Обзор рынка коммерческой недвижимости - III квартал 2008 г

Торговая недвижимость
Общая характеристика
Кризис на мировом фондовом рынке негативно отразился на российском сегменте коммерческой Недвижимости.

В результате дефицита кредитных средств многое крупные девелоперы вынуждены приостанавливать или продавать свои коммерческие объекты/проекты.
Одним из важнейших событий на рынке коммерческой недвижимости в 3 квартале текущего года стал международный форум PROEstate.
В рамках PROEstate Санкт-Петербург присоединился к федеральной программе ремонта ветхого жилья. Это означает, что город будет активнее расселять депрессивные районы, а значит освободятся новые  территории, пригодные для реализации проектов комплексной застройки, в т. ч. торговой.
Рынок торговой недвижимости Санкт-Петербурга остается одним из наиболее привлекательных для крупных инвесторов.
В течение 3 лет компания «Белая Дача» намерена открыть в Петербурге три-четыре одноименных садовых гипермаркета.
Первым проектом девелоперского подразделения ОАО «Седьмой континент» - ООО «7К-Развитие» в Петербурге станет торгово-развлекательный комплекс «Шоколад» (45 000 кв. м).
На сентябрь 2008 года объем рынка торговых площадей в Санкт-Петербурге составил 3,6 млн. кв.м.

За 3 квартал 2008 г. введено в эксплуатацию 101 тыс. кв.м, что составляет 133% от аналогичного показателя прошлого года.

Предложение. Спрос

За последние 2 года объем вводимых торговых площадей стабилизировался и резких «скачков» объема предложения не прогнозируется.
В течение 3 квартала 2008 года реализованы 2 торговых объектов общей площадью около 101 тыс. кв. м.
Реализованные в 3 квартале проекты:
- ТРК «Феличита» (83 000 кв.м)
- ТК «Призма» (17 500 кв.м)

Высокий уровень спроса на аренду торговых помещений в Санкт-Петербурге.
Уровень заполняемости большинства торговых комплексов в СПб – 95%.
Наибольшим спросом пользуются площади в торговых комплексах с продуманной концепцией; профессионально подобранным пулом операторов.
Проекты, планируемые к реализации до конца 2008 года
До конца 2008 года планируется ввести на рынок 190,85 тыс. кв. м торговых площадей. Но действительный объем ввода может составить 80-100 тыс. кв. м в связи с переносом сроков ввода в эксплуатацию торговых объектов.

Арендные ставки

Уровень арендных ставок в сегменте стрит-ритейл по десяти лучшим торговым коридорам составил 1 100 - 2 800 USD/кв.м/год.
На Невском проспекте уровень арендных ставок – 4 000 – 10 500 USD/кв.м/год.

Основные тенденции и прогнозы рынка торговой недвижимости Санкт-Петербурга:
Общий объем предложения торговых площадей к концу 2008 года составит 3,79 млн. кв.м
В среднесрочной перспективе (2-3 года) может произойти сокращение предложения коммерческих площадей на рынке.
Прогнозируется снижение арендных ставок на 10-15%.
Начинает формироваться новое направление сегмента DIY – интерьерные комплексы высокого ценового сегмента. Первыми представителями данного направления станут ТК «Аура» и дизайн-галерея в МФК «Толстой сквер».
Складская недвижимость
Общая характеристика

- В 3 квартале 2008 года в эксплуатацию было введено 129 170 кв.м складских площадей, что в 3 раза превышает аналогичный показатель за второе полугодие 2008 года
- Наиболее активно развивающимися зонами складской недвижимости являются южные направления – Пушкинский и Московский районы, поселок Шушары, промзона Горелово, на севере – промзона Парнас, Всеволожский район, на западе – Обухово и поселок Металлострой.
- Из-за сложностей с финансированием строительство новых складских объектов будет приостановлено, и рынок складской недвижимости Санкт-Петерубрга на некоторое время замедлит темпы развития
- На фоне ухудшившейся финансовой ситуации на рынках недвижимости США и Европы рынок коммерческой недвижимости России в целом и складской недвижимости в частности остаются привлекательными для инвесторов.
- К вводу в эксплуатацию до конца 2008 года заявлено 19 складских объектов общей площадью более 1,3 млн. кв.м.

