Вторая волна, девятый вал или полный штиль? [видео]

В преддверии осени, когда в России ожидается вторая волна кризиса, портал Арендатор.ру опросил экспертов и участников рынка коммерческой недвижимости. Станет ли накопление банками просроченной задолженности, которая уже сегодня составляет 15-20%, причиной ухудшения ситуации в экономике и, как следствие, падения рынка недвижимости и что нас ждет в ближайшие полгода?
Какой из сценариев развития событий осенью 2009 года в России кажется вам наиболее вероятным?
Андрей Постников, директор по Европе, России и СНГ, услуги для корпоративных клиентов Jones Lang LaSalle
Мы считаем, что худшее для экономики России уже позади. Коррекция, которая произошла с начала кризиса и была наиболее сильной во 2-м квартале этого года, уже выровняла позиции большинства секторов с учетом сегодняшних реалий. Поскольку экономика и, особенно важно, население не перегружено долгами, стабилизация и восстановление должны начаться довольно скоро. Важным двигателем будет служить дефицит услуг и товаров, наблюдаемых в большинстве секторов. Особенно это заметно в потребительских секторах. Поэтому лидерами роста опять будут сегменты, ориентированные на потребителя.
В секторе коммерческой недвижимости наиболее болезненным был 1-й квартал 2009 года, и последующие месяцы показывают постепенный рост рыночной активности. Хотя коррекция рынка по-прежнему продолжается, ее динамика значительно замедлилась, и у игроков постепенно формируется ожидание скорой стабилизации.
Даррэлл Станафорд, управляющий директор CB Richard Ellis в России и Украине
По нашим прогнозам в экономике в целом второй волны кризиса не ожидается. То, что мы будем наблюдать в ближайшие 6 месяцев, - это увеличение числа объектов недвижимости, которые попадут под определение «непрофильных активов». Появление на рынке таких активов объясняется тем, что наступит время возврата средств по банковским кредитам, договоры аренды будут пересмотрены по новым, более низким ставкам, тем самым уменьшив прибыль собственников, которую планировалось использовать для возврата кредитных средств.
Основная причина того, почему мы не ожидаем второй волны кризиса, заключается в том, что мировая экономика постепенно начинает расти, а также потому, что России удается успешно защищать свой банковский сектор от обвала.
Михаил Уринсон, управляющий директор ИДК "АЛУР"
Рынок коммерческой недвижимости РФ, вероятно, еще не нащупал дно, планомерная коррекция цен в сторону снижения продолжиться как минимум в течение IV квартала 2009 – II квартала 2010 гг.. Рассчитываем, что за это время банки и инвесторы разберутся с проблемными проектами из числа готовых, приступят к завершению реализации проектов находящихся в процессе СМР, что в среднесрочной перспективе 1–3 лет позволит избежать скачкообразного роста цен, так как производственные запасы (объекты в процессе СМР) достаточно велики. Для регионов РФ будут свойственны проблемы, аналогичные столичным. При этом, учитывая значительно более низкие объемы и уровень платежеспособности спроса, следует более тщательно анализировать текущее и перспективное предложение, объемы спроса и приемлемого ценообразования по регионам и секторам. 
Максим Гасиев, управляющий директор Colliers International
Наиболее вероятным хочется видеть сценарий стабилизации рынка, когда негативные изменения перестанут носить динамичный характер, рынок достиг своей нижней точки. Хотя, конечно, возможно и наступление второй волны кризиса. Оценить вероятность реализации позитивного или негативного сценария невозможно в силу неопределенности на глобальных рынках.
Малахатько Марина, коммерческий директор DVI Холдинг
Скорее всего, реального оживления рынка не стоит ждать ранее конца лета 2010 г.
Состояние российской экономики сейчас нестабильно. В ближайшие год-два уверенность в завтрашнем дне на рынок не вернется. Негативные последствия гонки за капитализацией и прочих факторов, в том числе макроэкономических, которые повлияли на состояние рынка недвижимости, будут носить долгосрочный характер. Можно предположить, что новые инвестиции в Россию придут не скоро. На наш взгляд, рынок недвижимости начнет ощущать подъем в III-IV кварталах будущего года, но мы не беремся судить, когда наступит окончательная стабилизация.
