Восемь новостроек обеспечат рекорд десятилетия по вводу офисов в Москве

Столичный рынок офисной недвижимости успел уже основательно забыть, что такое миллион квадратных метров сданных площадей в течение одного сезона. Последний раз такое случалось в 2014 г., когда девелоперы ввели в эксплуатацию порядка 1,5 млн кв. м. Этот результат вряд ли удастся повторить в среднесрочной перспективе, но возвращение к отметке в 1 млн кв. м вполне вероятно уже в текущем сезоне. Если хотя бы восемь крупнейших деловых центров будут достроены вовремя, в 2025-м город получит больше качественных офисов, чем когда-либо за предшествующее десятилетие. Такова оценка экспертов Arendator.ru, которая приводится в их новом исследовании.

Портал Arendator.ru подготовил рейтинг из московских бизнес-центров, сдача которых ожидается в ближайшие три-четыре года. Он состоит из десяти проектов с самым высоким показателем GLA. За пределы топ-10 вынесены три комплекса, которые изначально создавались как штаб-квартиры для гигантских корпораций. Больше всего офисных площадей требуется «Роскосмосу» – 200 тыс. кв. м. Столько вмещают 248-метровая башня и восемь корпусов средней этажности, образующие комплекс зданий Национального космического центра в Филевском Парке (территория ГКНПЦ им. Хруничева). К переезду на новое место готовится и «Яндекс». Усилиями «Энка» и MR Group на Воробьевых горах возводится наземный объем высотностью от 12 до 15 этажей. Под землей оборудовано еще пять уровней. В общей сложности здание вмещает 121 тыс. кв. м деловой инфраструктуры. В обоих случаях все работы планируется завершить до конца 2025 г. На середину 2027-го назначен ввод бизнес-квартала А27 (GLA 112,7 тыс. кв. м). Он станет ядром деловой части крупномасштабного проекта «СберСити» в Рублево-Архангельском. Фактически это корпоративный город Сбербанка, куда тот намерен перевести 25 тыс. специалистов, работающих на партнерские структуры. Суммарно в «СберСити» будут трудиться 70 тыс. человек, для размещения которых отведено 0,8 млн кв. м офисной застройки.

Среди классических бизнес-центров на различных стадиях строительства первенство принадлежит «умным» небоскребам iCity – Space Tower (61 этаж) и Time Tower (34 этажа). Их спроектировал для MR Group знаменитый немецкий архитектор Хельмут Ян. На двоих башни располагают 136 тыс. кв. м высококлассной офисной начинки. Треть от этого пула (47 тыс. кв. м) летом 2023 г. выкупила мэрия Москвы. Сделка принесла девелоперу 18,8 млрд рублей, что покрывает больше половины от общего объема затрат (30 млрд рублей, предоставленные ВТБ). iCity должен присоединиться к прочим высоткам «Москва-Сити» весной этого года. Чуть позже в строй вступит БЦ Slava на Ленинградском проспекте – совместный проект MR Group и ВЭБ.рф. В июле 2024-го права собственности на три 20-этажные башни перешли к Банку России. За 101,5 тыс. офисных площадей и 41,2 тыс. кв. м другой инфраструктуры ЦБ отдал 54 млрд рублей. Напомним, что вариант с консолидацией подразделений Центробанка на базе БЦ «Оружейный» (считался основным в 2019-2020 гг.) обошелся бы в 88 млрд рублей.

Самый мощный игрок на рынке офисной недвижимости компания Stone собирается в 2025 г. сдать комплексы у Савеловского вокзала (GLA 83,7 тыс. кв. м) и возле станции метро «Ленинский проспект» (GLA 65,7 тыс. кв. м). В 2027-м к флотилии готовых проектов присоединится офисный квартал Stone Ходынка 1 (GLA 70,9 тыс. кв. м), занимающий участок между вестибюлем станции «ЦСКА» и ТРЦ «Авиапарк». Спустя еще один год на юго-востоке Москвы появится БЦ Stone Римская (GLA 63,5 тыс. кв. м), а на юго-западе – Stone Калужская (GLA 58 тыс. кв. м). Сопоставимые габариты имеет БЦ Dubinin’Sky (Замоскворечье) от застройщика девелопера «Галс-девелопмент». В проект заложены 5 тыс. кв. м ритейла и 63 тыс. кв. м офисного пространства. Сезон-2025 Dubinin’Sky начал с громкой сделки: ритейлер X5 Group взял в аренду сразу 46 тыс. кв. м. Годовой платеж составит 2,5 млрд рублей (вместе с НДС и операционными расходами). Помещения будут переданы резидентам в 2026 г.

На юге Москвы по размеру GLA лидирует технопарк «ЗИЛ», который граничит с жилым комплексом «Зиларт». В сентябре 2024-го открылась его первая очередь (корпус Б) – здание общей площадью 29,5 тыс. кв. м, из них 25,1 тыс. пригодны для сдачи в аренду. Вторая очередь (корпус А) почти втрое больше – 84,4 тыс. кв. м, которые на 72% заполнены офисными площадями. Остальное – это коворкинг, фитнес-клуб с бассейнами, выставочный центр, музей и зона парковки. Ввод в эксплуатацию также анонсирован на 2025 г.

Офисная инфраструктура активно развивается и в поясе локаций с внешней стороны МКАД. Наибольшее расширение фонда готовых офисов намечается в Мякинино (формально территория городского округа Красногорск). Там подходят к финалу работы по внешней отделке БЦ Rublevo Business Park. Он содержит 62 тыс. кв. м помещений для ведения бизнеса (без учета торговой галереи на 5,5 тыс. кв. м). Южнее обретает свои окончательные контуры деловой квартал «Сколково Парк». Четыре его новых корпуса (с третьего по шестой) включают 57,3 тыс. офисной недвижимости класса «А».

В контексте показателей, характерных для московской офисной индустрии в 2015-2024 гг., указанные выше цифры выглядят сверхоптимистично. 2015-й год рынок закончил с 750 тыс. кв. м сданных площадей, и с тех пор застройщики так и не смогли повторно взять эту планку. Ввод в 2025 г. восьми топовых новостроек – двух штаб-квартир и шести классических бизнес-центров – гарантирует прибавку в 830,9 тыс. кв. м офисной недвижимости. В целом показатель готового предложения в 2025 г. может вырасти на 1,0-1,2 млн кв. м.