По мнению специалистов ASTERA к концу 2008 года будет введено в эксплуатацию не более 40% заявленных складских комплексов, которые не смогут в полной мере удовлетворить существующий спрос. Из-за переносов сроков ввода складских площадей и увеличения спроса на них заполняемость существующих объектов приблизится к 100%.
Предложение
С учетом складских комплексов, введенных в эксплуатацию в 3 квартале 2008 года предложение качественных складских площадей в Санкт-Петербурге составляет 1 429 339 кв.м.
Наибольшая доля предложения складских комплексов в количественном выражении приходится на склады классов «С» и «D», которые составляют 81% всего предложения складских комплексов Санкт-Петербурга По качественному соотношению большую долю предложения складских площадей Санкт-Петербурга составляют склады класса «А» - 59%.
При реализации заявленных к вводу в 2008 году проектов разница между спросом и предложением сократится, но в ближайшие два-три года дефицит складских помещений ликвидирован не будет.
  
Складские комплексы, введенные в эксплуатацию в 3 полугодии 2008 года

Сложности с финансированием новых проектов, а также догоняющие темпы развития транспортной инфраструктуры в зонах строительства складских комплексов являются основными причинами задержки сроков ввода в эксплуатацию новых складских объектов.
В 3 квартале 2008 года в эксплуатацию было введено 129 170 кв.м высококлассных складских площадей, что составило 30% от заявленных к вводу складских комплексов.

По сравнению с первым полугодием 2008 г. прирост складских площадей составил почти 10%, что свидетельствует об увеличении темпа ввода складских комплексов в эксплуатацию.

Все складские площади, введенные в эксплуатацию в 3 квартале 2008 г. предназначены для сдачи в аренду, из них к классу «А» относятся 109 170 кв.м, к классу «В» - 20 000 кв.м
Пректы складских комплексов, планируемые к реализации до конца 2008 года
До конца 2008 года к вводу заявлено 19 складских комплексов класса «А» и «В» общей площадью 1 372 090 кв.м. 1 353 590 кв.м из общего количества заявленных к вводу до конца 2008 г. складских площадей относятся к классу «А», 18 500 кв.м – к классу «В».
449 250 кв.м из общего числа заявленных к вводу до конца 2008 г. складских комплексов являются логистическими, 922 840 кв.м предназначены для сдачи в аренду. Специалисты компании ASTERA считают, что до конца 2008 года будет сдано не более 40% всех заявленных складских площадей.
Основанием для данного прогноза служат трудности девелоперов и инвесторов с финансированиемстроящихся и заявленных проектов. Нехватка денежных ресурсов, вызванная финансовымкризисом, приведет к задержке сроков ввода строящихся складских объектов, а в некоторых случаях к прекращению реализации заявленных проектов.
 
Спрос

Спрос на склады классов «А» и «В» попрежнему не удовлетворен. Растущая потребность в высококлассных складских комплексах связана с выходом на рынок Санкт-Петербурга и Ленинградской областииностранных торговых компаний и логистических операторов, а также с развитиемэкономики города и области.
В связи с увеличением спроса на высококачественные складские помещения большинство проектов складов класса «А» заполняются уже на этапе строительства, в результате предварительно заключенных договоров аренды.

Чаще всего арендаторами складских объектов выступают федеральные и международные операторы, оказывающие логистические услуги, а также производственные компании.
В ближайшие 2-3 года спрос на складские помещения сохранится. Задержка сроков ввода в эксплуатацию новых складских объектов и увеличение спроса станут предпосылками для ужесточения конкуренции на рынке складской недвижимости, которая в свою очередь приведет к повышению качества строящихся объектов и оказываемых услуг на рынке складов Санкт-Петербурга.
 
Уровень арендных ставок

По итогам 3 квартала 2008 года арендные ставки на качественные складские помещения существенно не изменились по сравнению первым полугодием 2008 г.
Арендная ставка на склады класса «А» составила $120-150/кв.м/год triple net*. Ставка на складские помещения класса «В» находится в диапазоне $115- 135/кв.м/год triple net.
Основными ценообразующими характеристиками для складской недвижимости являются:
- транспортная доступность,
- техническая подготовка земельного участка,
- местоположение,
- класс склада
- техническое состояние склада
Постепенный рост арендных ставок на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга будет продолжаться на протяжении двух-трех лет, пока существующее предложение складской недвижимости не удовлетворит спрос.
 
