Обзор рынка офисных помещений и прогнозы на 2004 г.

Обзор

• Экономика России в 2003 г. продемонстрировала уверенный рост. Политическая стабильность и последовательность проведения экономических реформ привели к росту экономики и снижению инфляции за последние 5 лет в России. Рост ВВП превысил 6% в 2003 г., ожидается, что рост ВВП в 2004 г. достигнет 5%.
• Темп инфляции замедлился в 2003 г. Рост потребительских цен сократился в декабре до уровня 12%. Инфляция в 2003 году остановилась на верхнем пределе правительственных ожиданий в 10-12%.
• По предварительным оценкам Центрального Банка России (ЦБ РФ), профицит текущего баланса в 2003 г. достиг $39 млрд, что составляет почти 9% ВВП (8.5% ВВП в 2002 г.). Импорт товаров в России в 2003 г. увеличился на 23% до $75 млрд. в долларовом выражении, в то время как импорт услуг возрос на 14% до $27 млрд. Дефицит инвестиционного баланса превысил $9 млрд., даже несмотря на то, что проценты по государственному долгу сократились. Отток капитала из России в частном секторе в 2003 г. составил порядка $6 млрд. Отток капитала в государственном секторе превысил $9 млрд., в основном, из-за платежей по обслуживанию государственного долга. Профицит текущего баланса позволил ЦБ РФ увеличить золотовалютные резервы более чем на $26 млрд. в прошлом году. В начале 2004 г., золотовалютные резервы достигали $77 млрд.
• 2003 г. ознаменовался беспрецедентным ростом цен на российские акции. К концу 2003 г. индекс РТС по основным акциям набрал 57% и достиг 567, достигнув в октябре максимального показателя за всю истории биржи – 643. Акции компаний энергетического сектора пользовались повышенным спросом в 2003 г., что привело к росту их стоимости, отчасти отражающему текущие высокие мировые цены на сырую нефть. В то же время, объем торгов РТС постоянно увеличивался и достиг $6.1 млрд. или $24 млн в день.
• Международное рейтинговое агентство Moody’s повысило кредитный рейтинг России до Baa3 (инвестиционный уровень) в октябре 2003. Standard & Poor’s повысило кредитные рейтинги России в местной и иностранной валюте до BBB-/A-3 и BB+ в 2004 г. - на одну ступень ниже инвестиционного уровня. Повышение кредитного рейтинга России до инвестиционного откроет Россию для новых групп международных инвесторов.

Предложение офисов/Прогноз

• В начале 2004 г. общее предложение офисов международного качества (классов А и B) составило 3.25 млн. кв.м. Объем нового строительства в 2003 г. почти удвоился по сравнению с 2002 г. (200,000 кв.м) и равнялся приблизительно 397,000 кв.м, 35% из которых относилось к классу А.
• Ожидается что к концу 2004 г. общее предложение офисов международного качества составит 3,8 млн. кв.м. Объем строительства в 2004 году оценивается в 560,000 кв.м., из которых 22% можно отнести к классу А.
• В 2005 г. объем строительства составит приблизительно 650,000 кв.м офисов класса А и B, в результате чего общее предложение офисов международного качества (классов А и В) достигнет 4,5 млн. кв.м. к концу 2005 г. Принимая во внимание объем строительства в 2006-07 г.г., а также благоприятную экономическую ситуацию, ожидается, что общее предложение офисов в Москве к концу 2007 г. удвоится по сравнению с 2003 г. и составит 6.4 млн. кв.м.
• Существующее предложение офисов международного качества в Москве преимущественно сосредоточено в исторически сложившейся деловой зоне внутри Садового кольца – 40% существующих офисов находится в Центральном Деловом районе (CBD) и Замоскворечье (ZAM). Несмотря на тот факт, что подобное распределение сохранится в 2004 г., отмечается увеличение строительной активности за пределами выделенных деловых районов, в так называемом деловом районе ОТА (прочие зоны, не вошедшие в классификацию), в котором расположено 32% строящихся площадей в 2004 г. Треть объема строительства в 2004 г. находится в Центральном Деловом районе (CBD) и Замоскворечье (ZAM), что в половину меньше, чем в 2003 г.
• Новый деловой район – Москва Сити – подхлестнет развитие новых деловых районов и их выделение из района ОТА, являющихся отражением увеличивающейся поляризации строительства, наличия офисных зданий и развития транспортной инфраструктуры.
• В 2004-05 г.г. основными проектами, которые окажут влияние на рынок офисов станут: две башни компании Enka в комплексе Набережная Тауер в Москва Сити (около 40000 кв.м. офисов), Крылатские Холмы Бизнес Парк – первый проект такого рода международного качества в на западе Москвы (первая фаза проекта – 28000 кв.м. офисов) и Дукат III – новый проект компании Hines на улице Гашека, устанавливающий новые стандарты класса А в деловом центре Москвы. Эти проекты наглядно демонстрируют три основных, фундаментальных изменения, которые будут происходить на рынке офисов Москвы в 2004-05 г.г.: децентрализация офисного рынка, развитие делового района Москва Сити и появление двух принципиально новых компонентов офисного рынка (бизнес парков и офисных зданий нового стандарта класса А).

