Самолет с коммерческим грузом

"Самолет девелопмент" решил переформатировать концепцию комплекса IT City (ранее - MOCity), который планируется построить поблизости от деревни Мякинино в Одинцовском районе Подмосковья. Первоначально застройщик намеревался возвести рядом с администрацией Московской области порядка 500 тыс. кв. м апартаментов. Сейчас площадь IT City увеличена практически до 900 тыс. кв. м, а помимо жилой части, там будут созданы и коммерческие площади.

В компании заявляют, что в состав многофункционального комплекса с рабочим названием IT City войдут 640 тыс. кв. м апартаментов, 200 тыс. кв. м офисов и 30 тыс. кв. м торговых объектов, а остальные площади займет социальная инфраструктура (детские сады и образовательный центр). Инвестиции в развитие проекта оцениваются на уровне 30 млрд рублей.

Александр Ошурко, управляющий партнер компании Praedium, полагает, что новый состав проекта продиктован желанием увеличить его площадь практически вдвое. "При таком объеме невозможно не разнообразить проект коммерческой составляющей. Однако офисы в таком объеме и в такой локации востребованы рынком будут мало, поэтому, вероятнее всего, в процессе строительства их статус все же будет изменен. Возможные варианты для реализации - это гостиничный фонд, гостиничный апарт-комплекс, либо просто апартаменты", - добавил эксперт.

По словам заместителя директора департамента стратегического консалтинга Colliers International Елены Лисиной, что касается офисной составляющей проекта, то на данный момент на рынке офисной недвижимости Москвы имеется большое количество вакантных помещений. "Поэтому необходимо делать очень осторожные прогнозы касательно старта реализации офисных помещений, а также сроков реализации офисной составляющей проекта. Тем более что очевидной синергии между офисами и апартаментами не наблюдается. Касательно торговой составляющей проекта представляется целесообразным размещение только инфраструктурной торговли на первых этажах зданий, расположенных преимущественно на первых линиях основных транспортных магистралей, общим объемом не более 15 тыс. кв. м с учетом наличия крупных торговых объектов в ближайшем окружении проекта", - заключила специалист.

Исходя из данных администрации Одинцовского района Московской области, проект прошел стадию публичных слушаний еще в конце 2015 года. При этом в целом "Самолет девелопмент" является владельцем нескольких участков между Мякининским, Новорижским шоссе и МКАД суммарной площадью 21 гектар. Они находятся рядом с коттеджным поселком "Резиденция Рублево" группы Snegiri.

На данный момент активность девелоперов жилых проектов в этом районе оценивается экспертами, как довольно высокая. Сейчас там уже строятся комплексы "Японский квартал", "Резиденция Рублево", "Парк Рублево" и другие крупные жилые проекты в различных классах. Также некоторые компании заявляли ранее о строительстве вблизи поймы МФК.

Марина Гордеева, заместитель директора отдела стратегического консалтинга CBRE, отмечает, что в целом, северо-западное направление является интересным для строительства жилой и коммерческой недвижимости. "Однако на данном направлении запланированы несколько масштабных проектов, включающих как жилую, так и коммерческую составляющую. В случае их выхода на рынок, проект будет испытывать серьезное конкурентное влияние, причем на протяжении длительного времени, так как реализация каждого из них предполагает срок не менее пяти-десяти лет. Это касается всех сегментов недвижимости в составе проекта. В меньшей степени - торговой недвижимости, так как она может быть ориентирована преимущественно на внутренний спрос, учитывая количество будущих жителей. Настороженность вызывает офисный сегмент. В текущей рыночной конъюнктуре, офисные объекты, расположенные за МКАД характеризуются более высоким уровнем вакантности", - отметила Гордеева.

"Самолет девелопмент" специализируется на строительстве жилья на территории Московской области. В состав портфеля компании находятся такие проекты, как "Люберцы 2015" (209 тыс. кв. м), "Люберцы 2016" (300 тыс. кв. м), "Внуково 2016" (первая очередь - 106 тыс. кв. м). В 2015 году девелопер объявил о планах строительства крупнейшего жилого проекта в Подмосковье - района "Пригород лесное" на 3,5 млн кв. м. Владельцами компании выступают ее генеральный директор Игорь Евтушевский и его партнер Михаил Кенин. Последний также выступает миноритарием "Русской аквакультуры" (11,1%, согласно отчетности за первый квартал 2016 года).

Стоит отметить, что сейчас В Москве активно происходит процесс переформатирования офисных проектов в МФК с более ликвидной на текущем рынке составляющей в виде апартаментов. Такие перевоплощения, к примеру, происходят с БЦ "Большевик", где часть корпусов будет отдана под апартаменты, а также с МФК "Савеловский Сити". Однако при этом переформатирование проекта без ущерба качеству помещений может происходить только на этапе строительства, так что готовые офисные комплексы отдать под апартаменты не удастся, как бы этого ни хотелось девелоперам.