20% коммерческих объектов в новостройках оказались вне действия большинства ипотечных программ

Ужесточение условий ипотечного кредитования как правило обсуждается в контексте жилищного рынка. Между тем, ситуация в сфере коммерческой недвижимости также оставляет желать лучшего. На пике деловой активности каждое седьмое помещение для ведения бизнеса в столичных новостройках, покупалось на заемные средства. В условиях, когда ведущие операторы коммерческой ипотеки подняли рыночные ставки выше 21%, подобная пропорция выглядит недостижимой. При этом многие банки ограничивают размер кредита 30-50 млн рублей, что оставляет «за бортом» часть объектов крупного формата. По оценке специалистов Arendator.ru она может достигать 20-30% от общего объема предложения.

На сегодняшний день средневзвешенная кредитная ставка, которая применяется на рынке коммерческой ипотеки, заключена в коридоре 21,2-21,6% годовых. Более низкие значения встречаются редко. В «Абсолют Банке» базовый показатель равен 20,25%, в крымском РНКБ – от 15,90% до 19,15%, в банке «Уралсиб» – 19,89%, банк «Санкт-Петербург» – 19,00%. Однако следует учитывать, что полная стоимость кредита в процентном выражении зачастую приближается к 24%, а в случае банков «Дом.рф» и «Акибанк» – 26%. В «Совкомбанке» при подключении услуги «Снижение процентной ставки» и комплексном страховании ставка может опуститься до 13,24%.

Предприниматель, который сегодня собирается брать кредит для покупки коммерческих помещений, должен считаться с тем, что в большинстве банков ему не дадут больше 50 млн рублей. Это сужает его потенциальную выборку как минимум на 20%. Программы, предполагающие наличие большего лимита, содержат ограничения по другим параметрам. Так, ВТБ готов выделить потенциальному заемщику, проживающему в одной из столиц, до 60 млн рублей, но не менее чем под 22,2% годовых. Причем для индивидуальных предпринимателей и собственников бизнеса первый взнос будет в полтора раза больше стандартного – 30%. На общем фоне выделяется «Росбанк». В этой организации можно получить до 200 млн рублей, что покрывает 95% актуального предложения на витрине. Однако погасить кредит нужно в течение семи лет. Банки «Ак Барс» и РНКБ определяют размер ипотечной поддержки в индивидуальном порядке, исходя из платежеспособности заемщика. Верхняя граница займа в банке «Кубань Кредит» привязана к стоимости конкретного лота и составляет до 85% от этой величины.

Условия предоставления ипотечных средств на рынке коммерческой недвижимости

Резкое подорожание заемных средств может привести к тому, что застройщики откажутся от продажи некоторого пула коммерческих помещений и будут сдавать их в аренду. При таком сценарии найти резидента заметно проще. Месячный платеж по кредиту сегодня на 70-90% превосходит размер средней арендной ставки. Крупные компании договариваются с банками о внедрении гибридных продуктов, когда первый год применяется льготный режим (вплоть до 1% годовых). При таком сценарии разница сокращается до 4-15%.