Спрос

• Благоприятная макроэкономическая ситуация и, в частности, высокие мировые цены на нефть позитивно воздействовали на рост занятости в офисном секторе в Москве в 2003 г., стимулируя спрос на офисы. По сравнению с 2002 г. общее количество приобретенных (арендованных и купленных) офисов возросло на 55% и достигло самой высокой отметки за последние годы в 643000 кв.м. В то же время, поглощение увеличилось на 32% до 622,000 кв.м, в качестве сравнения в 2002 г. - 469,000 кв.м. В 2003 г. количество приобретенных (арендованных и купленных) офисов впервые превысило поглощение, что является четким индикатором роста числа сделок по предварительной аренде и продаже.
• Среди заключенных сделок преобладали прямая аренда или купля-продажа с владельцами зданий, количество сделок субаренды было незначительно (менее 2% от общего количества приобретенных площадей в 2003 г.). Доля прямых договоров аренды среди заключенных сделок сократилась до 68% в 2003 г. с 85% в 2002 г., одновременно с этим произошел рост доли предварительных договоров аренды до 24% в 2003 г. с 10% в 2002 г., демонстрирующий ограниченность предложения качественных офисов на рынке.
• Наиболее активными арендаторами офисов в 2003 г. были компании финансового, инвестиционного, правового сектора и компании, оказывающие профессиональные услуги (14.8% и 6.9% общего количества арендованных площадей соответственно). Энергетический сектор и компании FMCG арендовали 5% и 3.5% соответственно, тем самым отражая снижение зависимости российской экономики от нефтегазовой отрасли.
• Наиболее активно сделки заключались в сегменте офисов более 500 кв.м. Почти 80% всех арендованных площадей составили офисы более 500 кв.м. Как позитивный факт следует расценивать увеличение спроса на офисы более 5000 кв.м., которые составили 15% всех арендованных офисов в 2003 г. Рост спроса на большие офисы (более 5000 кв.м.) добавляет уверенности девелоперам и владельцам при проектировании и строительстве больших зданий.
• Доля Центрального делового района (CBD) и Замоскворечья (ZAM) в общем количестве приобретенных (купленных и арендованных) офисов составила 20.6% и 19.7% соответственно в 2003 г. Некоторое уменьшение доли центра по сравнению с прошлым годом (49.9%) было частично вызвано ограниченностью свободных площадей внутри Садового кольца, в результате чего спрос перетекал в другие деловые районы. Более четверти все приобретенных (купленных и арендованных) офисов находилась в районе ОТА, за пределами границ деловых районов, вошедших в классификацию.
• Благодаря значительному предложению офисов и более привлекательным предлагаемым условиям аренды, в 2004-05 г.г. компании получат возможность занять офис за пределами центра Москвы на условиях, не встречающихся в Центральном деловом районе (CBD) и Замоскворечье (ZAM).

