на полчаса-час.  Оговорюсь, что последнее время мне везло, и я проезжал без серьезных задержек, но пару раз встревал летом в пробку, пытался объезжать по обочинам и прочее, прочее.

В принципе, железнодорожные переезды – проблема московской области и “бетонки” в частности, есть несколько мест в МО, где потери часа времени на 100-метровом участки дороги из-за ж/д – обычное дело.  Здесь, в Крекшино, это единственное, что заставляет меня серьезно нервничать во время визитов на комплекс.

Напоследок…

Хорошее место, хорошее качество, хорошая репутация, профессиональные собственники, большой объект.  Дальнейших удач и побед девелоперу, счастья – арендаторам, и, надеюсь, РЖД как-нибудь начнет уже решать проблемы переездов.

Ну а мы будем ждать освобождения площадей, арендаторы на эту территорию есть.