Тенденции и прогноз развития

- Не смотря на мировой финансовый кризис, рынок недвижимости в целом, и складской сегмент в частности, остаются привлекательными для иностранных инвесторов, так как вложения в Российскую недвижимость являются выгодными по сравнению с европейскими и американскими рынками.
- Спрос на качественные складские площади может незначительно снизится в связи с финансовыми трудностями компаний – потенциальных арендаторов складских площадей.
- Финансовый кризис будет способствовать росту конкурентной борьбы как среди девелоперов складской недвижимости, так и среди операторов, предоставляющих логистические услуги, что приведет к фильтрации рынка и оставит наиболее крупных и сильных игроков.
- В краткосрочной перспективе прогнозируется незначительный рост арендных ставок, связанный как с дефицитом предложения, так и с увеличением стоимости строительства.
Развитие транспортной и складской инфраструктуры Санкт-Петербурга, увеличение эффективности доставки и обработки грузов позволит сократить затраты конечных пользователей и снизить стоимость готовой продукции и услуг для населения, повышая тем самым уровень жизни и покупательской способности жителей Санкт-Петербурга.
Офисная недвижимость
Общая характеристика

Рынок офисных помещений в бизнес-центрах отличается стабильным равномерным развитием и постепенным снижением доли некачественных бизнес-центров в общей структуре предложения.
Несмотря на быстро возросшее предложение на рынке за последние 3 года, отмечено повышениеарендных ставок, что отражает положительную динамику его развития.

Высокий уровень доходности рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга и растущий спрос на качественные офисные помещения, в условиях кризиса ликвидности на мировых финансовых рынках и падения доходности коммерческой недвижимости в развитых странах, может стать дополнительным стимулом для прихода новых иностранных инвесторов на петербургский рынок.
Обеспеченность офисными площадями по городу в 3-ем квартале 2008 г. составляет около 350 кв. м на 1 000 человек. В сравнении с обеспеченностью офисными площадями на 1 000 человек в крупных городах Европы (от 2 500 до 8 000 кв.м. на 1 000 человек), потенциал офисного рынка Санкт-Петербурга оценивается как высокий.
Специалисты ASTERA считают, что если мировой финансовый кризис не окажет негативного влияния на данный сегмент коммерческой недвижимости и сохранятся запланированные сроки ввода всех объектов, то общий объем предложения офисных площадей класса «A» и «B» на конец 2012 года удвоится по сравнению с текущим уровнем, что приведет к вступлению рынка в фазу зрелости и относительного насыщения.
Предложение

Общий объем качественных офисных площадей по итогам 3-го кв. 2008 года составил около 1 744 488 кв.м. Общее количество бизнес-центров разных классов составляет около 325.
Сокращается доля некачественных бизнес- центров в общей структуре предложения: в 3-ем квартале 2008 г.: бизнес-центры класса С составили около 36% от общего объема площадей против 57% в январе 2006 г.
Несмотря на наметившеюся в последние 2 года тенденцию децентрализации, большая часть веденных офисных площадей сконцентрирована в центральной части города.
 

В течение 3-х кварталов 2008 г. было введено в эксплуатацию 25 бизнес-центров. Прирост рынка качественных офисных площадей в бизнес–центрах классов «А» и «В» в Петербурге за 3 квартала 2008 г. составил 344 343 кв.м.
Среди введенных бизнес-центров в 2008 г. отсутствует предложение бизнес-центров класса «С».
К концу 2008 года заявлено к вводу 13 бизнес-центров с общим объемом площадей 176 590 кв. м. Однако, специалисты ASTERA отмечают, что обычно лишь около 60-70% офисных комплексов от заявленных крупных проектов выходят на рынок без задержки плановых сроков ввода.
По количеству планируемых к вводу в эксплуатацию бизнес-центров лидерами являются Приморский и Московский районы, где заявлено к вводу по 3 высококачественных офисных объектов, что составляет 46 % от общего количества бизнес-центров, заявленных к вводу в эксплуатацию в городе до конца 2008 г.