Свободные помещения

• Уровень свободных помещений практически не изменился в 2003 г. по сравнению с 2002 г. (6.7%) и составил 6.6%. Такой уровень свободных помещений говорит о более здоровом состоянии рынка относительно 1998-2000 г.г., когда уровень свободных помещений варьировался от 15% до 25%, сигнализируя о значительном бремени возвращенных на рынок после кризиса свободных офисов относительно общего предложения.
• Соотношение свободных офисов класса А к классу В в 2003 г. было 21.5% и 78.5% соответственно. Самое большое количество свободных офисов находилось внутри Садового кольца, в Центральном деловом районе (CBD) и Замоскворечье (ZAM) – 27.4% и 11.3% соответственно. В районе OTA располагалось 19.3% общего количества свободных офисов.
• В конце 2003 г. уровень свободных помещений класса А составил 3.9%, в то время как в лучших зданиях уровень свободных помещений не превышал 0.5% на протяжении года. Наибольшее количество свободных помещений класса А было сконцентрировано в Центральном деловом районе (CBD).
• Сравнительно низкий уровень свободных площадей способствовал увеличению числа сделок по предварительное аренде. В конце 2003 г. наиболее значимые офисные здания, завершение строительства которых ожидалось в течение 9-12 месяцев, были уже сданы компаниям-арендаторам.

Арендные ставки

• 2003 г. стал годом замедления роста арендных ставок в соответствии с меняющимися рыночными условиями, тем не менее, ставки класса В увеличились в среднем на 9.1%. Арендные ставки для лучших офисов остались практически на прежнем уровне (+0.5%) по сравнению с прошлым годом, в то же время ставки аренды класса А выросли в среднем на 2.9% в течение года. На уровень арендных ставок в 2003 г. в значительной мере повлияла решительность арендаторов в понижении ставок в процессе переговоров в связи с увеличивающимся предложением.
• Арендные ставки в Москве в 2003 г. были неоднородны и существенно различались в зависимости от местоположения и качества здания.
• Самые высокие арендные ставки класса А были отмечены в Белорусском (BEL), Новослободском (NOV), Центральном деловом районе (CBD) и Замоскворечье (ZAM), средний рост ставок класса А составил 8.9%, 7.6%, 5.6% и 1.5% соответственно. В остальных районах арендные ставки остались либо на прежнем уровне, либо сократились на 0.2-2%.
• В 2003 г. часть существующих зданий класса А была переклассифицирована и переведена в класс В, что повлекло за собой увеличение арендных ставок класса В в среднем на 9.1%. Во Фрунзенском (FRU) районе и Соколе (SOK) арендные ставки класса В возросли на 33% и 20% соответственно из-за введения в эксплуатацию новых зданий класса В более высокого качества. Дисбаланс спроса и предложения в районах, не вошедших в классификацию (OTA), вызвал понижение арендных ставок класса В в среднем на 8%. В Басманном (BAS) районе и Замоскворечье (ZAM) арендные ставки класса В также сократились (на 4% и 6% соответственно). В остальных районах арендные ставки остались на прежнем уровне или незначительно повысились.
• Ожидается, что арендные ставки незначительно увеличатся в первой половине 2004 г., после чего ожидается их выравнивание под влиянием постоянно увеличивающегося предложения и растущей конкуренции между новым строительством и зданиями предыдущего поколения. Президентские выборы в марте 2004 г. и возможное снижение цен на нефть и газ также могут вызвать понижение ставок арендной платы. Однако ожидается, что в 2004 г. арендные ставки для лучших зданий класса А сохранятся на прежнем уровне, достигая $700-$725 за кв.м. (не включая операционные расходы и налоги) для обладающих какими-либо уникальными свойствами, небольших помещений.

