Обзор рынка офисной недвижимости за 1 квартал 2008 года

Предложение

На конец марта 2008 года, объем офисных площадей классов А, В и С города Киева составил 934 тыс. кв. м.

В общей структуре предложения столичного рынка помещения класса В и В+ составляют порядка 50%. Помещения А-класса составляют 17%, площадей класса С – примерно 33%. Большинство заявленных к открытию в 2008 году объектов также позиционируются в классе В.

Новое предложение на рынке офисной недвижимости формируется за счет строительства новых бизнес – центров класса «А», «В» и «В+», а также реконструкции старых административных зданий. В тоже время, процент прироста качественных площадей за счет реконструкции уменьшается. В дальнейшем процент непрофессиональной недвижимости в общем объеме будет уменьшаться за счет ввода в эксплуатацию новых офисных центров класса «А» и «В».

Рост объема качественных офисных площадей в столице свидетельствует о динамичном развитии рынка и его высоком инвестиционном потенциале. Развитию офисной недвижимости в последние годы способствует рост экономических показателей Киева, активизация бизнес среды, выход на рынок Украины новых компаний.

В течение 1 квартала 2008 года в эксплуатацию был введен офисный центр «Реноме», общей площадью 6 700 кв. м. Данный БЦ относится к классу В.

В начале 2 квартала ожидается открытие бизнес центра класса А «Deloitte» («NTBC-2»).

В течение 2007 года в Киеве были введены в эксплуатацию профессиональные бизнес центры, общей площадью более 285 тыс. кв. м.

Реальность планов застройщиков многих из указанных проектов в заявленные сроки вызывает сомнения, исходя из визуальной оценки строительных площадок. Прогнозные показатели роста объема предложения в 2008-2009 гг. – 200-250 тыс. кв.м. в год. Таким образом, насыщение рынка произойдет не ранее 2010-2012 гг., с учетом ежегодного роста объема спроса на 5-10%.

На рынке наблюдается укрупнение реализуемых проектов. 2007 год ознаменовался появлением ряда крупных профессиональных бизнес центров, площади которых превышают 25 тыс. кв. м. каждый («Парус», «Айсберг»). Некоторые существующие бизнес центры увеличивают свои площади за счет строительства новых очередей. В данный момент идет работа над вторыми очередями бизнес центров «Ильинский» («Ласточка»), «Horizon Park», в конце года была сдана в эксплуатацию вторая очередь одного из самых фешенебельных престижных и дорогих в Киеве БЦ «Леонардо». Строятся многофункциональные комплексы («Миракс-Плаза», «Эспланада», «Дарницкий», др.) Целый ряд крупномасштабных МФК проектируется.

Несколько компаний заявили о строительстве бизнес парков – крупных комплексов офисных
зданий с сопутствующей инфраструктурой (в частности, «Алакор Бизнес ПаркСити», «World Trade Center»).

Индекс предложения офисных площадей классов А и В в Киеве в настоящий момент находится на уровне 0,34 кв. м на душу населения. В то же время в Праге этот показатель составляет 1,67 кв. м/чел., в Варшаве – 1,50 кв. м/чел., в Будапеште – 1,23 кв. м/чел. Только при достижении этих показателей можно будет говорить о том, что киевский рынок офисов вступил в стадию стабилизации и насыщения.

Вакантность офисных площадей держится на очень низком уровне: около 1,5% в сегменте профессиональных и 6-8% для непрофессиональных офисных помещений. Свободное предложение офисов класса «А» и «В+» практически отсутствует. Помещения арендуются, как правило, на срок от одного до трех лет, иногда крупными и стабильно развивающимися компаниями до пяти лет.

Спрос

Текущее состояние на рынке офисной недвижимости характеризуется острой нехваткой профессиональных помещений. Спрос на качественные офисные помещения с удобным расположением существенно превышает текущее предложение. Неудовлетворенный спрос, по разным экспертным оценкам, составляет от 500 до 800 тыс. кв. м.

На рынке высоким спросом пользуются офисные центры, расположенные в центральном деловом районе города (CBD). Вместе с тем, происходит расширение географии спроса. Все большее число арендаторов согласны рассматривать для размещения офиса, не только центральный и прилегающие к нему районы, но и районы Левого берега. На последние приходится около 8 % общей офисной площади столицы, а при введении всех заявленных площадей в 2008 году – эта доля увеличиться до 10%.