Спрос

Высокий спрос на качественные офисные помещения подтверждается уровнем их заполняемости: в 3-ем квартале 2008 г. заполняемость бизнес–центров класса «А» составляет 94-96%. Заполняемость бизнес–центров класса «В» - 95-97 %.
Наблюдается увеличение спроса на покупку и аренду офисных помещений от 500 до 3 000 кв.м, основными арендаторами данных помещений являются крупные московские и иностранные компании.
Спрос на высококачественные офисные площади в Санкт-Петербурге был сформирован в основном московскими и международными компаниями, ориентированными на открытие представительства в Санкт-Петербурге, а также компаниями, уже имеющих офис в Санкт- Петербурге, но желающие улучшить его качество или нуждающиеся в расширении площадей.
 
Ставки аренды,продажи
За 3 кв. 2008 года рост арендных ставок в бизнес-центрах класса «А», «В» и «С» в среднем составил 12-14%.

Наиболее высокие арендные ставки наблюдаются в новых бизнес-центрах высокого класса, расположенных в историческом центре города.
Арендные ставки в новых бизнес-центрах значительно выше, чем в бизнес-центрах аналогичного класса старой постройки. Причиной является то, что новые здания обладают более высоким уровнем инженерной оснащенности, планировочных решений и отделки помещений.
 

Несмотря на возросшее число офисных площадей, выставленных на продажу в 3-ем квартале 2008 г., сегмент аренды офисных площадей в Санкт-Петербурге продолжает превышать объем рынка купли-продажи. В 3-ем квартале 2008 г. доля бизнес-центров в Санкт-Петербурге, предлагающих офисные помещения в собственность, составила около 10% от общего объема офисной недвижимости.
Предложение продажи офисов в основном сформировано за счет долевого участия инвесторов при сооружении бизнес-центров.
Сокращение уровня доходности в 2008 г. по сравнению с 2001 г. связано с ростом рисков и постепенным заполнением рынка бизнес-центров.
 
Тенденции и прогноз развития

Одна из тенденцией активно формирующейся на рынке офисной недвижимости – строительство многофункциональных комплексов. МФК представляют собой деловые кварталы, включающие жилую, гостиничную, торговую и офисную недвижимость, преимущественно класса «А» и «В».
Основная характеристика рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга - процесс децентрализации, проявляющийся в строительстве новых бизнес-центров, бизнес-парков, и техно-парков вблизи КАД и в зоне аэропорта; количество новых объектов в промышленных зонах и на периферии превысило объем ввода в центре города.

Кризис ликвидности на мировых финансовых рынках вызвал стагнацию на рынке офисной недвижимости в 3-ем квартале 2008 г.: заявленные крупные офисные комплексы могут выйти на рынок с задержкой плановых сроков ввода, а проекты, находящиеся на стадии планирования, могут быть совсем отменены или существенно пересмотрены девелоперами. Задержки строительства приведут к переносу момента насыщения офисного рынка Санкт-Петербурга на более отдаленный период, сроки которого зависят от скорости преодоления мирового кризиса и улучшения инвестиционного климата страны.
Специалисты ASTERA считают, что общий потенциальный спрос рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга, с учетом заявленных проектов и с учетом сложившейся экономической ситуации, в среднесрочной перспективе не будет удовлетворен.
Гостиничная недвижимость
Общая характеристика

-О выходе на рынок Санкт-Петербурга продолжали заявлять международные гостиничные операторы
- Сохранилась тенденция объединения мини-отелей в сети
- Сократилось количество проектов гостиниц, заявленных к вводу на конец 2008 года
- Девелоперские компании продолжали развивать проекты гостиничной недвижимости в Санкт-Петербурге.
Предложение
- На 1 октября 2008 года в Санкт- Петербурге действует 374 гостиницы (включая мини-отели, не включая апартаменты и загородные гостиницы *), объем номерного фонда составляет 20 145 номеров.
- Наибольший удельный вес имеют гостиницы категории «три звезды» – 53 % от общего номерного фонда, отели категории «четыре звезды» и «пять звезд» занимают соответственно 20% и 8% рынка. Доля рынка гостиниц «эконом-класса» составляет 19%.