Условия аренды

• Базовые среднегодовые арендные ставки за квадратный метр в год отражают конкурентоспособность здания, зависят от его расположения и качества и варьируются в пределах:
o Класс А $475-$625 (для лучших зданий $575-$700)
o Класс В $300-$475
В некоторых случаях, арендные ставки отличаются для разных этажей одного здания. На верхних этажах, как правило, ставки выше.
• Арендные ставки устанавливаются в долларах США за квадратный метр в год, платежи осуществляются в рублях. Арендные ставки облагаются НДС (в настоящее время 18%). Некоторые представительства иностранных компаний освобождены от уплаты НДС на аренду. Большинство девелоперов требует возмещения НДС от всех арендаторов во вновь построенных зданиях.
• В 2003 г. были наиболее распространены сроки аренды от 3 до 5 лет, более длительные договора аренды (10+ лет) все более активно применяются для больших площадей, либо офисов, обладающих какими-либо уникальными свойствами. Как правило, арендные ставки не индексируются. Перевод арендной платы в евро из долларов США не имел широкого распространения в 2003 г. Возможность досрочного расторжения (Break options) и преимущественного продления договоров аренды активно применяется в профессионально управляемых зданиях. Договора аренды, заключенные на срок более одного года, подлежат обязательной регистрации.
• Предоплата в среднем составляет арендную плату за один – три месяца. На гарантийный депозит, равный арендной плате за один-три месяца, не начисляются проценты. Как правило, платежи осуществляются в виде ежеквартальной предоплаты.
• Операционные расходы не изменились за прошедшие четыре года и остались на прежнем уровне. Операционные расходы включают стоимость эксплуатации здания, коммунальных платежей (кроме уплачиваемых по счетчику), налог на имущество, платежи за землю, страховку и оплату за услуги по управлению зданием. Операционные расходы зависят от качества здания, а также управляющей компании и варьируются в пределах:
o Класс А $75 - $100 за кв.м. в год
o Класс В $55 - $65 за кв.м. в год
• Несмотря на довольно ограниченное предложение, владельцы зданий предлагают помещения либо со стандартной отделкой, либо компенсируют стоимость отделки в пределах $100-$250 за кв.м. в качестве дополнительной льготы.
• Требования по восстановлению помещений до первоначального состояния – редкость. Нормальный износ помещений приемлем.
• Площадь офиса в большинстве зданий определяется по международному стандарту ВОМА. Российский стандарт БТИ (эквивалент «чистой площади коврового покрытия») необходим в целях государственной регистрации.
• Эффективность здания – соотношение полезной и арендуемой площадей в здании. В Москве этот показатель варьируется от 70% в старых до 87-95% в современных зданиях.

Инвестиционный рынок

• Инвестиционный рынок наращивает обороты в Москве, однако количество инвестиционных сделок по-прежнему невелико. Три основные инвестиционные сделки, находившееся под пристальным вниманием всех игроков рынка коммерческой недвижимости Москвы, были заключены в IV кв. 2003 г. CSFB продал здание на Гоголевском 11 to FF&P/GE Asset Management, здание Ericsson на улице 8го Марта и Большой Гнездниковский 1 были проданы дочерней компании Лукойла. Здание на Большом Гнездниковском 1 было продано во второй раз за последние два года.
• Анализируя сделки, прошедшие в 2003 г., можно сделать вывод о снижении инвестиционной доходности, или иными словами, стоимость зданий, или по крайней мере, ожидания владельцев по стоимости зданий возросли. В конце 2003 г. инвестиционная доходность по лучшим офисным зданиям была в пределах 13-14%. Мы ожидаем дальнейшее снижение доходности по лучшим офисным зданиям до 10% в ближайшие 3-5 лет, в зависимости от объема строительства и развития спроса. Поскольку московский рынок нельзя назвать зрелым, оценка доходности даже по наиболее заметным сделкам не является стопроцентно достоверной и должна приниматься с определенной долей осторожности. Наиболее продвинутые покупатели на московском рынке как FF&P/GE Asset Management, AIG/Interros, Eastern Property Holdings (EPH), Torus Investment Management, BMT Management, и Europolis добавляют к текущей доходности в Варшаве (9.75-10.5%), Праге (8.75-9%) и Будапеште (8.5-8.75%) некоторую наценку для Москвы как сопряженной с большими рисками.
• Недостаток качественных инвестиционных продуктов и высокий уровень занятости зданий самими владельцами по-прежнему ограничивают инвестиционные возможности в Москве, поэтому инвесторы должны быть готовы принимать решения быстро, как только появляются возможности инвестировать. Маловероятно, что ситуация изменится до конца 2006-07 г.г., поскольку к тому времени ожидается завершение строительства большого числа качественных зданий класса А.
• Рынок продаж офисов для собственного использования вырос по сравнению с 2002 г. на 13% по количеству сделок до 70 в 2003 г., или более чем на 85% в площадном выражении до 180000 кв.м. Для сравнения, в 2001 г. было заключено 50 сделок общей площадью 71000 кв.м. Компании нефтегазового и финансового секторов были по-прежнему наиболее активными покупателями офисов, однако их доля сократилась по сравнению с предыдущим годом. Цена продажи офисов международного качества для собственного использования варьировалась в зависимости от размера здания и его расположения от $2000 до $3500 за квадратный метр.
• Строительные аспекты: прямые затраты на строительство варьировались от $700 до $1500 за квадратный метр. Срок строительства составляет приблизительно 18 месяцев. Общий срок приобретения земельного участка, утверждения проекта и строительства зависит от проекта.
• Закон города Москвы «О землепользовании и застройке в городе Москве», вступивший в силу в середине 2003 г., привел земельное законодательство Москвы в соответствие с федеральным, и предоставил новые возможности по приобретению прав собственности на землю инвесторам и девелоперам (де юре). Однако, подобных прецедентов в Москве в 2003 г. не было. Сроки аренды земли варьируются от 5 до 49 лет. Право аренды можно приобрести как на первичном, так и на вторичном рынках. Стоимость приобретения прав аренды на первичном рынке зависит от расположения и целевого назначения и может достигать $6-10 миллионов за гектар. Арендная плата за землю зависит от расположения и целевого назначения. Девелоперам проектов на территории Москва Сити предоставляются льготы (до 90%) на период строительства.