Говоря о подъеме рынка, мы имеем в виду осторожное, но планомерное развитие оставшихся девелоперов и ритейлеров в регионах России (поскольку в Москве и Санкт-Петербурге ритейл по-прежнему готов развиваться).
Константин Ковалев, управляющий партнер Blackwood В настоящее время мы наблюдаем нестабильное состояние российской экономики. Определить начало подъема рынка недвижимости сейчас затруднительно, очевидно, что    кризисные явления серьезно изменили его конъюнктуру. Последствия кризиса, которые уже сейчас не могут быть незамеченными, могут носить долгосрочный характер.

Каковы ваши прогнозы по ставкам аренды-продажи коммерческой недвижимости к концу 2009 года?
Андрей Постников
В настоящий момент мы наблюдаем разнонаправленное движение ставок аренды, а именно: в то время как некоторые собственники продолжают делать все новые и новые более привлекательные предложения, снижая ставки аренды и продажи на офисные помещения, другие сделали корректировку в большую сторону относительно мая-июня текущего года. Наилучшее определение такого поведения рынка это «поиск дна».
В среднем рынок продолжает снижаться и, несмотря на оживление спроса, которое мы зарегистрировали в июне-июле, предпосылок для кардинального изменения тренда пока нет. С большой вероятностью можно предположить, что рынок вскоре "нащупает дно", и вторая половина текущего 2009 года будет наилучшим периодом заключения сделок аренды и покупки недвижимости с точки зрения арендаторов/покупателей. Даже если в начале 2010 года не начнется рост, общая конъюнктура рынка уже не будет столь привлекательной, как во второй половине 2009 года. Это произойдет, так как большого притока новых помещений уже не будет, часть хороших зданий будет куплена или арендована уже в 2009, а уровень стресса для девелоперов потенциально снизится.
Даррэлл Станафорд
Мы ожидаем, что арендные ставки останутся на прежнем уровне до конца года, а затем очень медленно начнут расти вверх во втором квартале 2010 года. Мы также прогнозируем, что капитальная стоимость объектов недвижимости снизится еще на 10-20% в ближайшие 6-12 месяцев и на рынке появится больше непрофильных активов на продажу.
Михаил Уринсон
Данный вопрос более корректно адресовать брокерам, т.к. они лучше ориентируется в ценах конкретных текущих сделок. Для целей долгосрочного финансового моделирования в рамках рассматриваемых нами инвестиционных проектов мы закладываем следующие ставки аренды (Москва / Регионы РФ – города-миллионники):
•          Офисы. Москва - 700–900 USD/м2 (это, естественно, первоклассные центры класса А, в пределах 3-го транспортного по минимальному диапазону, Садового кольца – по среднему, Бульварного кольца – по максимальному) / Регионы РФ - 400 USD / м2
•          ТРЦ. Москва - якоря 150–200 USD/м2, 600 – 700 USD/м2 галерея (опять же первоклассная торговля и развлечения за исключением street-retail) / Регионы РФ - 90–110 / 300–500 USD / м2
•          Склады. Москва - до 120-125 USD / м2 / Регионы РФ - 90-110 USD / м2 
•          Гостиницы. Москва: 3* - 75–90 USD / 4* - 150–200 USD / 5* - 300+ USD. Для регионов цифры примерно такие же. Что касается 5*, то считаем этот сегмент в широком смысле невостребованным и нецелесообразным для возведения в регионах России.
Необходимо также отметить что долевые продажи площадей в объектах коммерческой недвижимости оказывают негативное воздействие на их инвестиционную привлекательность и являются плохой практикой. Учитывая, что в условиях кризиса происходит концентрация на основной деятельности, считаем, что объемы долевых продаж будут незначительными, при этом вырастет числе объектов build-to-suit, а также приобретение целых офисных центров под собственные нужды по стрессовым (не рыночным, кризисным, со значительным дисконтом) расценкам.
Максим Гасиев
На данный момент можно констатировать, что ставки аренды находятся в границах 550–800 $/год для офисов класса А, 350–600 $/год для офисов класса B+.
