Льготная ипотека. R.I.P.

1 июля 2024 г. в России официально прекратила действовать программа льготного ипотечного кредитования. За четыре года она сделала выдающуюся карьеру, финал которой был несколько омрачен критикой со стороны финансовых экспертов во главе с главой ЦБ Эльвирой Набиуллиной. При этом Минстрой и девелоперское сообщество дают ей самые положительные эпитафии. Редакция Arendator.ru разбиралась, кому больше помогла правительственная щедрость, и каковы реальные результаты триллионных вложений в кредитные субсидии.

Разделение между симпатизантами и критиками льготной ипотеки проходит четко по отраслевому принципу. Лагерь первых состоит из правительственных чиновников и представителей стройиндустрии, лагерь вторых – из финансистов, депутатов Госдумы и независимых аналитиков.

Руководство строительного блока последовательно защищает предпринятые меры по субсидированию спроса на жилье. В конце концов, они обеспечили всем аффилированным ведомствам и организациям очень хорошую отчетность. За четыре года льготной ипотекой воспользовались 1,54 млн российских семей. В общей сложности они приобрели 84 млн кв. м жилья, что сопоставимо с годовым объемом ввода. Доля сделок на первичном рынке, совершенных с привлечением субсидированных займов, варьировалась от 18% до 27%. На пике – в 2023 г. – было оформлено свыше 420 тыс. кредитов на общую сумму в 2,02 трлн рублей.

Хотя программа подавалась в первую очередь как механизм поддержки населения, ее главными бенефициарами стали строительные компании. С 2020 г. они заработали на ней около 8,5 трлн рублей (6 трлн – заемные финансы, 2,5 трлн – собственные накопления граждан). На этом позитивный эффект не исчерпывается. «Программа также обеспечила заказами десятки тысяч предприятий, компаний и индивидуальных предпринимателей, которые связаны со строительством жилья», – подтверждает генеральный директор «Дом.РФ» Виталий Мутко. Девелоперам удалось заметно (на 15-20%) сократить сроки строительных работ и тем самым добиться более выгодных условий по проектному финансированию. Льготная ипотека обеспечила строительный сектор не только гарантированным спросом, но и удобным основанием для повышения цен. После перехода на 8-процентную ставку прайс квадратного метра в московских новостройках поднялся на 69%, в подмосковных – на 80%, в петербургских – на 82%. «Люди платили больше, чем выигрывали от льготной ставки по кредиту», – констатирует председатель думского комитета по финансовому рынку Анатолий Аксаков. Того же мнения придерживается председатель Центробанка Эльвира Набиуллина: «Рост цен на жилье опережает доходы». Как итог, средняя площадь новой квартиры, которую мог себе позволить заемщик с медианной зарплатой, сократилась на 6 кв. м.

Следует уточнить, что затраты из госбюджета на субсидирование ипотеки измеряются 453,1 млрд рублей. «Это не слишком много. Но выгоду от этих трат получает относительно небольшая группа довольно состоятельных заемщиков, застройщики и банки», — комментирует Антон Табах, главный экономист рейтингового агентства «Эксперт РА». Учитывая, что бюджет в значительной степени формируется из налоговых поступлений, выходит, что граждане в немалой части сами же и профинансировали эту программу. «За тех, кто имеет возможность получать ипотеку по льготным ставкам, платят все остальные заемщики более высокой ставкой», – резюмировала Эльвира Набиуллина.

Льготная ипотека подсветила и усилила неравенство в распределении финансовой поддержки. Треть всех кредитов (32%) поглотил Московский регион, где по данным порталов Arendator.ru и Urbanus.ru сосредоточено менее одной пятой от общероссийского фонда первичной недвижимости. Санкт-Петербург генерирует 7% всего жилья и потребил 10% кредитов. Но даже такому благополучному региону, каким является Краснодарский край с его 13-процентной долей в федеральной стройиндустрии, досталось всего 7% от общего объема льготной поддержки. На социальном уровне расслоение также увеличилось. Изначально подразумевалось, что основной аудиторией правительственной программы будут семьи с низкими и средними доходами. Но статистика Сбербанка показывает обратное. Уже на первом этапе 58,9% льготных кредитов оформляли те, кто относится к 25% наиболее состоятельных клиентов. В течении 2021-2023 гг. эта пропорция никогда не опускалась ниже 60%, а в первом квартале 2024-го и вовсе достигла 85,4%. Глава комитета Госдумы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Сергей Пахомов вообще сомневается, что внедрение субсидированной ипотеки могло как-то улучшить положение для большинства россиян: «Давайте честно скажем, что ипотека в последнее время не делала жилье доступным даже при нулевой ставке».

«С точки зрения того, что у нас сейчас строится, мы находимся на абсолютном дне. Так плохо не было никогда с точки зрения того, что нормальный человек может позволить себе приобрести с учетом ипотеки и всех субсидий», – вынес вердикт директор Центра финансовой аналитики Сбербанка Михаил Матовников.

Означает ли это, что после окончания льготного режима ситуация станет лучше? Нет, скорее наоборот. При ставке в 18% среднестатистическому москвичу нужно зарабатывать не менее 233,9 тыс. рублей в месяц, чтобы рассчитывать на одобрение своей кредитной заявки. Для петербуржца эта планка проходит по отметке в 164,8 тыс. рублей, для жителей регионов – 77,6 тыс. рублей. В городах с населением от 1 млн человек размер ежемесячного платежа удвоится.

Следует добавить, что после сдачи в архив «генеральной» программы льготной ипотеки, в силе остается целое семейство вспомогательных кредитных инструментов – адресная семейная ипотека, «арктическая» и «дальневосточная» ипотека, ипотека для специалистов из IT-сферы.