Анализ заявок на аренду офисов позволяет говорить о повышении требований арендаторов к предлагаемым офисным помещениям, которые заключаются в хорошей транспортной доступности, наличию достаточного количества парковочных мест, открытой планировке офисного пространства и наличию сопутствующей инфраструктуры в БЦ. Сегодня на рынке спросом пользуются помещения всех классов. Нехватка качественных площадей делает востребованными со стороны арендаторов помещения класса «С» и ниже. В то же время продолжается смещение приоритетов арендаторов в сторону высококачественных площадей.

Наибольшей популярностью в офисах класса «А» и «В» сегодня пользуются помещения блоками от 100 до 400 кв. м. В офисах класса «С» наиболее востребованы помещения площадью до 120 кв. м. Размер среднего офиса увеличивается. Арендаторы, зачастую, - это компании, работающие в формате В2В, украинских и иностранных компаний поровну.

Ценовая конъюнктура

В 1 квартале 2008 года, ставки на офисные помещения, в зависимости от класса возросли на 4-5%. Появление на рынке новых офисных площадей в 2007 году существенно не повлияло на насыщение рынка. Текущий дефицит предложения профессиональной офисной недвижимости и существующий объем спроса, а также задержки сроков реализации крупных проектов стимулируют дальнейший рост цен на офисную недвижимость в течение ближайших нескольких лет.

Решающим факторами ценообразования в Киеве являются соответствие характеристик офиса заявленному классу здания, размещение в центральной части города и престижность месторасположения.

Стоимость аренды столичных офисов класса А сегодня иногда достигает и $100 за кв. м./мес. Для класса В/В+ средняя ставка составляет $45-55 за кв.м./мес. Для офисов класса С и непрофессиональных переоборудованных помещений средняя ставка варьирует в пределах $25-35 за кв.м./мес. в периферийных районах, а в историческом центре столицы «квартира под офис» по стоимости аренды практически не отличатся от ставок профессиональных бизнес центров классов А и В.

Рост арендных ставок во 2 квартале 2008 составит порядка 5%. В будущем произойдет существенная коррекция уровня ставок в сторону снижения, но не ранее насыщения рынка после ввода в эксплуатацию большинства заявленных проектов.

Основные события в сегменте офисной недвижимости в 1 квартале 2008 года

• Компания "Евразия-Украина" сдала в долгосрочную аренду на 10 лет офисный центр на улице Жилянская, 48-50а в Киеве («NTBC-2») аудиторской компании «Deloitte». В данном центре разместится главный украинский офис компании, и он будет называться «Deloitte»;

• Компанией MCG, строящая в Москве высотные здания «Imperial Tower» и «Eurasia Tower», было заявлено о намерении начать строительство делового комплекса «Киев-Сити» площадью 800 тыс. кв. м на Рыбальском острове в Киеве. Сумма инвестиций в строительство комплекса оценивается в $1 млрд.;

• ЗАО «Еврохолдинг Инвест» заявила о намерении инвестировать около $50 млн. в строительство офисного центра с помещениями общественного обслуживания на ул. Глыбочицкой, 16-б в Шевченковском районе Киева. Открытие центра запланировано на конец 2010 года;

• В текущем году компания «Андреевский Плаза» планирует приступить к строительству второй очереди уже функционирующего бизнес-центра Swiss House на улице Фроловской, 9–11. В феврале проект бизнес-центра был в целом одобрен на секции градсовета;

• ЗАО «Аэробуд» намерено построить офисный центр возле Национального дворца «Украина» по улице Щорса, 5. Общая площадь здания составит 15,6 тыс. кв. м. Градостроительный совет уже в целом одобрил этот проект;

• Компания Global Solutions заявила о планах строительства офисного здания класса "А" по ул. Владимиро-Лыбидской в Киеве в конце текущего года. Общая площадь здания составит около 50 тыс. кв. м. Ориентировочная сумма инвестиций составит $60 млн.;

• Антимонопольный комитет выдал подконтрольной Дмитрию Фирташу компании Heritage
Properties International разрешение на покупку более 50% доли «Украинской торговой линии», владеющей скандально известным проектом строительства отельно-офисного центра на территории музея «Киевская крепость». Планируется, что площадь центра составит 325 тыс. кв. м – на 52 этажах будут расположены 142 тыс. кв. м офисов и 20 тыс. кв. м торговых площадей и гостиничных апартаментов. Стоимость строительства оценивается в $ 350-400 млн.;

• 2 февраля 2008 года состоялась непрерывная заливка фундаментной плиты башни «А»
многофункционального комплекса Mirax Plaza, расположенного по адресу ул. Глыбочицкая, 43.