Если говорить о продаже больших объектов, то цены, вероятно, еще будут корректироваться. Если на рынке аренды происходит относительно большое количество транзакций по сравнению с началом года, то на рынке продажи крупных объектов сделки носят единичный характер.
Малахатько Марина
На конец года могут реализоваться 2 сценария: оптимистичный и пессимистичный.
В первом случае экономика избежит шока, который прогнозируют некоторые эксперты. Тогда ставки зафиксируются на отметке 450 – 650 евро за 1 кв.м. в год на условиях «все включено» для помещений 150 – 300 кв.м., расположенных на первых этажах качественных торговых центрах в относительно стабильных регионах России. Уточню, что речь идет о сравнительно благополучных городах с населением около миллиона человек и более (исключая города федерального значения – Москву и Санкт-Петербург).
Константин Ковалев Что касается рынка коммерческой недвижимости, то, безусловно, мы будем наблюдать снижение  ставок аренды и цен продажи. Тем не менее,  наибольшее падение цен будут демонстрировать объекты, сильно переоцененные в период острого дефицита и активного роста рынка. До конца года ставки аренды могут снизиться еще на 10-15%, а уровень вакантных помещений в целом по рынку составить порядка 25%.

Что вы предприняли в своей компании, чтобы сгладить кризисные последствия второй волны, если таковая будет?
Андрей Постников
Мы приняли целый ряд мер по снижению расходов во всех областях деятельности, а также адаптировали спектр предлагаемых услуг для различных участников рынка. В настоящий момент мы не видим необходимости в дальнейших кардинальных изменениях и полностью сосредоточены на предоставлении высококачественных услуг нашим клиентам - как арендаторам и покупателям, так и девелоперам и банкам, которые становятся владельцами недвижимости поневоле.
Даррелл Станафорд
Мы достигли того, что сейчас наша компания работает очень эффективно, без лишних затрат. В нашей компании не предвидится дальнейшее сокращение расходов, но пока мы повременим с новыми инвестициями.
Михаил Уринсон
Консервативное прогнозирование, глубокий и взвешенный маркетинговый (спрос, предложение, ценообразование) и инвестиционный анализ, отказ от инвестирования в переоцененные или неадекватно оцениваемые объекты недвижимости. Необходимо отметить, что указанные условия - часть нашей долгосрочной стратегии развития, и не является реакцией на кризисные волны, которые является неотъемлемыми этапами развития мировой капиталистической экономики. Данные меры действуют и нацелены только на долгосрочное поступательное развитие.
Максим Гасиев
Мы держим руку на пульсе. Полгода назад мы все были свидетелями и участниками того, что происходило с рынком. и извлекли определенные уроки. Думаю, что все компании будут переживать вторую волну кризиса более осознанно: научившись на собственных ошибках, они будут стараться их избегать.
Малахатько Марина
Работа ведется по нескольким направлениям. В первую очередь, наша компания плодотворно сотрудничает с кредитными организациями и договаривается о переносе сроков выплаты основного долга. Кроме того, мы сократили операционные затраты на эксплуатацию объектов за счет уменьшения стоимости услуг эксплуатирующих организаций. Наконец, мы нашли способы увеличения доходности действующих объектов и в ближайшие 2-3 месяца проведем соответствующие решения в жизнь.
Что касается строящихся объектов, то мы твердо намерены сдать их ко II кварталу 2010 года и ввести в эксплуатацию поочередно. При этом мы предоставим арендаторам первой очереди очень гибкие условия аренды. Таким образом, у них будет время наладить работу магазина до начала выплаты фиксированной договором арендной ставки.
Константин Ковалев В силу непредсказуемости форс-мажорных обстоятельств, нельзя быть абсолютно готовым к изменению экономических факторов, тем более к ликвидации последствий. Нет панацеи от рисков; осуществляя бизнес- деятельность нужно понимать, что многое зависит от скорости реакции на изменение тех или иных экономических и внутриполитических обстоятельств. Быстрое понимание изменения конъюнктуры рынка позволило нам изменить тактику и работать дальше.

Вторая волна, девятый вал или полный штиль?