Офисы от застройщиков стоят на 16% дороже, чем при вторичной продаже

Аналитики портала Arendator.ru сопоставили стоимость офисного предложения внутри МКАД на первичном и вторичном рынках. В ходе исследования выяснилось, что девелоперы продают объекты с меньшей нарезкой и, соответственно, с меньшим бюджетом. При этом они держат средневзвешенную цену квадратного метра ощутимо выше той планки, которая характерна для офисов, сданных в 2001-2021 гг.

На сегодняшний день в строящихся или недавно построенных бизнес-центрах наблюдается относительно небольшой разброс цен. Половина (52,0%) лотов, выставленных на продажу, стоит от 350 до 500 тыс. рублей за квадратный метр. Треть экспозиции (33,3%) занимают более дешевые продукты. Офисы с ценником от 500 тыс. рублей за квадратный метр находятся в явном меньшинстве. Их доля составляет 14,7%. Средневзвешенный прайс квадратного метра на первичном рынке специалисты Arendator.ru определили в 450,4 тыс. рублей. Юниты, которые содержатся в офисных зданиях 2001-2021 гг., продаются в среднем по 387,4 тыс. рублей за квадратный метр. Иными словами, разница между двумя типами предложения достигает 16,3%. 

Среди важных особенностей первичного рынка следует отметить ставку на более компактные объекты при сбалансированной структуре экспозиции. По удельному весу в ней выделяются только офисы с габаритами от 100 до 150 кв. м. Из них формируется 22,7% всей выборки. Доля других метражных категорий  варьируется от 7,6% до 14,1%. Если же переключить внимание на офисную недвижимость со стажем, то можно заметить, насколько сильно центр тяжести сдвинут в сторону крупногабаритных лотов. 38,4% предложения – это помещения площадью от 500 кв. м, а еще 16,4% витрины заполнено помещениями по 300-500 кв. м.  В свою очередь, представительство офисов с мелкой нарезкой (до 100 кв. м) сводится к 16,7%, что вдвое меньше, чем на первичном рынке. 

Более крупный метраж задает и более высокий чек на вторичном рынке – в среднем он равен 236,6 млн рублей. Каждый десятый лот в бизнес-центрах из поколения 2001-2021 гг. стоит 500+ млн рублей, а каждый третий – дороже 200 млн рублей. Остальная часть экспозиции поделена приблизительно в равной пропорции между офисами ценой до 50 млн рублей (22,0%), 50-100 млн рублей (21,1%) и 100-200 млн рублей (23,5%). Предложение от застройщиков в основном представлено объектами с умеренным ценником (до 50 млн рублей). Их доля превышает 52%. Высокобюджетная недвижимость (от 200 млн рублей) встречается на первичном рынке сравнительно редко – в 13,2% случаев. В среднем новый офис можно взять за 143,5 млн рублей.