- Анализ распределения гостиниц по районам города свидетельствует о концентрации гостиничного фонда в центральных районах города.
- Наибольший удельный вес в номерном фонде имеют Центральный (31 %), Адмиралтейский (13 %), Василеостровский (12 %) и Московский (10 %) районы Санкт-Петербурга.
- В ближайшие годы изменений в распределении номерного фонда по районам не предвидится. Около 80% планируемого номерного фонда, будет возводится в центральных районах города: Адмиралтейский, Центральный,Московский, Василеостровский и Петроградский.

Проекты гостиниц, реализованные в 3 квартале 2008

- Несмотря на значительный прирост объема предложения гостиниц в I полугодии 2008 года, в III квартале 2008 года в Санкт-Петербурге не было открыто ни одной новой гостиницы.
- Делать выводы о влиянии кризиса на мировом финансовом рынке на динамику ввода гостиничных объектов в краткосрочной перспективе преждевременно, так как и ранее большинство заявленных гостиничных проектов не вводилось вовремя.

Проекты гостиниц, планируемые к реализации к концу 2008 года

- В III квартале 2008 года количество гостиничных проектов, заявленных к вводу к концу 2008 года сократилось до 24. По 15 объектам, заявленным ранее к вводу к концу текущего.
- Номерной фонд, заявленных к реализации к концу 2008 года гостиниц сократился по сравнениюс данными за I полугодие на 1 750 номеров и составил 2 959 номеров.года, сроки реализации перенеслись на 2009-2010 гг.
- Из всех заявленных проектов только 11 гостиниц с общим номерным фондом 1 893 номеров находятся на стадии строительства.
- Сложившееся на протяжении нескольких лет практика девелопмента объектов гостиничной недвижимости такова, что сроки ввода большинства проектов не соблюдаются.
К концу 2008 года фактическое количество реализованных гостиничных проектов будет значительно меньше заявленных.
Спрос

- Рынок гостиничной недвижимости Санкт-Петербурга характеризуется преобладанием спроса над предложением, сезонным спросом, дефицитом объектов размещения всех категорий и высоким потенциалом развития.
- Объем туристического потока города ежегодно растет. Прогнозируемый ежегодный роста въездного туристического потока составляет 10% - В основном спрос характеризуется туристической направленностью посещений. С деловыми целями город посещает только 25% туристов.

- Сезонность въездного туристического потока отражается на уровне заполняемости гостиниц города.
Среднегодовая заполняемость петербургских отелей всех категорий составляет 60%. Максимальный уровень загрузки (95-100%) характерен в «высокий» сезон, который продолжается в период с мая по август.
- В последнее время наметилась тенденция продления «высокого» сезона до сентября-октября, что связано изменением структуры туристического потока, а именно с увеличением активности бизнес-туристов в осеннее месяцы.

Стоимость номеров

- Санкт-Петербург – один из самых дорогих туристических центров мира, что во многом сдерживает развитие туристической отрасли города.
- Санкт-Петербург занимает 18-ое место в рейтинге самых дорогих городов мира для проживания иностранных граждан
- Рост цен на услуги размещения в гостиницах Санкт-Петербурга составляет 10-15% в год- Цены в «высокий» сезон возрастают в среднем на 25% в гостиницах «три звезды» и эконом-класса, на 40-50% в гостиницах «четыре звезды» и «пять звезд».

 
Тенденции и прогноз развития

- Увеличение номерного фонда города за счет реализации гостиничных проектов категории «три звезды» и выше
- Увеличение числа заявленных гостиничных проектов в составе многофункциональных комплексов
-Увеличение присутствия крупных международных операторов на рынке Санкт-Петербурга
- Реконструкция старого жилого фонда, вывод промышленных объектов за пределы города и перепрофилирование освободившихся территорий под гостиничные объекты
- Развитие формата SPA-отелей, апарт-отелей и бутик-отелей
- Развитие сегмента мини-отелей
- Развитие рынка гостиничной недвижимости в пригородах Санкт-Петербурга, в том числе при горнолыжных курортах
- Активизация процесса освоения территорий возле аэропорта «Пулково»

- Рынок гостиничной недвижимости Санкт-Петербурга обладает высоким потенциалом развития: спрос на услуги размещения в ближайшие годыне будет удовлетворен
- В связи с ситуацией на мировых финансовых рынках ожидается снижение объемов ввода гостиниц в среднесрочной и долгосрочной перспективах.