Pro ПНК Внуково

Логистический парк «ПНК Внуково»

Я уже неоднократно упоминал, что складская недвижимость в России развивается не так уж и давно – это самый молодой сегмент коммерческой недвижимости, и активное строительство для открытого рынка ведется всего лишь с десяток лет. Так что про каждый крупный логистический комплекс есть, что рассказать – вот и сегодняшний проект, ПНК Внуково, не исключение.

На самом деле этот первый абзац – достаточно вымученный текст, так как хотелось сделать его менее эмоционально напряженным и более спокойным, видимо… Потому что на самом деле хотелось сказать о другом. О том, что обычно один собственник продвигает и рекламирует свой проект, а в случае с ПНК Внуково таких собственников – уже сразу восемь (плюс ПНК – у них еще свой завод на площадке). О том, что ПНК Внуково – первый в России складской комплекс класса А, изначально проектировавшийся и строившийся только на продажу. И да – весь комплекс, все восемь зданий, предлагавшихся на продажу, уже не на рынке. А мы – Knight Frank – участвовали в сделках по строительству под ключ и продаже более половины помещений в этом комплексе (из тех, что продавались), а это ведь 140.000 кв.м. современных складских помещений!

Итак – ПНК Внуково. Складской комплекс класса А, который компания PNK Group построила на юго-западе Московской области, недалеко от аэропорта Внуково, в 19 км от МКАД на Боровском шоссе. Комплекс состоит из девяти автономных зданий с индивидуальным ограждением и парковками, въездными группами – и, напомню, рассчитан на продажу по зданиям, комплекс не предлагался в аренду.

Киевское направление традиционно представляло собой высокий интерес (как доказательство – успех логопарка Крекшино, где все 350.000 кв.м. постоянно заняты арендаторами), но при этом не баловало активным приростом современных складских помещений для клиентов. Рядом с ПНК Внуково в этом же году был достроен складской комплекс Внуково Логистик площадью 60.000 кв.м. – и он также успешно сдан в долгосрочную аренду, говорить о наличии вакантных помещений на направлении сложно, глядишь – в ближайшие недели закончатся и помещения в Саларьево (55.000 кв.м.) и на Киевском шоссе опять будет нечего предлагать клиентам… Но ПНК Внуково не конкурировал за внимание арендаторов – и при этом также больше не фигурирует на рынке.

На этом моменте разрешите остановиться отдельно. До 2010 года о продажах складских помещений (как построенных, так и строящихся под ключ) разговоров было существенно меньше – не было готового продукта. Комплекс ПНК Внуково стал первым – а, значит, более рискованным – проектом на рынке РФ, когда девелопер стал строить склады, не дожидаясь клиентов, при этом не рассматривая аренду в качестве возможного предложения. Благодаря такому подходу в 2011 году в проекте были заключены крупные сделки, в том числе приобретение склада компанией Дикси (почти 47.000 кв.м.) и крупнейшая сделка по строительству под ключ на продажу за всю историю рынка в России на тот момент – приобретение компанией ЦентрОбувь складского здания площадью почти 50.000 кв.м. (консультант сделки – естественно, Knight Frank). Через год, уже в 2012 году, комплекс допродается – и ставится еще один рекорд: теперь крупнейшей сделкой по строительству под ключ на продажу нужно считать приобретение Национальной Компьютерной Корпорацией (НКК) здания в ПНК Внуково площадью почти 59.000 кв.м. (про то, что мы – консультант и этой сделки, еще надо писать?: )

За короткий срок – два года – восемь отдельно стоящих зданий проданы восьми российским компаниям: ритейлерам, дистрибьюторам и логистам. Общий объем инвестиций – порядка 400 миллионов долларов США. Фантастика? Наверное, да, потому что до этого никто в данном сегменте не работал целенаправленно. Зато теперь – большое количество девелоперов готовы предложить услугу по строительству здания под ключ на продажу в рамках своих проектов, что положительно отразится на рынке – у клиентов появляется выбор, и уже совершаются сделки по приобретению в других комплексах. Поэтому мы ожидаем, что в текущем 2012 году на рынке может быть продано до рекордных 300.000 кв.м. современных складских площадей в строящихся и построенных зданиях.

*Аренда и субаренда. **Объем поглощения учитывает аренду, субаренду и приобретение площадей, 2012 – прогноз.

Источник: Knight Frank Research, 2012

Надо уточнить, что одно из зданий осталось в собственности ПНК, на его территории расположится производство металлоконструкций и строительных материалов.

Транспортная доступность комплекса очень хорошая, прежде всего потому, что к нему есть два пути – Боровское шоссе и Киевское шоссе. Могу сказать, что несколько месяцев еженедельно лично ездил на объект в рамках одной из сделок – комфортно было. Наконец, оценку транспортной составляющей поставили сами покупатели (выбор проекта для вложений миллионов долларов – совсем не спонтанный процесс), да и арендаторы проявляли к складам большой интерес, когда один из покупателей зданий предложил часть своих помещений в аренду – был фурор…

ПНК постоянно работает над качеством своих продуктов, особенно акцентируя внимание на таких моментах, как использование высокоточных полов с высокими нагрузками, антивандальной отделкой офисов, использовании энергосберегающих технологий и повышении безопасности – в том числе применении эффективных противопожарных технологий (в частности, при строительстве в том числе используются материалы, соответствующие требованиям FM Global). Такое же направление развития выбрали и другие крупные девелоперы складской недвижимости (Raven Russia, Radius, Ghelamco и другие) – благодаря чему выиграют все потребители: я наконец-то могу сказать, что битва за клиента на логистических комплексах идет в том числе в разрезе качества проекта и его исполнения.

Продажи зданий в проекте ПНК Внуково также показали, что российский бизнес готов рассматривать инвестиции в приобретение складских помещений. Мне показалось особенно интересным то, что ряд компаний рассматривают покупку склада в том числе как способ повышения капитализации своей компании. Национальная Компьютерная Корпорация, ЦентрОбувь, Дикси, FixPrice, ПРВ Групп, Фортекс, Кораблик, Магнолия… все эти бренды хорошо известны на рынке, и все они – теперь соседи.

Итак, восемь сделок – два рекорда – новая ниша рынка, вот таков итог развития ПНК Внуково. Достойный результат, по-моему. Не обессудьте, если получилось достаточно эмоционально – мне лично проект нравится, поэтому доля субъективизма в тексте есть, да и рубрика не случайно именно так и называется…

Всем удачи – и до встречи на новом складском проекте!