Прогноз

• Экономическая ситуация в России в 2004 г. будет зависеть от политического контроля и степени вовлеченности государства в экономику, кампании по сокращению бюрократии и коррупции, продолжающейся интернационализации российского бизнеса, изменения производственной и бюджетной политики с целью стимулирования инвестиций и роста занятости в промышленности, а также продолжающегося укрепления рубля. Правительство ожидает 4-5-% рост ВВП в 2004 г., однако президентские выборы в марте 2004 могут замедлить темп реформ.
• Будущее рынка офисов Москвы в 2004-05 г.г. выглядит вполне радужно, и вероятнее всего, период подъема продолжится до 2006-07 г.г., когда значительное количество новых зданий выйдет на рынок. Принимая во внимание объемы поглощения и строительства в 2004-05 гг., ожидается, что уровень свободных помещений останется стабильным или незначительно увеличится на 0.5-1% в год. Жесткая политика планирования строительства, недостаток финансирования, а также сдержанность девелоперов, соотнесенная с ростом занятости могут свести на нет возможность перехода рынка в стадию перенасыщения.
• Проект Москва Сити окажет значительное влияние на рынок офисов Москвы в ближайшие пять лет. К концу 2007 г. общая площадь офисов Москвы Сити будет составлять одну десятую от общего предложения офисов на тот момент. В конце 2003 г. компании активно вели переговоры по предварительной аренде офисов в первых зданиях Москвы Сити, выходящих на рынок в конце 2004-05 г.г., чтобы получить наиболее привлекательные условия аренды в период строительства. Отечественный девелопер, Московская Девелоперская Компания (МДК) получила подряд на строительство амбициозного офисного небоскреба высотой 650 метров и площадью 400000 кв.м., названного «Россия», к 2010 г. Такое решение выглядит вполне обоснованным, поскольку многие ведущие российские финансовые нефтяные компании уже ведут переговоры по аренде крупных блоков офисов в Москва Сити.
• Международное исследование, проведенное компанией Cushman & Wakefield Healey & Baker в 2003 г., показало, что офисы в Москве одновременно являются и привлекательными, и доступными по цене в сравнении с прочими ведущими деловыми центрами в мире. Несмотря на укрепление рубля, общая стоимость аренды лучших офисов в Москве все еще ниже Лондона, Токио, Парижа и Нью Йорка.