Один к пяти: установлено соотношение инфраструктурной и жилой площадей в московских апарт-комплексах

Большинство столичных компаний, которые занимаются строительством апарт-комплексов, придают второстепенное значение объектам сопровождающей инфраструктуры. Такой вывод напрашивается по итогам исследования, проведенного специалистами портала Arendator.ru. Оно охватило более 60 проектов, относящихся к обозначенному типу новостроек. Между этими адресами распределено около 300 тыс. кв. м коммерческих площадей, что дает пропорцию примерно в 5-6 кв. м на одного жильца. Сегодня на рынке представлено лишь несколько комплексов, где совокупный метраж инфраструктурных объектов превосходит совокупный метраж апартаментов или хотя бы сопоставим с ним. 

Эксперты Arendator.ru изучили, насколько московские апарт-комплексы обеспечены социальной инфраструктурой (спортивные, образовательные и медицинские объекты, общепит, ритейл, офисы, ПСН). Выборка включала 63 новостройки, полностью укомплектованных апартаментами и сданных не позднее 1 декабря 2019 г. Из подсчетов были исключены высотки ММДЦ «Москва-Сити» в силу уникальности этой локации и малобюджетные проекты реконструкции, поскольку их экономическая модель по умолчанию не предполагает сколько-нибудь серьезной инфраструктурной начинки. 

Суммарный вклад апарт-комплексов, образующих актуальную экспозицию, в общемосковский фонд социальных объектов исчисляется 295,53 тыс. кв. м. 27,3% (80,74 тыс. кв. м) этой площади достались Центральному административному округу. 17,6% (52,01 тыс. кв. м) получил СВАО и практически столько же ЗАО (51,75 тыс. кв. м). Северные новостройки содержат 37,00 тыс. кв. м инфраструктуры коммерческого назначения (12,5% от общего показателя), юго-восточные – 21,38 тыс. кв. м (7,2%), все прочие – 52,65 тыс. кв. м (17,8%). 

Чаще всего девелоперы выделяют под коммерческое сопровождение не больше 3 тыс. кв. м (37 проектов из 63). Причем в 24 случаях оно и вовсе измеряется сотнями квадратных метров. Также известно 6 адресов, где в структуру комплекса заложены от 3 до 5 тыс. кв. м площадей для открытия того или иного бизнеса. Инфраструктурный пакет среднего масштаба (5-10 тыс. кв. м) присутствует у 10 новостроек. И только одна шестая часть всей группировки действительно щедро снабжена коммерческой недвижимостью: в четырех комплексах помещения соответствующего профиля занимают по 10-15 тыс. кв. м, и еще в шести – свыше 15 тыс. кв. м. 

В целом по городу площадь социальной инфраструктуры апарт-комплексов составляет 18,3% от площади собственно апартаментов. Иными словами, на каждые 5,5 кв. м жилого пространства девелоперы оставляют 1 кв. м «коммерции». Примечательно, что эта пропорция не коррелирует с классом новостроек. Определяющим фактором выступает конкретная экономическая концепция. Например, из 24 проектов, наименее обеспеченных в инфраструктурном плане (6 новостроек с показателем до 3%, 10 – от 3% до 5%, 8 – от 5% до 8%), восемь принадлежат к масс-маркету, десять – к бизнес-классу, по три – к элит- и премиум-классу. Такое же разнообразие наблюдается и в группе из 11 лидеров, у которых метражное соотношение коммерческих и жилых помещений стартует с 50% (7 новостроек с показателем 50-100% и 4 – с показателем от 100%): два проекта комфорт-класса, три бизнес-класса, два премиум-класса и четыре элит-класса. Довольно редко на сегодняшнем рынке встречается пропорция в 8-10% или 30-50%. Та и другая характерны для 5 адресов из 63. Вместе с тем, апарт-комплексы с показателем 10-20% (9 адресов) или 20-30% (тоже 9 адресов) образуют весьма значительную часть экспозиции.